こんにちは、フクロウです。
これは未経験の不動産屋（不動産の知識・経験ゼロの男）が宅建試験に合格して、ひとりで不動産屋を開業して不動産屋のリアルをお伝えするブログです。
事故物件とは過去に人が亡くなっている物件のこと（心理的瑕疵とも言います）で、宅地建物取引業者は買主や借主に告知する義務があります。
以前は事故物件に関して、どこまで告知するかは宅地建物取引業者に委ねられていたのですが、心理的瑕疵からのトラブルが多くなっていることもあり、2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。
この「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を簡単に説明します。
自殺・他殺・孤独死 ⇒ 告知すべき
※特殊清掃が行われた物件は告知するということ
自然死・不慮の事故死 ⇒ 告知しなくて良い
この「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の微妙なところは法的に守らなければならないものではなく、守るように努めるものという部分です！
個人的には悪徳な不動産屋だったら心理的瑕疵について告知しない可能性が高いと思います……。
ちなみに事故物件の呼び名は地方住宅供給公社の物件では「特定物件」、UR都市機構の物件では「特定募集物件」という名称になっています。
そこで今回は事故物件の見分け方を紹介します。
この記載があったら事故物件の可能性が高い
・告知事項あり（心理的瑕疵あり）
⇒事故物件で間違いありません（事故物件率100％）
・家賃が周辺相場よりかなり安い
⇒相場より1割安いくらいなら人気がないだけだが、2～3割安いと事故物件の可能性が高い（事故物件率80％）
・フリーレント
⇒「家賃が周辺相場よりかなり安い」と同じでフリーレント1～3ヶ月なら人気がないだけだが、フリーレント3ヶ月以上の場合は事故物件の可能性が高い（事故物件率80％）
・部屋の一部のみリフォーム
⇒例えば、部屋はそのままだけど、風呂場だけリフォームされている場合はお風呂で事故死した可能性がある（事故物件率50％）
※築年数の古い物件は資産価値向上のために一部リフォームもあるので何とも言えない
・アパートやマンション名の変更
⇒事件性がある物件の場合、インターネットなどで住所やマンション名が出てしまうのでアパートやマンション名を変更する（事故物件率50％）
事故物件の特徴は上記以外にも色々とあります。
そのような物件を借りないための最も簡単な方法は仲介の不動産屋に物件について詳しく聞くことです。
宅地建物取引業者は宅建業法により「故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」を禁じられているので、入居希望者に聞かれた事は全て正直に答えないといけないのです。
※ただ本当に知らなければ仕方がなく、調べることまでは義務化されていません
または「大島てる事故物件公示サイト」で調べるしかありません。
※真偽不明や誤情報の可能性もあります
事故物件か確認するには現実的に上記2種類しかありません。
つまり「大島てる事故物件公示サイト」で調べたうえで、物件について不動産屋に詳しく聞くことをオススメします。
