こんにちは、投資不動産コンシェルジュの星川です。
最近、相続した不動産の相談がとても増えてきました。
自宅は購入してて利用しないから売却したい
生活圏から離れてるので、売却して自宅のローン返済に充当したい
固定資産税などの維持管理費が高いので売却したい。
etc...
少し大きめの土地や一戸建を相続した方に、多くある悩みで
『なかなか売れない』という、ご相談を多くいただきます。
不動産は適正価格であれば、通常3ヶ月～6ヶ月で成約しますので
売れないのには理由があります。
理由は数多くありますが一番大きな理由は価格です。
話を伺っていくと、場所や地形、向き等の条件がほとんど一緒で
近隣の成約データを基準とした価格で売却してる事がわかりましたが
不動産は大きさが違うと坪単価が変わってしまいます。
一番高く売れるのは、そのエリアで流通性の高い価格の大きさです。
流通性の高い物件とは、家賃と同じ金額で購入できる大きさの物件です。
例えば、ファミリータイプの賃貸マンションが家賃15万円だったとします。
銀行で毎月15万円の返済で35年間の住宅ローンを組んだ場合、
約4,000～4,500万円借りることが出来ます。
ざっくり言って、東京だと土地15～20坪くらい3階建になると思いますし、
神奈川・千葉・埼玉だと土地30～50坪の2階建のイメージです。
この2倍・3倍以上の大きさの物件だと、購入層が減ってしまい
スケールデメリットが生じてしまいます。
この部分を勘案していない価格で販売してたため、
なかなか物件が売れなかったのです。
では、どのくらいの割合をスケールデメリットとして勘案すれば良いか？
通常、大きな物件の購入者は建築会社さんや
建売会社さんが購入することが多いです。
これらの会社さんは、物件を取得すると建物の解体や土地測量、
税金や土地やライフラインの整備、保有期間の維持管理や
金利負担等に多額の費用が生じ、これらを差し引いた価格が
購入価格となり、おおよそ流通性の高い土地の2～3割控除した
価格が目安となります。
ここでタイトルにも書いた『高く売る必勝法！』があるんです。
それは次の記事をお待ち下さい。