ブラック社長のパワハラがトリガー
となってひと足お先に早期退職
した元・社畜系サラリーマンです
家賃を払い続けても資産にならない
だけど
マンション購入すれば家賃と同じ
ぐらいの支払いで資産が残る
こんな営業トークを見聞きされた
ことあるかと思います
でも、
本当に資産なのでしょうか？
実はヤバイ負債かも・・・
（前回はここまで）
まず
購入後もけっこう金食い虫
ローン返済＝家賃では
ぜんぜん足りません
さらに！
「買ってからでは遅い！」
注意すべきことあります
続きです
それは
建て替えが
現実的に不可能
ということです
計画的に修繕していても
物理的に耐久年数という
ものがあります
マンションも40年、50年
も経てば建て替え時期に
なります
（倒壊しても知らんよという時期）
その建て替えが
マンションでは現実的に
難しいということです
・・・・・・・・・・
自分が購入したものだから
建て替えするのも自分の
自由でしょ？
・・・・・・・・・・
ところが どっこい
そうはいかないんです
その理由は
マンション所有者
の同意が必要
だからです
全員の合意までは不要
だったかと思いますが、
建て替えするには多数決
で8割だったかな、かなり
の割合の合意が必須
この必要な合意をとる
のが現実的に不可能と
いわれています
なぜなら・・・
・・・・・・・・・
建て替えは
すっごいお金かかる
・・・・・・・・・
建て替えなので
土地の取得代は不要
この分はセーブできますが
建築コストは新築と同様な
費用がかかります
建設時と建築基準が変わって
いて、これを満たすために
高額になることもありえます
付置義務、設置設備、構造強化
などで専有面積を狭く変更を
強いられることもあるやも・・・
その一方で、
建て替えのために新築時より
余分にかかるコストもあります
たとえば
・既存物件の撤去工事
・廃棄物の処理
取り壊しの過程で
とても古い物件でアスベスト
使用等の問題が発覚すると
その時点で”詰み”になっちゃう
懸念もあります
そして
工事期間中はどっか別に
住まいを確保しなくては
いけません
仮住まいをみつけて
主にこんな費用が発生
・引っ越し費用
（転居と戻り）
・敷金・礼金・手数料
・仮住まいの家賃
取り壊して建築し直すの
で割とながーーーい期間
です
これらを踏まえると
数千万円と新築購入時とそんなに
変わらない費用かかっちゃう
ことは珍しくないようです
（下手すると新規物件の方が安いかも）
・・・・・・・・・
所有者によって
事情が違い、軽々しく
合意できない
・・・・・・・・・
合意は
この費用負担をするという
意思表示
40年、50年経ったマンション
所有者側もいろいろ変化
・リタイヤして資金負担力に
目途がつかない人
・投資物件として運用して
いる所有者
・自分の年齢を考えると
建て替えまでの耐久年数
は不要と考える人
・所有者が逝去されていて
相続人が複数いる などなど
かなり高額になるので
利害がぶつかりあって
合意がとれないケースが
多いそうです
これから建て替え時期を迎える
マンションが続々とでてきます
どーしたらいいんでしょうね？
基本的にどーにもならないです
これが
「マンションは”ババ抜き”ゲーム」
といわれる理由です
最後まで持ってる人は
老朽化して住むのも危険な物件
を建て替えも、取り壊しもできず
固定資産税を払い続けなくては
いけなくなります
ただし、
建て替えできた例もあります
ある条件を満たしている
マンションなら昭和によく
使われていた手法が使えます
これをヒントに
新しいビジネスモデルを構築
することも考えられそうです
次回に続きます
・・・・・・・・・・・・・・・・
【今日のまとめ】
マンションの建て替えは
現実的に無理
けっこうな金額がかかり、
建て替えに必要な所有者
の合意をとるのが現実的
には困難なため
・・・・・・・・・・・・・・・・
追伸．
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