不動産プロが教える「決断できない人」の5つの思考とその解決法

マイホームを検討しているのに、なかなか「買う」と決めきれない——。 ハウスアイビーでも、そんなお客様とお会いすることが少なくありません。この記事では、特に相談の多い5つのパターンを取り上げながら、「なぜ決めきれないのか」「どうすれば一歩前に進めるのか」を、ハウスアイビーの視点からお伝えします。

 

1. 「もっといい物件があるはず」症候群

ポータルサイトやSNSで全国の素敵なマイホーム事例を簡単に見られる時代になり、「今の候補も悪くないけれど、探せばもっと条件のいい物件があるはず」と考え続けてしまう方が増えています。

  • 物件をたくさん見ているのに、いつまでも「決め手」に欠ける

  • 気に入った物件が出ても、「もう少し様子を見よう」と見送ってしまう

  • 後になって「あの物件にしておけばよかった」と後悔しがち

といった傾向があることです。

ここで大切なのは、「100点満点の物件は存在しない」という前提を受け入れることです。 そのうえで、

  • 絶対に外せない条件（エリア・予算・広さなど）

  • できれば叶えたい条件

  • あれば嬉しいけれど妥協できる条件

といった具合に、優先順位を整理していくことが重要です。

ハウスアイビーでは、お客様の希望条件を丁寧にヒアリングしながら、「このエリアと予算なら、これくらいのレベルが現実的です」といった相場感を一緒に確認していきます。 「理想の100点」ではなく「現実的な80点」をどう見つけるか、その目線合わせをお手伝いすることが、ハウスアイビーの役割のひとつです。

2. お金の不安が漠然としていて一歩踏み出せない

「今の年収で本当に買って大丈夫なのか」「ローン返済で生活が苦しくならないか」といった不安から、マイホーム購入に踏み出せない方も多くいらっしゃいます。

よくあるのは、「なんとなく不安」な状態のまま考え続けているケースです。 具体的な数字でシミュレーションをしていないために、不安だけが膨らんでしまうのです。

  • 今の家賃と想定される住宅ローン返済額の比較

  • ボーナス返済の有無

  • 教育費・老後資金など将来の支出とのバランス

  • 頭金をどれくらい用意すると安心か

といった点を整理していくと、「意外と今の家賃と大きく変わらない」「この返済額なら無理なく払えそう」といった感覚が見えてきます。

ハウスアイビーでは、提携している金融機関の住宅ローン商品などを例に、 「この価格帯の物件だと、月々これくらいの返済イメージになります」 「年収や他の借入状況から見ると、このあたりが安全なラインです」 といった具体的な数字をお示しするようにしています。

お金の不安は、「考えること」よりも「見えるようにすること」で、ぐっと小さくなります。 漠然と悩むのではなく、一度ハウスアイビーで試算してみることをおすすめします。

3. 家族の希望がバラバラで話がまとまらない

ご夫婦・ご家族の希望条件がなかなか揃わず、話し合いのたびに方向性が変わってしまう方も少なくありません。

例えば、

  • ご主人は「通勤のしやすさ」を重視して都心寄りを希望

  • 奥様は「子育て環境」と「広さ」を重視して郊外を希望

  • お子さまの学校区も気になる

このように、それぞれの立場から「大事にしたいもの」が違えば、簡単には一つの答えにたどり着けません。大切なのは、「条件整理の場」をつくることです。 具体的には、

  • まずはお一人ずつの希望をすべて書き出す

  • その中から「家族全員にとって共通の優先事項」を探す

  • どうしても譲れない点と、話し合いで調整できる点を分ける

といったプロセスを、一緒に整理していきます。

第三者であるハウスアイビーが間に入ることで、ご家族同士では言いにくかった本音が出てきたり、「そこまで通勤時間にこだわらなくてもいいかもしれない」「広さよりも立地を優先した方が、今のライフスタイルには合っている」といった落としどころが見つかることも多いです。

マイホームは「誰か一人の家」ではなく「家族みんなの家」です。 だからこそハウスアイビーは、条件整理の段階から、ご家族の対話を丁寧にサポートすることを大切にしています。

4. ネット情報に溺れて、調べるほど不安になる

最近とても増えているのが、「情報が多すぎて決められない」というお悩みです。

例えば、

  • SNSやブログで失敗談を見て怖くなってしまう

  • 物件チェックリストや注意点を見て、完璧主義になってしまう

  • 住宅ローンの比較サイトを見ているうちに、何が自分に合うのかわからなくなる

といった状態です。

本来は判断材料になるはずの情報が、「決断を遅らせる材料」になってしまっているケースも多く見受けられます。

ハウスアイビーがお伝えしているのは、 「情報は集めることが目的ではなく、“選ぶため”の道具です」 という考え方です。

大事なのは、

  • 自分や家族にとって、本当に重要なポイントはどこか

  • ネットの一般論ではなく、「自分たちの場合」に置き換えるとどうか

  • 不安な点は、自分たちだけで抱えず、プロに質問してみること

です。

ハウスアイビーでは、お客様がネットで得た情報も一つひとつ確認しながら、 「これはこのエリアではあまり心配しなくて大丈夫です」 「これは重要なので、内見のときに一緒にチェックしましょう」 といった形で、情報を整理するお手伝いをしています。

情報が多い時代だからこそ、「自分たちの判断基準」を持つことが、迷いを減らす近道だとハウスアイビーは考えています。

5. 失敗を恐れて「決めない理由」を探してしまう

内見に行くたびに、

  • クロスのちょっとした汚れ

  • 日当たりのわずかな差

  • 建物の築年数や設備グレード

など、細かい欠点ばかりが気になってしまう方もいらっしゃいます。

もちろん、気になる点をチェックすること自体はとても大切です。 ただ、「ここが少し気になる」「あそこも完璧ではない」と欠点探しが続いてしまう背景には、「ここで決めて本当にいいのか」という強い不安が隠れていることも多いと感じています。

マイホームは大きな買い物ですから、不安になるのは当然です。 しかし、「失敗したくない」という思いが強すぎると、「決めないこと」が一番安全に感じてしまい、結果としてチャンスを逃し続けてしまうことがあります。

そこで一度立ち止まっていただきたいのが、

  • この物件の「良いところ」はどこか

  • 今の暮らしと比べて、どんな点が良くなるのか

  • 将来的にどう暮らしていきたいのか、そのイメージに合っているか

といったプラスの視点です。

ハウスアイビーでは、欠点だけでなく、その物件が持つ「価値」や「ポテンシャル」も一緒にお伝えし、お客様がバランスよく判断できるようサポートしています。 また、「将来ライフスタイルが変わったときに売却や賃貸に出すとしたらどうか」といった視点もお示しすることで、「一度決めたら一生変えられない」というプレッシャーを和らげるお手伝いも行っています。

まとめ：決めきれない理由を、ハウスアイビーと一緒に言葉にしてみませんか

ここまで5つのパターンをご紹介しましたが、「決めきれない」こと自体が悪いわけではありません。 それだけ慎重に、自分や家族の暮らしを真剣に考えている証拠でもあります。

大切なのは、

  • どんなことで迷っているのかを自分で言葉にしてみること

  • 漠然とした不安を、具体的な数字や情報に置き換えていくこと

  • 一人や家族だけで抱え込まず、専門家に相談してみること

です。

ハウスアイビーでは、具体的に購入を決めていない段階のご相談も歓迎しています。 「まだ買うかどうか決めていない」「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。 マイホーム購入の“決めきれない理由”を一緒に整理しながら、無理のない形で一歩前へ進むお手伝いをさせていただきます。

 

 

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【2026年2月13日号】不動産ニュース（2026/2/6～13）

「いつかはマイホームを」と考えている皆さま、あるいは「今の家を賢く売りたい」とお考えの皆さま。今、不動産市場は大きな転換点を迎えています。

これまでは「広くて安い」「駅に近い」といった基準が主流でしたが、最新のニュースを紐解くと、「安全性（ハザードリスク）」や「建物の性能」が、ダイレクトに皆さまの「お財布（税金や補助金）」を左右する時代になったことがわかります。

「難しい話は苦手……」という方もご安心ください。最新のトピックを噛み砕き、具体的にいくら得をするのか、あるいは損を避けるために何をすべきなのかを、専門家の視点で分かりやすく解説します。この記事を読み終える頃には、あなたの家探し・家売却の基準がより確かなものになっているはずです。

 

1. フラット35金利が2.26%へ上昇。金利上昇局面での「賢い選択」とは？

2月のフラット35金利（買取型）が2.26%となり、4ヶ月連続の上昇を記録しました。

変動金利 vs 固定金利、今の正解は？

現在、超低金利を維持する「変動金利」と、上昇傾向にある「固定金利」の差が鮮明になっています。

  • 変動金利の現状: 依然として低いですが、将来の上昇リスクは否定できません。

  • 固定金利（フラット35）: 2.26%という数字は、数年前と比べれば高く感じますが、完済まで支払額が変わらない「安心」を買うためのコストです。

【業界の裏話：総支払額で考えよう】

多くの方は「月々の支払額」だけで判断しがちですが、プロは「完済までの総支払額」と「家計の許容リスク」をセットで考えます。例えば、3,000万円を35年借りる場合、金利が1%違うだけで総返済額は約600万円も変わります。「安さの変動」か「安心の固定」か。今の金利水準は、ご自身のライフプランを真剣に検討する絶好のタイミングと言えます。

2. 【2028年〜】災害レッドゾーンは住宅ローン控除が対象外に！土地選びの新ルール

これが今週最もインパクトのあるニュースです。2026年度の税制改正により、2028年以降に入居する新築住宅が「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」内にある場合、住宅ローン控除が受けられなくなる方針が示されました。

安全性が「現金」に直結する時代

  • 住宅ローン控除の威力: 最大で年間数十万円の税金が戻ってくるこの制度。対象外になるということは、実質的に「数百万円高い買い物」をすることと同じ意味を持ちます。

  • 資産価値への影響: 「ローン控除が使えないエリア」は、将来売却しようとしても買い手が付きにくくなります。

今後は土地の安さだけで選ぶのではなく、ハザードマップを確認することが「最大の節税対策」になります。

3. 「みらいエコ住宅2026」始動！中古住宅リフォームへの追い風

新築価格が高騰する中、国は「中古住宅の活用」を強力にバックアップしています。新しい補助金制度「みらいエコ住宅2026」では、リフォーム枠が大幅に拡充されました。

中古＋リノベーションという最強の選択肢

  • 補助額: 断熱リフォームなどに対して、過去最大級の手厚いサポートが予定されています。

  • 資金計画のコツ: 物件購入費用とリノベーション費用を一つの住宅ローンにまとめることで、低い金利（住宅ローン金利）で理想の住まいを手に入れられます。

リフォーム済み物件を買うのも手ですが、補助金を活用して「自分でこだわりの断熱改修をする」方が、結果的に光熱費も抑えられ、満足度の高い家づくりが可能になります。

4. 岐阜県内でも顕著！地方都市における「地価の二極化」

地方都市、特に岐阜県内などのエリアでも「地価が上がる場所」と「下がる場所」の差が激しくなっています。

  • 勝ち組エリア: 名古屋圏へのアクセスが良い駅周辺や、生活利便施設が集中する幹線道路沿い。

  • 負け組エリア: 車が必須で利便性が低く、さらに災害リスクが高い郊外。

【意外な節約術：安い土地の罠】

「土地が安いから、その分建物にこだわろう」という考え方は要注意です。建物の価値は年々下がりますが、土地の価値は場所によって維持されます。将来の売却（出口戦略）を見据え、「少し高くても価値が落ちにくい場所」を買うことこそが、究極の節約術なのです。

5. 中古売買で後悔しないための「契約不適合責任」の新常識

最後に、中古住宅売買で最もトラブルになりやすい「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」についてお伝えします。

「壊れていたのに直してくれない！」を防ぐために

中古住宅の取引では、雨漏りやシロアリなどの欠陥について、売主がどこまで責任を負うかを契約書で定めます。

  • よくある失敗例: 個人間売買では「売主の責任期間は引渡しから3ヶ月」とされることが多いですが、実際には「免責」といって契約不適合責任を負わない旨の契約を結ぶこともよくあります。購入後に雨漏りが見つかっても、修繕費は買主負担になります。

  • プロの対策: 契約前に「建物状況調査（インスペクション）」を行う、あるいは「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することで、万が一の際の高額な修繕費リスクをカバーできます。ただし、費用を負担するのは買主側となるのが一般的です。

  • 売主が宅建業者の場合は引渡しから2年、契約不適合責任は負う決まりとなっていますので、売主が宅建業者の物件は安心できると言えます。ただ、中古戸建てはあくまでも現状販売が原則であることには変わりありません。

結び：理想の住まいを、安心の知識とともに

不動産は人生で最大の買い物であり、最大の資産です。

最新のニュースが示す通り、今は「金利」「安全性」「補助金」という3つの視点が欠かせません。

「今の検討エリアはレッドゾーンに該当しない？」

「私たちの年収だと、変動と固定どっちが得？」

「古い実家を高く売りたいけれど、何から始めればいい？」

そんな不安や疑問は、ぜひ株式会社ハウスアイビーにご相談ください。私たちは岐阜県内のリアルな市場動向と、最新の法改正・税制を熟知したプロフェッショナルとして、あなたのパートナーになります。

理想の未来へ、第一歩を一緒に踏み出しましょう！お問い合わせを心よりお待ちしております。

株式会社ハウスアイビー

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買付証明書の「とりあえず」は超危険？プロが教える失敗しない購入申し込みの鉄則

 

買付証明書の「とりあえず」は超危険？プロが教える失敗しない購入申し込みの鉄則

「やっと理想の物件を見つけた！」

そんな高揚感の中で、不動産エージェントから差し出される一枚の紙。それが**「買付証明書（購入申込書）」**です。

「とりあえずこれを書いておけば物件を抑えられますよ」

そんな言葉を鵜呑みにして、軽い気持ちでサインをしていませんか？ 実は、この一枚の紙の扱い方次第で、マイホーム計画が成功するか、あるいは業界内で「要注意人物」としてマークされてしまうかの分かれ道になるのです。

今回は、YouTube動画**『【勝敗を分ける瞬間】買付証明を出す「最高のタイミング」と「キャンセル料のホンネ」』**の内容をもとに、不動産売買のプロの視点から、失敗しないための鉄則を徹底解説します。

 

1. 「買付証明書」はただの申し込みではない。売主への「意思表示」である

不動産業界で「買付（かいつけ）」と呼ばれるこの書類。正式には「買付証明書」や「購入申込書」といいます。これは、売主様に対して「私はこの条件であなたの不動産を買いたい」という意思を正式に伝えるための書面です。

買付証明書に記入する主な項目

  • 購入希望価格： 売り出し価格通りか、あるいは値引き（指値）を希望するか。

  • 手付金の額： 契約時に支払う「証拠金」の予定額。

  • 住宅ローンの利用有無： どの銀行でいくら借りる予定か。

  • 契約・引渡しの希望日： いつまでに契約を済ませ、いつ鍵を受け取りたいか。

多くの人が勘違いしがちなのが、「これは仮予約だから、後でいくらでも変更できる」という思い込みです。しかし、売主様にとってこれは、大切にしてきた資産を手放す相手を選ぶための、最も重要な判断材料。いわば、あなたの本気度を測る「意思表示」なのです。

2. 理想の物件を奪われないための「勝負のタイミング」

不動産は、世界に二つと同じものがありません。あなたが「いいな」と思った物件は、必ずと言っていいほど他の誰かも狙っています。動画内でも触れていますが、不動産購入はまさに「1分1秒を争うスピード勝負」です。

「1番手」の座を死守するための戦略

不動産流通の世界では、原則として「買付証明書が届いた順番」に優先順位が決まります。

  1. 1番手： 最初に申し込んだ人。交渉権を独占できる。

  2. 2番手： 1番手の交渉が決裂した際に権利が回ってくる。

「一晩考えてから……」と迷っている間に、わずか数分の差で他の人に1番手を取られ、二度とその物件に出会えなくなる。そんな悲劇を私たちは何度も目にしてきました。

住宅ローン審査との並行が鍵

「ローンが通るか分からないから、通ってから申し込もう」では遅すぎます。プロが推奨するのは、「住宅ローンの事前審査」を物件探しの初期段階で済ませておき、気に入った物件が出た瞬間に「審査済み」のステータスで買付を出すことです。これが、ライバルに差をつける最大の武器になります。

3. 【業界の裏話】1番手でも「落選」する！？優先順位のリアル

「1番に申し込んだから安心だ」……実は、そうとも言い切れないのが不動産取引の奥深さであり、怖さでもあります。

売主様は、必ずしも「早い順」だけで売却先を決めるわけではありません。以下のような場合、2番手や3番手の人が逆転して「契約権」を勝ち取ることがあります。

  • 価格条件の差： 1番手の人が「200万円安くしてほしい」と交渉している間に、2番手の人が「満額（売り出し価格通り）」で申し込んだ。

  • 確実性の差： 1番手の人は「これからローン審査」。2番手の人は「すでに審査通過済み」または「現金購入」。

  • スピードの差： 1番手の人は「契約は1ヶ月後がいい」。2番手の人は「来週すぐに契約できる」。

売主様からすれば、「少しでも高く、少しでも確実に、早く買ってくれる人」に売りたいのが本音です。買付証明書を出す際は、「自分は売主様にとってどれだけ魅力的な買い手か」という視点を持つことが不可欠です。

4. 絶対にやってはいけない！業界の「禁忌（タブー）」とキャンセル料の真実

読者の皆さんが一番気になるのは、「もしキャンセルしたらどうなるの？」という点でしょう。

法律上のペナルティはあるのか？

結論から言えば、売買契約を締結する前であれば、買付証明書を取り下げても法的な違約金やキャンセル料は発生しません。 これは宅地建物取引業法で守られた消費者の権利でもあります。

しかし、やってはいけない「業界のタブー」

法律で罰せられないからといって、何をしてもいいわけではありません。特に以下の行為は、不動産業界で「最も嫌われる行為」であり、あなたの信頼を一瞬で失墜させます。

「価格交渉を依頼し、売主がそれに応じた（承諾した）直後にキャンセルする」

例えば、「2,500万円の物件を2,400万円にしてくれたら買います！」と言って交渉を仕掛けたとします。売主様が悩み抜いた末に「分かりました、2,400万円でお譲りしましょう」と言ってくれた直後に、「やっぱり家族に反対されたのでやめます」と断る。

これは、売主様、売主側仲介業者、そしてあなたの担当エージェント全ての顔に泥を塗る行為です。一度これをやってしまうと、その地域一帯の不動産業者間で「あの客は冷やかしだ」という情報が共有され、二度と良い物件を紹介してもらえなくなるリスクすらあります。

5. 損をしないための「お金の知識」：仲介手数料と最新の節税制度

マイホーム購入には、物件価格以外にも多額の諸費用がかかります。あらかじめ数字を把握しておくことで、資金計画の失敗を防ぎましょう。

① 仲介手数料の計算をマスターする

仲介手数料は法律で上限が決まっています。

  • 計算式：(物件価格 × 3% + 6万円) × 消費税

    （※物件価格400万円超の場合）

例えば、4,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料は約138.6万円（税込）となります。これに印紙代や登記費用、ローン手数料などを加えると、物件価格の約7〜10%程度の諸費用を見込んでおく必要があります。

② 不動産取得税の特例（2025年版最新情報）

家を買った後にかかる「不動産取得税」。本来の税率は4%ですが、令和9年（2027年）3月31日までの特例として、土地と住宅については**3%**に軽減されています。

さらに、床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅であれば、一定額（新築なら1,200万円など）を価格から控除できるため、多くのケースで納税額を大幅に抑えることができます。

③ 住宅ローン控除の戦略的活用

2025年入居の場合、省エネ性能が高い住宅（ZEH水準など）であれば、最大で年間20万円〜35万円程度の所得税・住民税が控除されます。どのレベルの性能の家を買うかで、10年間で数百万円の差が出ることもあるため、物件選びの際は「性能証明」の有無も必ずチェックしましょう。

6. 売却を検討中の方へ：自社買取と一般仲介のメリット・デメリット

今の家を売って住み替えを検討している方にとって、最大の悩みは「どうやって売るか」です。

「一般仲介」：高く売りたい方向け

不動産会社が広告を出し、広く買い手を探す方法です。

  • メリット： 市場価格で高く売れる可能性がある。

  • デメリット： いつ売れるか分からず、内見の対応など手間がかかる。仲介手数料が必要。

「自社買取」：早く・確実に売りたい方向け

不動産会社が直接、あなたの家を買い取ります。

  • メリット： 最短数日〜数週間で現金化が可能。 買主が不動産業者直接購入する場合、仲介手数料が不要。※購入する不動産業者を仲介する場合は必要となります。
    周囲に知られずに売却できる。瑕疵担保責任（売った後の故障への責任）が免除されることが多い。

  • デメリット： 売却価格が市場価格の3～5割程度になる傾向がある。

「買い替え先が決まっていて、デッドラインがある」という場合は買取を、「時間に余裕があり、1円でも高く売りたい」場合は仲介を選ぶのがセオリーです。

結びに：後悔しない決断のために

不動産購入は、人生で最も大きなイベントの一つです。

「買付証明書」は、あなたの夢を現実にするための「最初の鍵」です。その一枚に込める想いと責任を理解した上で、最高のタイミングで差し出してください。

「この物件で本当にいいのかな？」「ローンの計画は大丈夫かな？」

そんな不安がある時は、一人で悩まずに私たちプロのエージェントを頼ってください。私たちは、あなたが自信を持って「この家を買います！」と言えるその瞬間まで、全力で寄り添います。

「あの時、勇気を出して申し込んでよかった」

数年後、新しいリビングでそう笑っているあなたの姿が、私たちの最大の喜びです。

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出典：YouTube動画 【勝敗を分ける瞬間】買付証明を出す「最高のタイミング」と「キャンセル料のホンネ」プロが教える不動産購入の鉄則

 

 

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【2026年最新】住宅ローン「金利1％の大台」を勝ち抜く！プロが教える後悔しないマイホーム戦略

株式会社ハウスアイビーのブログへようこそ。私たちは不動産売買仲介の専門家として、皆様の「理想の住まい」と「後悔しない資金計画」を全力でサポートしています。

2026年2月4日の新聞各紙（中日新聞・名古屋朝刊など）では、住宅購入を検討されている方にとって見過ごせない衝撃的なニュースが報じられました 。住宅価格の高騰とローン金利の上昇という「二重苦」が、マイホームの夢に影を落としているという内容です 。

 

しかし、プロの視点から言わせていただければ、「市場が厳しい時こそ、戦略的な選択肢が光る」ものです。今回は、最新のニュースを紐解きながら、今の時代だからこそ検討すべき「賢い買い方」について徹底解説します。

 

【2026年最新】住宅ローン「金利1％の大台」を勝ち抜く！プロが教える後悔しないマイホーム戦略

今、マイホームを諦めかけているあなたへ

「5年前なら、もっと安く建てられたのに……」

そんな風に、過去の価格と比べて溜息をついていませんか？

2026年2月の報道によれば、名古屋市の会社員の方が5年前と同じハウスメーカーの見積書を比較したところ、坪単価が20万円近くも上昇していたといいます 。さらに、日銀の政策金利引き上げ（0.75％程度へ）の影響で、住宅ローン金利も上昇傾向にあります 。

 

「もう家は買えないのかもしれない」と不安になるお気持ち、よく分かります。しかし、焦って諦める必要はありません。価格が上がっているからこそ、「新築一辺倒」ではない、新しいマイホームの形が見えてくるからです。

1. 【2026年市場解説】「二重苦」の正体を知る

まずは、現在私たちが置かれている状況をデータで整理しましょう。

住宅価格の推移（中部圏データ）

  • 新築一戸建て: 2025年の平均価格は3,483万円（前年比1.9％増）となりました 。

     

  • 新築マンション: 平均価格は4,453万円ですが、平均専有面積は縮小しており、実質的な「高騰」が続いています 。

     

  • 背景: 建築資材のコスト高や人件費の上昇が全国的な現象として続いています 。

     

     

住宅ローン金利の「1％」ショック

金融機関が基準金利を見直す中、新規の変動金利が「1％の大台」に乗るとの分析が出ています 。

 

  • 大手銀行の動向: 三菱UFJ銀行などの大手5行は、2026年2月適用の10年固定型金利を引き上げています 。

     

  • 「5年ルール」の罠: 元利均等返済の場合、金利が上がっても5年間は月々の返済額が変わりませんが、その分「元本の減りが遅くなる」点に注意が必要です 。

     

  • 借入額の増大: 東海圏の新築マンションにおける平均借入額は4,363万円に達し、2005年当時の約2倍近くまで膨らんでいます 。

     

     

2. 解決策：『中古物件＋リノベーション』という賢い選択

新築の価格が予算を大幅にオーバーしてしまう今、注目すべきは「中古物件＋リノベーション」です。

なぜ今「中古＋リノベ」なのか？

  1.  

    立地の優位性: 新築は土地探しが困難ですが、中古なら希望のエリアで見つかる確率が格段に上がります 。

  2. 建築コストのコントロール: 建物価格を抑え、その分を内装や断熱・耐震補強に充てることで、新築以上の満足度を追求できます。

  3. 賢い資金配分: 総予算を抑えることで、金利上昇局面でも借入額を適正に保つことが可能です。

3. ハウスアイビーの「資金計画相談」が選ばれる理由

金利上昇が現実味を帯びる2026年において、単なる物件紹介だけでは不十分です。ハウスアイビーでは、以下のメリットを皆様に提供しています。

  • 「返せる額」のリアルなシミュレーション 銀行の審査に通る額ではなく、金利上昇リスク（1％、1.5％など）を見越した「家計が破綻しない返済計画」を一緒に作成します 。

     

  • 最適なローンプランの提案 ペアローンや50年ローンなど、多様化する選択肢の中から、お客様のライフスタイルに最適なものを専門家がアドバイスします 。

     

  • リノベ費用込みのワンストップ融資

    物件購入費とリノベーション費用を一本のローンにまとめることで、金利負担を最小限に抑えるスキームをご案内します。

4. 業界の裏話：失敗の落とし穴と意外な節約術

ここで、SNSでも話題になる「不動産屋だけが知っている」ポイントをお伝えします。

よくある失敗例：住宅ローンの「5年ルール」への過信

「月々の支払額が変わらないから大丈夫」と安心するのは危険です。元本が減らないまま期間だけが過ぎると、最終的な支払い総額が膨らんだり、最後に大きな残債が残ったりする可能性があります 。

 

意外な節約術：リフォーム済み物件を「あえて選ばない」

「キレイですぐに住めるから」とリフォーム済みの物件を選ぶ方も多いですが、リフォームされてない物件を現状で安価に購入し、自分流にリフォームを依頼するというやり方もあります。

「構造はしっかりしているが内装が古い物件」を安く買い、自分でリフォームを依頼する方が、自分好みの家になる上に、総額で数百万円安くなるケースもあります。 リフォーム費用も住宅ローンを組めるので、資金計画の総額で検討しても良いかもしれません。

5. 結び：未来のマイホームのために今できること

2026年の市場は、確かに楽観視できるものではないかもしれません。だからこそ資金計画をしっかり立ててマイホーム計画を進められるという良い面もあります。

大切なのは、報道に一喜一憂するのではなく、正確なデータに基づき、自分たちに合ったパズルを組み立てることです 。

 

「今の予算でどんな家が買える？」「将来の利上げが不安……」

そんな悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、株式会社ハウスアイビーにご相談ください。私たちは、皆様が5年後、10年後に「あの時、勇気を出して相談して良かった」と思えるような、最良のアドバイスをお約束します。

理想の住まいへの第一歩は、プロへの相談から始まります。お気軽にお問い合わせください！

さらに詳しく知りたい方へ：

最新の住宅ローン金利推移や、おすすめの中古リノベ物件リストを店頭で公開中です。まずは無料相談のご予約をお待ちしております。

 

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住宅ローンが残っているマイホームを売却できる？ マイホームを手放したい時に知っておきたい基礎知識

 

住宅ローンが残っているマイホームを売却できる？ マイホームを手放したい時に知っておきたい基礎知識

「急な転勤が決まった」「家族が増えて手狭になった」「今の住宅ローンの支払いが苦しい……」

さまざまな理由でマイホームの手放しを検討する際、真っ先に頭をよぎるのは**「まだローンが数千万円残っているけれど、本当に売れるのだろうか？」**という不安ではないでしょうか。

結論から申し上げますと、住宅ローンが残っている状態でもマイホームを売却することは十分に可能です。

しかし、そこには不動産取引特有の「お金のルール」があります。このルールを知らずに進めてしまうと、売却活動の途中で行き詰まったり、最悪の場合は住み替え先のローン審査に落ちてしまったりすることもあります。

この記事では、不動産売買のプロである「株式会社ハウスアイビー」が、ローン残債がある家を売るための必須知識を、具体的な数字や制度を交えて分かりやすく解説します。

 

1. 住宅ローン完済が「売却の絶対条件」とされる理由

不動産を売却する際、避けて通れない言葉が「抵当権（ていとうけん）」です。

抵当権とは「銀行がかけた鍵」

住宅ローンを借りる際、金融機関は対象の不動産に「抵当権」を設定します。これは、万が一返済が滞った場合に、銀行がその家を差し押さえて競売にかけ、貸したお金を回収するための権利です。

買主の立場からすれば、前の持ち主の借金の担保に入っている家を買うのは非常にハイリスクです。そのため、不動産売買の実務では**「引渡し当日までにローンを全額返済し、抵当権を抹消して、真っさらな状態で名義を移す」**ことが鉄則となっています。

「手元にお金がなくても大丈夫」な仕組み

ここで誤解してはいけないのが、「売却を始める前に、貯金でローンを完済しなければならない」わけではないということです。

実際には、買主から受け取る「売買代金」をそのまま銀行への返済に充て、その場で抵当権を外すという手続きを同時に行います。これを「同時決済」と呼びます。

2. あなたの家はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」

売却後の生活設計を立てるために、まずは現在の状況が以下のどちらに該当するかを確認しましょう。

① アンダーローン（売却予想価格 ＞ ローン残高）

家を売ったお金でローンをすべて返せる状態です。

  • メリット： 残ったお金を新居の頭金や引越し費用に充てられるため、精神的にも余裕を持って売却を進められます。

  • 戦略： 焦って安売りする必要はありません。相場をじっくり見極め、高値売却を目指しましょう。

② オーバーローン（売却予想価格 ＜ ローン残高）

家を売ってもローンが返しきれない状態です。

  • 解決策： 不足分を「自己資金（貯金）」で補うか、住み替え先で借りるローンに旧居の残債を上乗せする「住み替えローン」を利用する必要があります。

  • 戦略： 銀行との高度な交渉や、綿密な資金計画が必要になります。早めに不動産会社へ相談することが成功の鍵です。

3. 意外と知らない「売却にかかる諸費用」の正体

「3,000万円で売れたから、3,000万円丸々返済に回せる」と考えるのは危険です。売却には以下の諸費用がかかるため、これらを差し引いた「手取り額」で計算しなければなりません。

項目 内容・目安額
仲介手数料 不動産会社へ支払う報酬。上限は (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税。
印紙税 売買契約書に貼付する税金。5,000万円以下の物件なら現在は 1万円。
抵当権抹消登記費用 司法書士への報酬と登録免許税。概ね 2万円〜5万円。
一括繰上返済手数料 金融機関に支払う手数料。窓口だと 1万円〜3万円程度。
譲渡所得税 売却益が出た場合のみ課税。※「3,000万円特別控除」で非課税になるケースが多い。

例えば、3,000万円の物件を売却する場合、諸費用だけでおよそ110万円〜120万円程度が必要になります。これを考慮せずに価格設定をすると、最後に「ローンが完済できない！」というトラブルになりかねません。

4. 「一般仲介」か「自社買取」か？ ローン残債がある時の選び方

ローンが残っている物件を売る際、不動産会社にどう動いてもらうべきか。その選択肢は大きく分けて2つあります。

一般仲介：市場で高く売りたい方向け

不動産会社が広告を出し、一般の買主を探す方法です。

  • メリット： 相場価格、あるいはそれ以上で売れる可能性がある。

  • デメリット： いつ売れるか分からず、内見対応の手間がかかる。ローン完済期限が決まっている場合はリスクがある。

自社買取：確実性とスピードを求める方向け

不動産会社が直接その家を買い取る方法です。

  • メリット： 最短数日で現金化が可能。仲介手数料がかからない。周囲に知られずに売却できる。

  • デメリット： 売却価格が市場相場の7割〜8割程度になる。

【プロの視点】

ローン残債が重く、1円でも高く売りたいなら「一般仲介」が基本です。しかし、「新居の決済日が迫っている」「ローンの支払いが厳しく、競売を避けたい」という場合は、確実に完済できる「買取」を選択する決断も必要です。

5. 「中古物件＋リノベーション」という選択肢が売却を加速させる

最近のトレンドとして、中古物件をそのまま売るのではなく、買主に対して「リノベーション」とセットで提案する手法が注目されています。

古い家は、見た目の印象だけで「ローンを組んでまで買う価値があるか？」と敬遠されがちです。しかし、弊社ハウスアイビーでは、具体的なリノベーションプランと資金計画を買主様に提示することで、**「中古＋リノベなら、新築より1,000万円安く、理想の暮らしが手に入る」**という付加価値を生み出しています。

これにより、本来なら「古いから」と買い叩かれるはずの物件が、適正な価格、あるいは相場以上で成約するケースが増えています。売主様にとっては、ローン完済への強力な後押しとなります。

6. 売却からローン完済までの5ステップ

  1. 残高の正確な把握： 銀行から「返済予定表」を取り寄せ、現在の正確な残高を確認します。

  2. 査定依頼： 複数の不動産会社に査定を依頼し、「いくらで売れるか」の現実的なラインを見極めます。

  3. 媒介契約・売り出し： 資金計画に基づいた販売価格を設定し、売却活動を開始します。

  4. 売買契約： 買主様と価格・条件を合意し、契約を結びます。

  5. 決済・引渡し： 買主様から代金を受け取ると同時に、銀行へローンを返済。司法書士が抵当権抹消と所有権移転の登記を同時に行います。

おわりに：不安を安心に変えるために

住宅ローンが残っている状態での売却は、単なる「物の売り買い」ではなく、非常に緻密な「資金計画」の構築が必要です。

「オーバーローンになりそうで怖い」

「住み替えローンが組めるか知りたい」

「まずは自分の家がいくらで売れるのか、現実を知りたい」

そんな悩みをお持ちの方は、ぜひ一度株式会社ハウスアイビーにご相談ください。私たちは、お客様の今の状況を丁寧にヒアリングし、ローン完済はもちろん、その後の新しい生活が笑顔で始められるような最善のプランをご提案いたします。

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