日本株に比べて影が薄いJ-REITについて考えてみる
中リスク・中リターンと言われているJ-REIT
好調な日本株に比べて
現状、いまいちパッとしないパフォーマンスですね
(先週金曜日時点でJ-REIT指数は1809 程度)
ふと目についた記事ですが、
龍谷大学経済学部教授 竹中正治氏が興味深い考察をされていました。
(↓こちらをご覧ください)
日本株高に出遅れたJ-REITに勝機あり、11年ぶり割安圏の謎を解く(ダイヤモンド・オンライン)
米国REIT(記事ではMSCI US REIT指数)と日本国債利回りの2つの変数設定をし
直近10年間について重回帰分析を行ったところ、
東証REIT指数の前年同月比の変化の66%をこの2つの変数で説明可能とのこと。
記事を自分なりに解釈すると以下になりました
J-REITと正の相関をしているUS REITは、
米国の長期金利が下がってくれば、
債券に比べ相対的に投資先としての魅力度が増すこと予想される。
結果、
米国長期金利が下落→US REIT↑→J-REITもチャンス到来(の可能性)
が成りたつだろう
(もちろん、時間差はあると思います)
他方、日本の金利はそのうち上がってくることが予想され、
そうなると、
資本コストは上昇する一方、
インフレによる
(業績の)成長率は高まるという考え方は
理解できる。
なので、
相反する「金利/資本コスト/割引率」と
J-REITの「成長性」のどちらが影響が大きいかを考えると
記事のとおり、
一気に日本の金利が数%も上がる事はないでしょうから
割引率よりも成長率が上回る可能性は十分にあります
(r<gが成りたち、J-REITの事業価値が上がる↑)
加えて、
J-REITの保有者の過半数が(国内)金融機関であり
もしカネ余りの環境であるならば、
(銀行としての)本業の融資先がなかなかみつからない状況でしょうから
J-REITへさらに資金を割り当てることも
確かにあり得ますね
マクロ目線で定性的には
今は「投資の機会」という記事の考えは理解できます。
それに、
割安感もでていますのであとは上がるだけ。
でも、それがいつなのか?は
今後、1-2年程度と
少し長い目で見る必要があるのかな
と想像しています
J-REITもWatchしていこうと思います
(投資は自己判断、自己責任でお願いします)