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こんにちは。きたきつねです。
住宅ローンは一条住宅ローンにお世話になることを決めましたので、土地、
本格的な土地探しからあまり時間がかからず、土地の契約まで進んでしまいました。
想定していた日程では、探してもらった土地もなんか違う！というのが多々あり、決まるまで半年くらいかかるのではなかろうか、と思っていました。
が、巡り合わせが良かったのか、ちょっと駅から遠いところを除けばかなりいいところなので、ここに決まって良かったなと思います。
ということで、現実に引き戻されお金のことを考えねばなりません！
住宅ローンの仮申請はすでに問題ないということで、本申請も順調に進んでおりますが、ローンをどうするかは色々考えることが多いと思います。
きたきつねは一条工務店のフラット35を扱っている一条住宅ローンにお世話になることにしました。
低金利のこの時代、金利が大きく変わらないのだとすると、変動の方が安くなるのは間違いないものの、そこは誰にもわかるものではなく、リスクよりも毎月の支払いを一定にして先を見通しやすくすることを選びました。
ということで、色々調べた・検討したことについて残しておこうと思います。
情報はあくまで2022年5月現在のものですのでご注意願います。
ローンについて教えてなの！
今回お世話になるi-flatを中心にまとめますよ〜
金利の違い
住宅ローンは大まかに以下の金利があります。
◯固定金利
-全期間固定金利(いわゆるフラット35など)
◯変動金利
-固定金利選択型
⇨一定期間固定でその後は変動
-全期間変動金利型
ここでフラット３５とは…
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン
すなわち、住宅金融支援機構が直接融資するわけではなく、取扱金融機関から借り入れて、返済することになります。
◯住宅金融支援機構
過去の金利の推移は以下から確認ができます。
◯flat35の金利推移
2022年5月現在で最低金利が1.480%で今年に入ってから上昇傾向ですね。
この金利をベースに一条工務店の取り扱っている金利も決められます。
金利の優遇
フラット35では様々な金利優遇があり、もれなく一条工務店が取り扱っているI-flatでも金利の優遇があります。
2022年4月から一部仕組みが変わり、さらに、2022年10月からもまた一部仕組みが変わるようです。
これらのルールについては「申込時」のものが適用されるようなので、2022年4月のルールが適用されます。
①融資率
融資率は以下の式で計算されます。
借入額÷ 住宅の建設費または住宅の購入価額
この融資率が9割を下回ると、優遇された金利が適用されます。
住宅の建設費は※にある通り、土地購入分も含めての金額です。
※「住宅の建設費」とは、借入れの対象となる住宅の建設に要する費用で、請負契約書に記載された請負金額をいう。また、住宅の建設と併せて購入した土地がある場合は、土地の取得に要した売買金額（借地権を取得するための費用を含む。)と請負金額との合計額をいいます。
※「住宅の購入費」とは、借入れの対象となる住宅の売買に要する費用で、売買契約書に記載された売買金額をいいます。また、住宅の購入に付随して新たに土地または借地権を取得するための費用を含みます。
②住宅性能など
性能の高い住宅は金利の優遇を受けることができます。
関わるものとしては
・フラット35 S
長期優良住宅など、省エネルギー性、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得される場合に一定期間金利引き下げる制度。
一条工務店では金利Aプランが取れるので(耐久性・可変性の項目です)、当初10年間は0.25%金利が優遇されます。
・維持保全型
維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合に借入金利を一定期間引き下げる制度です。
一条工務店では長期優良住宅に該当するので、こちらも優遇を受けることができます。
・地域連携型
子育て支援や地域活性化に積極的な地方公共団体と 住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による財政的支援とあわせて、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
地方公共団体ごとに連携している内容が異なるので、詳細は以下ご参考ください。
子育て支援だと当初10年間で0.25%なのですが、該当しませんでした…
まとめると2022年4〜9月は以下のようになります。
2022年10月からはまたルールが変わり、最大で当初10年間0.5%の優遇を受けることができるようです。
融資手数料
融資手数料は、金融機関に対して「住宅ローンの申し込み手続きの報酬」として支払う費用のことです。
費用の相場は、「借入金額×2.2%(税込)」が一般的なようですが、一条では1.32%、さらにキャンペーン中で0.4%となっています。
ずっとキャンペーン中との話も…
金利の決定
金利は融資実行時に決まります。
すなわち申し込みをしている現時点での金利は適用されません。
おそらく1年以上後での引き渡しとなるので、今の金利から上がらないこと、できれば一時的に下がることをお祈りするしかありません。
当初5年間くらいは1％下回っていてほしいところです。
繰り上げ返済
繰上返済手数料は必要ありません。
また、返済額は、100万円以上となります。
ただし、「住・My Note」（住宅金融支援機構のお客さま向けインターネットサービス）を利用して一部繰上返済を行う場合は、10万円以上から繰上返済可能となります。
団体信用生命保険
団信への加入は必須となります。
その上で以下に保険内容を見直すことも可能です。
夫婦連生:＋0.18%
三代疾病特約付き:＋0.24%
ということでフラット35(i-flat)についての備忘録でした。
今度は繋ぎ融資についてもまとめておこうと思います。