「家を買うとき読む本」
1.建築コスト
一戸建て ：\500,000/坪
マンション：\1,000,000/(占有面積・坪)
2.地価の種類
1)路線価
国税庁が毎年8月に発表。
日本全国の道路ごとにつけられており、その道路に面した土地の相続税や
固定資産税はこの路線価をもとに計算される。
2)公示価格
国土交通省が公正な土地取引の指標として、毎年1月1日時点の土地の価格を
公表するもの。
3)不動産取引価格情報
国土交通省が実際に不動産取引を行った購入者に案ケー推して四半期ごとに
取引価格を発表。
3.路線価の調べ方
①国税庁HP(http://www.nta.go.jp/)の「路線価図」をクリック
②最新の年をクリック
③表示された地図から調べたい都道府県・市町村をクリック
④町丁名索引から、調べたい町名、丁目を選んで番号をクリック
⑤路線価図が表示される
⑥調べたい地区の路線価を調べる
例.140=\140,000/m2
4.公示地価の調べ方
①土地総合情報ライブラリー(http://tochi.mlit.go.jp/)の「地価公示」をクリック
②「標準地・基準値検索システム」をクリック
③地図上の「都道府県」をクリック
④市区町村を選択
⑤検索条件を指定
⑥調べたい地域の公示地価が一覧表示される
⑦一覧の中から調べたい丁目の地価を探す
⑧この場所の路線価がどれくらいかを調べて、土地の値段が知りたい場所の
路線価と比較すれば、およその地価が判明する。
例.145D
公示地価：\183,000
路線価 ：\145,000
路線価\140,000の土地の推定公示地価
=(\183,000/\145,000)×\140,000=\177,000
5.不動産取引価格情報の調べ方
①土地総合情報ライブラリーにアクセスしてメニューから「不動産取引価格情報」へ
土地総合情報ライブラリー
http://tochi.mlit.go.jp/
②「土地総合情報システム」の「住所で検索」に調べたい地区を入力
③地図上に取引情報が記載されたページ左下の「データ表示」ボタンを押すと
一覧表が表示される
6.土地の値段を調べる
①物件情報を見て住所を特定する
②住所から路線価を調べる
③周辺地域の公示地価を調べる
④路線価の比率を加味して公示地価から調べたい場所の地価を推定
7.地価が周囲と変わらない場所に建っているタワー型マンションは、土地の持ち分が
少なくてコストがかかっていない分、価格が安くない限り、買うべきではない
8.邸宅と呼べるのは「一種低層」(「第一種低層住居専用地域」)、少し譲って
「二種低層」(「第二種低層住居専用地域」)。それ以外の「用途地域」に建っている
邸宅型マンションはエセと呼んでも過言ではない
9.地価が分かれば、買おうとしているマンションの土地の原価は、土地の総面積に、
「そのマンションの占有面積」÷「すべてのマンションの占有面積の合計」
×「自分の土地分に土地の単価」
10.「普通借地権」であれば実際には買ったのとほとんど変わらないので、
見つけられればトク
11.定期借地権
一般の借地権があまりにも借地人に有利で、土地を貸したくても貸せない人が
出てきているという状況に応えた制度
12.共用施設は、販売業者が親切でつけてくれた"オマケ"ではなく、
マンション購入者が自分のおカネで"買わされた"もの
13.豪華な共用施設は宝の持ち腐れ
14.共用のロビーとか待ち合わせ場所はあまり見栄の張りがいがある場所ではない
15.管理数が多くても、大手のデベロッパーの子会社であれば、無茶はしないという
意味では信用できる
16.大手のデベロッパーの子会社というブランドがある分高くなりがち
17.大手でないデベロッパーのマンションは、管理が行き届くかどうか、
ある程度心配した方がいい
18.資産価値が落ちないことを望むのであれば、デベロッパー、ゼネコンとも、
有名な会社に越したことはない
19.修繕積立金を抑制し、修繕積立基金がなかったりするマンションは
目先の金額を気にする購入者の眼をくらませるデベロッパーの無責任の証拠
20.修繕積立金は、マンションの共用部分の資産価値を維持するために使うおカネ
21.他の条件が同じであれば、修繕積立金はむしろ高いほうがいいぐらいで、
少ない方がお得ではない
22.「支払いは家賃並み」広告の注意点
・住宅ローンの支払いは金利の設定次第で大きく変わる
・ボーナス支払いの額を多めにして月々の支払いを少なく見せかけるワザを
使っている場合も・・・・・
・管理費、修繕積立金、ローンの保証料、固定資産税などもバカにならない出費
23.マンション購入の支払い
・頭金
・月々のローン
・管理費
・修繕積立金
・ボーナス支払い
・ローンの保証料
・固定資産税
・都市計画税
24.地価の下落と値引きの可能性
地価の価格変動は公示地価を時系列で見るとすぐ分かる
25.地価の変動を調べる方法
①国土交通省の「土地総合ライブラリー」にアクセスして「地価公示」メニューへ
②地価公示の「標準地・基準検索システム」の「検索条件」にアクセスし、
「調査年」の欄で調査年度を指定すれば過去から現在の公示価格の変動を
調べることができる
26.いったｎ業者が値下げし物件は値切れる！
27.「謝恩価格」=「売れなくて困ったので値下げします」
28.「即入居可」の物件には値引き余地がある！
29.「建物内モデルルーム」は売り残りに困っている証拠
30.分譲価格の7割までは値切ることができる!?
31.セールスマンが、「実は下がりますよ」とすぐに反応してきたら、
それはもっと価格が下がる可能性がある
32.大型マンションは往々にして人間関係が無機質になり、
単に多くの人が住んでいるだけの場所になりがち
33.戸建ての大型開発にはコミュニティ性が強く見られ、住みやすさが育成されやすい
34.大規模開発は、ある程度定型化された建物が建っているから、その分、
建築コストが下がっており、お買い得感がある
35.中古マンションの土地価格
中古マンションのおトク度を調べるには販売価格に占める土地代を計算する
※共用スペースが居住用の20%、建ぺい率を60%とする
((占有面積)/(階数)×1.2(共用部分の持ち分))/0.6(建ぺい率)
36.周辺の中古マンションの坪単価を調べて値引き交渉
1)地区年数が浅いほど単価は高い
2)駅から近いほど坪単価は高い
3)上層階ほど坪単価は高い
37.中古住宅は値切って当たり前。言い値で買わない
38.リフォーム済み物件は損！
39.賢い方法は、リフォーム前の物件を見つけ、自分好みのリフォームをする一方で、
費用を売主持ちにすること
40.紙質の悪いチラシで少ない物件数を搭載するものは
当初から価格交渉に応じてくれる可能性が高い
41.複数業者が扱い、価格がある物件が狙い目！
42.中古の一戸建てを購入する際は土地の価格を調べることが重要
43.家を買うと生命保険に入る必要はない
「家を買うとき読む本」
永野良祐(扶桑社)
1,500円 + 税
-目次-
第1章 土地の原価の調べ方
第2章 新築マンションの選び方
1)マンション原価の調べ方
2)"ブランド駅から徒歩圏"の実際
3)タワー型と邸宅風、どっちがおトク？
4)土地を買わない定借マンションの損得
5)豪華な教養施設はトクなのか？
6)「当社の管理会社がしっかり管理」は本当？
7)新興デベロッパーや無名ゼネコンは不安？
8)修繕積立金までケチってはいけない
9)「第○期完売御礼」にダマされない
第3章 新築マンションの買い方
1)「家賃並みのお支払い」にダマされない
2)「謝恩価格でご奉仕」っておトクなの？
3)値引きの可能性を示唆する売り手の言葉とは？
第4章 新築一戸建ての買い方
1)大規模開発がお買い得の理由
2)都心の3階建てってお買い得なの？
3)「素人には無理」といわれる土地から買う手もあり！
第5章 中古マンションの買い方
1)中古マンションでは土地の値段が最重要
2)売主の事情で決まる中古マンションの価格
3)リフォーム済み物件は損！
4)中古マンションのチラシはここをよく見る！
5)中古物件交渉術～複数紹介されている物件を狙う
第6章 中古一戸建ての買い方
1)建物の値段がタダ同然のお買い得物件もある！
2)購入には土地規制の知識が必要不可欠
3)建て替えするなら「建築協定」に注意
第7章 住宅ローンの借り方
1)変動金利が確実に有利なわけではない
2)家を買うと生命保険に入る必要はない？
3)フラット35はおトク？
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