『家づくりについて動画でまとめ』ました。動画でわかりやすく情報をまとめたので参考にしてください。注文住宅やハウスメーカー、マンション、建売、土地選びなど迷った場合は動画を参考にしてみてください。
大田区中馬込３丁目で後悔しない年収ライン
この記事がおすすめな人
- 馬込駅近くで戸建購入希望者
- 4650万円前後の購入検討中
- 年収と価格のバランス確認中
馬込駅徒歩6分・4,650万円の中古戸建購入に必要な年収と資金計画
ポイントまとめ
- 年収800万円以上が安心ラインの4,650万円物件
- 馬込駅徒歩6分の好立地で都心アクセス良好
- 築53年でも南西向き・74.99㎡の土地資産価値あり
- 2DK68.54㎡でリノベーション価値も見込める
- 私道負担ありだが接道面4.0mで問題なし
4,650万円物件の適正年収は800万円以上
4,650万円の中古戸建購入には、年収800万円以上が安心ラインです。一般的に「物件価格の5〜6倍」が適正年収とされ、このケースではまさにその基準。借入額3,720万円（頭金930万円想定）で月々約13万円のローン返済となり、年収800万円なら手取り月60万円中、適切な住宅ローン比率25%以下に収まります。
馬込駅徒歩6分の都心立地で都営浅草線直通
東京都浅草線「馬込」駅まで徒歩6分という立地は、大田区でも有数の好条件です。浅草線経由で品川・新橋・銀座へ直通アクセス。通勤時間20分圏内で都心勤務者に最適。中馬込３丁目は閑静な住宅地として定評があり、駅近でありながら保育園・学校も充実。新築タワーマンション価格と比較すれば、この価格帯の戸建取得は極めてお得です。
土地資産価値74.99㎡で長期資産として優秀
南西向き74.99㎡の土地面積は、大田区の平均土地坪単価約150万円水準で試算すれば、土地評価額は3,750万円程度。つまり建物価値は900万円です。築53年ながら構造的に問題なければ、リノベーション投資でさらに資産価値を高める余地あり。相続対策としても、現金保有より不動産化のメリットが大きいタイミングです。
築53年でも不安なし・リノベ前提の価格設定
築53年（1973年築）という年数に不安を感じる方も多いでしょう。ただし、この価格帯はそれを織り込んだ適正値です。2DK68.54㎡は、ご家族構成に応じて3DKへの間取り変更も可能。耐震補強・断熱改修・設備一新で、築30年相当の快適性を実現できます。費用1,500万円で投資すれば、総額6,150万円で相応の資産価値が生まれます。
私道負担21.65㎡で接道4.0m・売却時も優位
私道負担がある物件は避ける方も多いですが、このケースは優位です。接道幅4.0mで建替検討時も充分。私道面積21.65㎡は負担割合約29%で標準的。むしろ個性的な建替設計が可能になり、差別化できます。第一種住居地域で容積率200%・建ぺい率60%と増改築の自由度も高い。売却時にも「戸建リノベ検討者」にとって魅力的な物件として浮上します。