2014･06･8
入梅はしましたが、それほどまとまった雨が降らない愛知県です。一年で一番嫌な季節ですが、適度な降雨があってこその四季なのでしょうからなんとか楽しみを見つけて乗り切りたいです。
先日、某住宅販売会社が開催する住宅ローンセミナーを覘いてきました。最も購入者が多い層をターゲットにして建物を販売する会社でしたので、とりあえず当たり障りのない内容で特に不満もありませんでした。ところがセミナー終了後、営業マンが恐らく自分がセミナーに連れてきたであろう客に向かってこんな一言を話していました。
「どうですかお客様、住まいの購入の不安感は無くなりましたか？それでも、もし途中で返済ができなくなるようでしたら弊社には不動産部門がありますから売却すればいいですよ、だから不安はありませんよ。」
なんとも無責任な発言です。
残念なことに現在の既存住宅(中古住宅)の評価方法では、ほぼ20年で建物の評価はゼロになってしまいます。つまり20年後には土地だけの価値になってしまいます。ということは、住宅ローンの返済開始時期からできるだけ早期にローン残高を土地価格以内まで減らさないと、売却しても住宅ローンを完済することはできないということです。
例えば土地と建物それぞれが2000万円で合わせて4000万円の住宅を購入し、全額を住宅ローン（35年返済・金利2％で全期間固定）で返済した場合、借入残高が土地価格と同額の2000万円を切るのが20年と半年先になります(もっとも土地価格だって20年先も同じ価格だという保証はまったくありません)、それまでは売却してもローンが返済できない計算になります。これではとても「不安はありませんよ。」とは言えません。
今は、ほとんどの金融機関が土地と建物合わせて全額を融資してくれますが、それにはこのようなリスクが付いてくるという事です。「返済できなかったら売ればいいや。」という安易な考えでは初めから破綻が見えているようなものです。少しでも不安を感じるのであれば、住宅購入前にきちんとした資金計画を立て、安心して返済できる額を借り入れるようにこころがけましょう。
現在のところ既存住宅の価値を正しく評価する方法が確立していないのが最大の問題なのですが、今後はそれらを見直す方向にありますので少しは改善されていくことでしょう。これから住まいを建てる方の自己防衛策としては、今後予定されている建築物の省エネ基準を先駆けて採用するなど、建物が陳腐化・前時代化しないように考えておくことが重要です。そうしておかないと“資産”だったつもりが20年後には“お荷物” になっているかもしれませんよ。
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