住宅ローンは負担が大きい
早期退職を考えてる方は借金ナシが基本
早期退職の如何に関わらず、
この負担は軽くしておきたいものです
「でも、住宅ローンって
金利が決まってたらもう変わらない
んじゃないの？」
いえいえ
「繰り上げ返済」で変わります
繰り上げ返済は全額でなくても可能
部分返済の場合は
残額の支払い方法の選択次第で
支払う総額が変わります
【元利均等払いは曲者】
住宅ローンは「元利均等払い」って
のが一般的かと思います
この「元利均等払い」ってのが
けっこう曲者です
元利均等払いは
支払額を最初から重くしないこと
という名目でつくられた支払方法
金利が変わらなければ
借入金の元本が大きいほど
利息の支払い額は大きくなります
それだと借りたばかりの頃は
負担が大きい
それでは、若い人たちが住宅を
購入しにくいので、出世して
給与が高くなるまでは負担を
軽くするようにしてあげよう
・・・といった主旨だったかと
思います
元利均等は
元本の返済と利息の支払いの
合算値が毎月均等になるように
計算します
つまり、
返済初期の頃の支払いは
利子の支払いに多くを充当され、
元本分の返済は少しだけに
なります
なので、
なかなか元本が減りません
元利均等を当初の予定通り払ってると
トータルで借りた額の２倍 払って
しまっていることもありえます
会社員はある意味、貸し倒れリスクは低い
イザとなれば担保で回収も図れる
銀行からすれば住宅ローンは
とってもいいお客さんです
元本はできるだけ維持して、退職まで
利息を払い続けてもらうのが都合がイイ
見方を変えると、この元利均等は
銀行にとって都合のいい仕組みと
もいえます
銀行は
「晴れた日にしか傘を貸してくれない」
ところです（日傘じゃないですよ）
【元本返済を進めよう】
毎月なけなしのお金で一生懸命に返済
しているのに元本があんまり減らない
・・・
そうです、
もはや銀行のために働いているようなもの
突破口は
余裕資金ができたら、繰り上げ返済を
検討してみること
繰り上げ返済は
全額でなくても部分返済が可能
繰り上げ返済で元本が減らせます
部分返済では残債が残ります
残債の支払い方法について
選択が求められます
＜Ａ＞
減らした元本のところから
当初の返済予定通りで支払うか
（返済期間は当初の予定より
短くなります）
＜Ｂ＞
返済期間を当初の予定どおりに
するように再計算した元利均等
にするか、
自分は迷わずＡを選択
せっかく支払総額減らすために
元本減らしたのに、Ｂではまた
元本が減らなくなってしまう
Ａだと返済に占める元本充当額
がけっこうおおきく、ガシガシ
減っていきます
部分返済でもけっこう効果が
ありました
繰り上げ返済を２回（どちらも
部分返済）して、支払い総額を当初
の予定より減らし、早めにローン返済
できてたのも早期退職を決断できた
ベースになっています
金利の安いローンへの借り換えと
繰り上げ返済をミックスするのも一手
なお、住宅ローンに関連する
優遇措置を受けてる方は、そちら
への影響も踏まえて、総合的に
判断されてくださいませ
【変動金利でタダのような金利
返すより投資運用した方が･･･】
長く続いたゼロ金利政策
変動金利で契約された方の中には
ほぼタダで資金を借りているようなもの
という方もいらっしゃるかと思います
そうした方からすると、
「利息はそもそもタダ同様なので
繰り上げ返済するお金があったら
その資金で投資運用した方が
いいんじゃないの？」
と考える方がいても不思議では
ありません
金利が上がらず、投資で儲かるなら
その計算は成立
なんなら
その資金で事業をはじめて、
自宅をオフィスとして使用すれば
諸費用は損金扱いできるかも
しれません
それもひとつの選択肢
ただし、
下記のリスクは気になるところか
と思います
【金利はどうなる？】
円安対策として口先だけかも
しれませんが、政府は金利を
上げるかもと言ってます
一方で、日本の経済はまだ力強い
成長軌道にのってないので、低金利
政策は代えられないだろうという
見方もあります
変動金利で借りてる方は
支払いが大きくなります
金利がそこそこ上がると
返済が金利分だけに充てら
れて、元本が減らないどころか
増えていくという恐ろしい事態
もないわけではありません
なので、
金利の動向はとっても気になる
ところです
こればっかりは不透明
じゃかじゃかお金を持ってる方々が
マネーゲームしまくってる駆け引き
です
わかるわけがない
いろんな解説つけられますが、
それは誘導するための口上の
ようなもの
先日、古い本を整理してたら
「ドルは80円どころか60円に
暴落し、NYダウは1万ドル
を割って6000ドルへ」
とドヤ顔の写真付きで断言
している書籍がでてきました
今の情勢からすると「ぷっ」と
吹いてしまいますが、これが出版
された当時はけっこう売れた本
偉そうにしている方々でも予測
できないことです
なので、
どこまでリスクテークできるか、
イザとなったときに自分が
後悔しないように、吟味して
決めることか大事
考えてるだけだといつまでも悶々
とするだけかも知れません
小さい範囲から実践して手ごたえ
をたしかめながら方向性を定めて
いくというのも一手
【ウマい話はウラがある】
最近、Youtubeの広告で
不動産投資で老後2000万問題に
備えようというのをよくみかけ
ます
月々１万円の負担で
将来に年間96万円の収益が
得られるという宣伝です。
支払いが月単位で
収入が年単位で説明している時点で
印象操作してるのか？
「おやおや？」って印象
いままでデフレでしたが
物価高騰がはじまってます
仮にインフレ率5%で45年経過すると
年間支払12万円は約108万円
96万円ってどうなの？
NISAで運用した方がいいんじゃないの？
税金もとられないし・・・
投資マンションを購入させるよう
ですが、マンションって老朽化
します
修繕費どうします？
20年ぐらいすると大規模修繕しないと
価値は維持できません
たぶん、資産も残るって説明に
なってるかと思いますが、50年も
経過したマンションは処分に困る
粗大ごみのようなものになる懸念
があります
大規模修繕が行われない物件は
どんどん老朽化して価値がなくな
ります
そんな物件を買う人いるでしょうか？
マンションは自分ひとりの意思だけ
では決められないことがいっぱい
老朽化した投資マンション
オーナーたちも何十年と経てば
様々に状況は変わってます
修繕も建て替えもまとまらない
のではないでしょうか
資金面で問題が出る人もでそう
です
管理費、修繕費積み立てを払えない
場合もでてくることがあっても
不思議ではありません
運用会社が立て替えてくれること
はないハズ
売却によって回収という想定があった
としても、争議になって処分まで
時間がかかるし、そもそもボロボロ
物件が売却できるかという問題も
中には困ったオーナーが
反社会的団体や一般的に受け入れて
もらえない事業主などに譲渡して
しまうことも・・・
そうなったら、
賃貸にだしても借り手がつかない
可能性だってあります
オーナーがこれらのリスク
をすべて負う仕組みになってるか
と推測されます
運営会社はリスクはオーナーに
すべて押し付け、がっちり手数料
商売というカラクリじゃない
でしょうか
■話はとびますが・・・
先の書籍が発行された頃に騒がれてた
「サブプライム問題」
いったいどうなっちゃったんでしょう？
米国の金融機関に限らず、欧州金融
期間を運用先にしていて半端ないヤバさ
でした
米国の財政の壁問題もとりあげられ
てましたが、いつしか無かったかの
ような扱い
大赤字を公表した日本の某特定分野
特化の金融機関もここに投資して
たようなウワサもありました
表にでてこなくなったときが
本当にヤバくなったとき
・・・とも言われます
おおきなツケは戦争で精算
というのが歴史のひとつの見方
世界的に戦争に向かっているのが
ほんとヤな感じです
ここまでのリスクを織り込むと
どうにも身動きしづらくなります
なので、定量的に織り込む
リスクはほどほどに
その先は退職如何に関わらずの
非常時対策です
自分も平和を祈って前に進みます