日本株に比べて影が薄いJ-REITについて考えてみる
中リスク・中リターンと言われているJ-REIT
好調な日本株に比べて
現状、いまいちパッとしないパフォーマンスですね
（先週金曜日時点でJ-REIT指数は1809 程度
）
ふと目についた記事ですが、
龍谷大学経済学部教授 竹中正治氏が興味深い考察をされていました。
（↓こちらをご覧ください）
日本株高に出遅れたJ-REITに勝機あり、11年ぶり割安圏の謎を解く(ダイヤモンド・オンライン)
米国REIT（記事ではMSCI US REIT指数）と日本国債利回りの２つの変数設定をし
直近10年間について重回帰分析を行ったところ、
東証REIT指数の前年同月比の変化の66%をこの2つの変数で説明可能とのこと。
記事を自分なりに解釈すると以下になりました
J-REITと正の相関をしているUS REITは、
米国の長期金利が下がってくれば、
債券に比べ相対的に投資先としての魅力度が増すこと予想される。
結果、
米国長期金利が下落→US REIT↑→J-REITもチャンス到来（の可能性）
が成りたつだろう
（もちろん、時間差はあると思います）
他方、日本の金利はそのうち上がってくることが予想され、
そうなると、
資本コストは上昇する一方、
インフレによる
（業績の）成長率は高まるという考え方は
理解できる。
なので、
相反する「金利/資本コスト/割引率」と
J-REITの「成長性」のどちらが影響が大きいかを考えると
記事のとおり、
一気に日本の金利が数％も上がる事はないでしょうから
割引率よりも成長率が上回る可能性は十分にあります
（r<gが成りたち、J-REITの事業価値が上がる↑）
加えて、
J-REITの保有者の過半数が（国内）金融機関であり
もしカネ余りの環境であるならば、
（銀行としての）本業の融資先がなかなかみつからない状況でしょうから
J-REITへさらに資金を割り当てることも
確かにあり得ますね
マクロ目線で定性的には
今は「投資の機会」という記事の考えは理解できます。
それに、
割安感もでていますのであとは上がるだけ。
でも、それがいつなのか？は
今後、1-2年程度と
少し長い目で見る必要があるのかな
と想像しています
J-REITもWatchしていこうと思います
（投資は自己判断、自己責任でお願いします）
