RC利回り28.2%! 高利回り&高空室率物件再生 某自動車系エンジニア大家 -23ページ目

RC利回り28.2%! 高利回り&高空室率物件再生 某自動車系エンジニア大家

苦節10年、6年後に1棟目購入

6棟105戸
総投資額3.8億円
年間家賃収入5400万円(満室時)

戦略方針は、『良いものをより安く』
高利回り&高空室率物件を
破格の工事費用で再生、満室・安定経営
失敗しない賃貸経営ノウハウを提供!!



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今日は大規模修繕計画中の物件を
小林大祐先生と見に行きました
:*:・( ̄∀ ̄)・:*:


現地現物でのご指導
非常に勉強になりました!!


この物件の非常にヤバいところも
見つけて頂きました。
早々に修繕しないとヤバいっす。
何がヤバいかは後日(できるだけ明日!!)
書きますね~


そして、今日の本題です。


現地に到着するとお引越し中のご家族。
先日ブログでご紹介した
『床が抜けてて1部屋しか使えない入居者様』
が、別の部屋にお引越しをしていました。


引っ越し先はそこそこリフォームされた部屋ですが
そこそこです。。。
『こんな部屋でいいのかなぁ~』
と思ってましたが


『現在の部屋の惨状を見て納得したっす』


引っ越し中でしたが、中を見せてもらうと
かなりの衝撃的な光景が(@ ̄Д ̄@;)


まずはリビング
壁紙は剥がれ落ちて
カビだらけです・・・


リビング 


次は和室
こちらも同様
しかも、隅は床が腐って落ちています
危険です・・・


部屋 


最後に玄関
ちょっと怖いです・・・


玄関 



原因は結露のようです。
1階で隅の部屋
一番条件が悪かったようです。
リフォーム後は換気を良くするために
策を立てようと思います。


そして、この入居者様には
無償で以下のお部屋に
お引越しして頂きました。


引っ越し先 
  


現在、お母さんと学生の娘さんの二人暮らし
亡くなったお父さんと新婚当時から住んでいた
思い出の建物に住み続けたい

とのご希望で別の部屋に移って頂きました。


めちゃめちゃ喜んで頂けました~
。゚(T^T)゚。





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凄い惨状の部屋 思い出


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週末がやってきました~
( ̄▽+ ̄*)


今週は大家業と家族サービスでっす♪♪
明日は大規模修繕を検討中の物件で
修繕内容のご指導を小林大祐先生に
見てもらいまっす。

大規模修繕の見積もりを現在6社に依頼
3社から結果を入手
予算をオーバしています・・・

まだまだ甘い~と
小林さんから、厳しい目線でのご指導を
頂きそうです(^o^;)

今日は早めに寝てアドバイスを聞き
逃さないようにしまっす♪♪




さて、今日の本題


今回の物件の水道料金についてです。
今までの物件は管理会社様任せだったので
水道料金の計算方法を知りませんでした・・・


先日、今回の物件の水道料金が届いたのですが
27m3しか使ってないのに
請求金額は26000円

なんじゃこりゃ~!!

という訳で、水道局に電話
『先月の途中から所有する事になりましたひさもんです~
送られてきた水道料金の計算方法を教えてください~』

と伺うと


上水道
 640円*17世帯*0.5(半月分)+27m3*70円
下水道
 1050円*17世帯
 ※下水は途中契約でも半月にならないそうです(理解できん・・・)

合計 26439円
との事


あれ、この物件、入居が5世帯なのです
半月も経ってないのに、平均5000円って
高すぎです・・・


聞いてみると、前の大家さん
17世帯で申請したまま水道料金を払って
いたそうな・・・
しかも入居者さん負担


この点を水道局に相談すると
『今月分から訂正しますね~』
との事


ちょっと待て~い


先月分(10月分)から訂正せんかい~!!と交渉


そして本日連絡があり
『上司の了解取れました』
との事


筋が通ってない事は、ちゃんと話せば
お役所さんも通してくれるもんですね
:*:・( ̄∀ ̄)・:*:


しかし、水道料金は複雑です・・・
個別に集金してもらいたいのですが
メータ付け直すと莫大な費用がかかるので
できないっす。。。


水道メータの工事費用ありえんくらいに高いです
水道局さん
ちょっと 『ぼったくりバー』
になってませんか~




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水道料金 大規模修繕 小林大祐


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今月購入した物件の自主管理~♪
( ̄▽+ ̄*)


現在、来月分の家賃請求書を
作成しております。


時間がなく、急ぎ請求書を作成してますが
結構大変です・・・
前の大家さんが
いい加減
だった事もあり、色々と不明な点がありました・・・


一番大変だったのは、『水道代』


水道局の承認された水道メータは
おおもとの一つだけなので
各戸の水道メータは大家が毎月検針し
上下水道を計算した上で請求しなくては
なりません。


まずは、使用量を確認したところ
1世帯で、1か月に300m3
多すぎる~


入居者様に前月の請求書を見せてもらったところ
先月末の検針結果、と言われてもらった
各戸のメータの数値
たぶん、一桁違ってました・・・


しかも、先月末ではなく、引き渡し日
直前に読み取った様子・・・
おいおい~ ( ̄□ ̄;)!!


その結果をもとに、現在請求書を作成中~
でも、上下水道の計算方法
よく分かりませ~ん
(;´▽`A``


入居者様にご迷惑かけないよう
計算方法、しっかりと勉強します!!



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