瑕疵担保責任２

※新築住宅の場合

平成12年4月1日施工された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が、目的物の引渡しの日から10年以上（最大20年まで延長可能）に義務化されまた。

ただし、10年間の保証の対象となる部分は、以下の部分となります。

１、　構造体力上主要な部分（柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体）

２、　雨漏りの侵入を防止する部分（外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部等）

上記以外の瑕疵担保責任は、従来どおり2年以上の期間を定めること（宅建業法）となっています。

但し、自然劣化等によって生じた不具合については、保証されていませんし、売買の際に通常の点検で発見できたような欠陥についても、保証の対象外になりますので注意が必要です。なお、この法律の瑕疵担保責任の規定の適用を受けるのは、平成12年4月1日以降に締結された新築物件の契約です。

また、この法律では、不動産取引の安全を確保するため、住宅性能表示制度を発足させました。これは、住宅の性能を表示するための共通ルールを定め、住宅の性能を相互比較しやすくする制度です。

但し、評価を受けるかどうかは、任意の制度です。こうして評価された住宅には、住宅性能評価書が交付されることになります。住宅性能評価書を添付して住宅の契約を交わした場合などは、その記載内容（住宅性能）が契約内容として保証されます。評価書が交付された住宅については、契約上のトラブルが発生した場合にも、裁判手続きとは別に指定住宅紛争処理機関で、調停・斡旋・仲裁を受けることができます。

瑕疵担保責任

売買の目的物に「隠れたる瑕疵」がある場合には、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償の請求ができます。

■瑕疵（かし）とは・・・

その種のものとして通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品質・性能が備わっていないことをいいます。例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることになり「瑕疵」があることになります。

○「隠れたる瑕疵」とは

買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。

売主より告げられた瑕疵、知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知りえた瑕疵は「隠れたる瑕疵」にはあたりません。例えば、売主より雨漏りすることを告げられて購入した場合は、その雨漏りは事前に知らされていますので「隠れたる瑕疵」にはあたらず、瑕疵であっても瑕疵担保責任は問えないことになります。

また、売主の責任は無過失責任です。

○瑕疵担保責任を追及するためには

売主に瑕疵担保責任を追及するには（１）売買の目的物に瑕疵があり（２）当該瑕疵が「隠れたる瑕疵」であることが必要です。さらに（３）「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要です。つまり、引渡し後に発生原因のある後発的な瑕疵や耐用年数切れ等については、瑕疵担保責任は問えないことになります。

買主は瑕疵があることを知った時から、１年以内ならば売主に対して、瑕疵担保責任を追及することができます。

○何ができるのか

　※契約の目的を達成できない場合・・・契約の解除及び損害賠償の請求ができます。

　※その他の場合・・・損害賠償の請求ができます。

以上が原則ですが、通常では売買契約書の中で、売主の瑕疵担保責任を免除したり、あるいは責任追及できる期間を短縮していることが多いようです。

フラット35のメリットその2

前回の「保証料が無料」というメリットに続き、

今回は、フラット35の2つ目のメリットについて解説していきましょう。

■繰り上げ返済手数料が無料

フラット35は、借り入れた後の費用についても特徴があります。

それは･･･

借入後、何度繰り上げ返済をしても、手数料が一切かからないのです。

繰り上げ返済に係る手数料、他の金融機関の住宅ローンの場合はどうでしょう？

◇住宅金融公庫の場合は･･･

3,150円または5,250円（全額返済の場合は無料）

◇民間金融機関の場合は･･･

新生銀行などごく一部の金融機関では0円というところもありますが、

概ね5,250円～の手数料が必要になります。

選択している金利方式によっては、21,000円～52,500円もの手数料が

かかってしまう場合もあります。

長期間の住宅ローンだからこそ、

総返済額を減らすために繰り上げ返済という手段は有効ですよね。

ですが、その度に手数料がかかっていたら・・・

その手数料が無料というのは、とても魅力的です。

住宅ローンは、どんどん新しい商品が出回っている状況です。

返済開始後の費用なども比べてみないと、金利だけでどこがお得なのか

判断するのは難しいですね。

フラット35のメリット その1

民間金融機関と住宅金融公庫が提携して実現した長期固定金利の

住宅ローンが「フラット35」です。

■フラット35の仕組みとは？

民間の金融機関が融資を行い、その債権を公庫が買い取ります。

そして、公庫はこの債権をまとめて、投資家に「債券」という形で売却します。

その売却による資金が公庫を通じて金融機関に支払われ、貸付の原資となります。

少し、難しい説明だったかもしれませんね・・・。

フラット35には他の住宅ローンに比べて、メリットもあればデメリットもあります。

もちろん、これはどのローンについても言えることですが・・・。

これから数回に分けて、少しずつですが、フラット35のメリットの部分について

解説したいと思います。

まず、今回は。。。

■メリットその１：保証料が無料

住宅金融公庫や民間金融機関での借入の場合には、諸費用として保証料が

必要です。この保証料は、諸費用の中でもかなり大きな割合を占めます。

借入金額が多ければ多いほど、借入期間が長ければ長いほど、保証料の金額は

多くなります。

たとえば、住宅金融公庫を利用して2000万円を35年返済で借り入れた場合、

保証料の金額は約45万円にもなります。

フラット35の場合は、借入金額・借入期間に関わらず、保証料は不要。

上記の例なら、約45万円もお得になるというわけなのです。

次回は、繰上げ返済の手数料について解説したいと思いますね。

印紙税 その2

今回は「領収証」に貼付する収入印紙についての解説と、
印紙税にまつわる注意点などをお話したいと思います。

領収証は、不動産の売買に限らず日常生活の中でも、
高額な商品を購入した場合などに目にする機会がありますよね。

では、早速解説することにいたしましょう。

■「領収証」は課税文書。。。納税義務者は誰？
前回の売買契約書の場合には、納税義務は売主と買主の双方に
ありました。
領収証の場合には、金銭を受領した側のみに納税義務があります。

ここで、マメ知識！

金銭を受領した場合であっても、一般個人が営業目的ではない理由で
受領した金銭に対する領収証（受領証）は課税対象にはなりません。

例えば、、、
個人が営業目的ではなく自宅を売却して、受け取った売買代金に
対して領収証を発行しても、そこに収入印紙を貼付する必要は
ありません。

しかし、不動産会社が売主として住宅を売却し、受領した売買代金に
対して領収証を発行した場合には、印紙税が課税されますので、
領収証に記載されている金額に応じた収入印紙を貼付して
印紙税を納めなければなりません。

ちなみに、消費税の取扱いについては、売買契約書にかかる印紙税と
同じく、領収証に消費税の金額が明記されている場合には、消費税を
除いた価格から印紙税額を判断することになります。

■消印は必要なの？
収入印紙を貼付したら、それで印紙税を納付したことになるのでしょうか？

印紙税は、収入印紙を貼付し、印証またはサインなどにより
消印をすることにより、初めて納付したものとみなされるのです。
収入印紙を貼付するだけでは、ダメなんですね。

■収入印紙を貼らなければどうなる？
収入印紙を貼付しなくても、売買契約書や領収証それ自体の効力には
影響はありません。

ただし、本来の印紙税額の3倍に相当する額の過怠税が課せられる
ことになりますので、注意が必要です！