「今こそ！中古マンション－「得」する買い方・選び方－」
1.首都圏と近畿圏を例に見ると、市場に出回る数は中古の方が多い。
2.管理組合で「設計図書」を保管していることを確認してください。
3.外壁や共用廊下(通路)、バルコニーなどに大きなひび割れがないか確認
4.不安があれば専門家へ相談へ
●地方公共団体(特定行政庁)の相談窓口
各役所で確認。
●(社)日本建築士事務所協会連合会
●(社)日本建築士連合会
●(社)日本建築家協会
●(社)日本建築構造技術者協会
●(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センター
●国土交通省 住宅局建築指導課
5.諸費用
●売買契約で払う費用
・新築マンション
-売買契約の印紙税
・中古マンション
-売買契約の印紙税
-仲介手数料
●ローンを借りるための費用
-借入契約の印紙税
-事務手数料
-ローン保証料
-団体信用生命保険料
-火災保険料
●登記のための費用
・新築マンション
-登録免許税
-司法書士報酬料
・中古マンション
-登録免許税
-司法書士報酬料
●入居時にかかる費用
・新築マンション
-修繕積立基金など
●入居後にかかる費用
・新築マンション
-不動産取得税
-固定資産税・都市計画税
・中古マンション
-不動産取得税
-固定資産税・都市計画税
6.マンションは「管理を買え」
管理の善し悪しがマンションの寿命や快適さに大きく影響。
7.中古マンションの場合、管理組合活動の議事録を確認。
8.ガスと電気の供給能力
●ガス給湯器の号数
水温+25℃のお湯を1分間に何リットル出せるか。
・24号
シャワーとキッチン、洗面所などの3箇所で同時に給湯できる。
・20号
2箇所で同時に給湯できる。
・16号
冬に2ヶ所同時使用は難しい。
・10号以下
基本的に１ヶ所給湯用。
●電気の容量
家庭毎の使える電気の大きさは分電盤についているアンペアブレーカ
・赤 10A
・桃 15A
・黄 20A
・緑 30A
・灰 40A
・茶 50A
・紫 60A
9.2001年からのマンションの特徴
●特徴
・どのマンションでも基本性能が高い
・タワーマンションや300戸以上のメガマンションが多い。
・首都圏や近畿圏で都心立地マンションが多い。
●構造
・住宅品質確保促進法の施行で基本性能が底上げされた。
・メンテナンスやリフォームがしやすい、二重床、二重天井が多い。
・上下階のコンクリートの暑さは180mmが普及。
●設備
・ガスの給湯能力は24号、電気容量は50～60Aが多い。
・オートロックでカラーモニターを採用するのが増え、
一部で指紋などによる生態認証も
●住戸
・面積は広くなるが、部屋数を減らしたゆったりとした間取りが多くなる。
・柱や梁の少ない広報が一般化し、天井の高さは2.5mが多い。
・バルコニーの奥行きは1.8～2.0mのものが増えた。
・キッチンのタイプにバリエーションが増え、新三種の神器といわれる
ディスポーザーやIHクッキングヒーター、食器洗浄乾燥機などが普及。
・バルコニーに掃除用流しが増えた。
10.標準管理規約が時代のニーズを受けて改定されたのが1997年。
「長期修繕計画」の策定や「リフォーム工事の手続き」の規定の整備などが
加えられた。
11.多くの売り主から仲介を依頼され、
新鮮な情報を持っている地元で長く営業をして実績を積んだ仲介会社
12.物件を探してもらう不動産会社を選ぶ
1.地元に強い仲介会社を2、3社選び出す。
物件を探してもらう仲介会社を2社か3社に決めて、
自分の希望条件を具体的に示し、たくさんの物件情報のデータベースから
希望に合う物件を仲介してもらう。
2.大手と地元中小の不動産会社
3.実際につきあいながら、信頼できる数社に絞り込む。
13.購入までのプロセス
1.物件探しを依頼
●仲介会社のチェックポイント
NG
・予算や希望に合わない物件ばかりを紹介するようなら
2.現地見学
●仲介会社のチェックポイント
OK
自分では気づかないポイントを指摘してくれたり、質問に的確に答えてくる
3.資金計画を詰める
●仲介会社のチェックポイント
OK
諸費用を具体的に試算して、
住宅ローンの最新情報やメリットとデメリットを教えてくれる
NG
こちらの不安に応えずに買ったほうが得だとばかり言う
4.購入条件を詰める
●仲介会社のチェックポイント
OK
こちらの立場に立って、誠意をもって売主と交渉してくれる
NG
条件を出さずに早く決めさせようとする
5.物件の最終検討
●仲介会社のチェックポイント
OK
迷っている部分にプロとしてアドバイス
NG
買い急がせる
6.売買契約を結ぶ
●仲介会社のチェックポイント
OK
事前に契約に関する書面のコピーを用意してくれたり、
納得のいくように説明をしてくれる
NG
不明点を質問しても曖昧な答をする
7.ローンの申込
14.「よい営業マンVSダメな営業マン」はこうして見分ける
●よい営業マンのポイント
・他社とつきあうことに理解を示す
・こちらの意見や希望をじっくり聞いてくれる
・希望に合う物件を的確に紹介してくれる
・希望条件の優先順位をつけてくれたり、
曖昧な希望を的確に条件化してくれるなどプロとしてのアドバイスがある
・物件のマイナス情報も伝えてくれる
・分からないことは分からないと正直に伝え、すぐに調べて回答してくれる
・こちらの意向を受けた資金計画の相談に応じてくれる
・ローンや税金、法律など幅広い知識で的確なアドバイスをしてくれる
・紹介された物件を断って無理強いはせず、理由を聞こうとする
・約束を守り、マナーがよい
・結論を急がせることはせず、納得のいくまで待ってくれる
●ダメな営業マンのポイント
・他社の悪口を言う、他者の紹介する物件を悪く言う
・物件のセールストークばかり言う
・売りたい物件ばかり紹介する
・プロとしてのアドバイスは特になく、こちらの伝えた条件だけで物件を紹介しようとする
・物件のマイナス情報をごまかそうとうする
・分からないことなのにいい加減な回答をする
・年収を聞いただけで資金計画を勝手に立て、
予算以上の物件でも買って大丈夫と押し切ろうとする
・ローンや税金など購入者にメリットのある情報の提供はなく、
物件の紹介しかない
・紹介された物件を断ったときや妻だけのときなど態度が変わる
・夜間の電話や突然の訪問、約束を守らないなど自分都合で動く
・結論を急がせようとする
15.営業マンと上手に付き合うための十か条
1.「購入したい｣という意欲を見せる
2.予算や希望条件を明確にしておく
3.予算とのバランスで妥協できる点も明確にしておく
4.収入や貯金などは正直に話す
5.「頼りにしている」という態度を見せる
6.営業マンのアドバイスはきちんと聞く
7.不安や疑問は本音でぶつける
8.気に入った点や気に入らない点ははっきり伝える
9.マナーを守り、常識的な行動をする
10.買う気がないなら、早めに伝える
16.比較するときのポイント
●価格
物件価格だけでなく、坪単価でも比較する。
●立地
具体的な条件を挙げる。
・通勤時間はどの程度か？
・現住居の近く出ないとダメか？
・実家の近くも条件か？
・教育事情
・買い物事情
・公園や川など自然事情も重視するか？
●広さ
・部屋ごとの広さはリフォームで変更できる。
・住戸全体の面積や天井の高さなどの空間の広さを重視する。
●その他
住戸の向きや階数、バルコニーは後から変更できない。
マンションの共用部分も重視する項目を忘れずに書き出す。
17.重要事項説明の書類は事前にもらっておく。
18.契約書を見るポイント
●「売買の目的物の表示」
・登記簿や重要事項説明書と照合して間違いがないかを確認。
・住宅ローン控除などの税制措置は登記簿面積が基本
●「売買代金と支払い方法」
・住宅ローンの融資先と金額、期限を確認。
・裏面に記載してある「ローン特約」と関係。
この期限までに記載の融資先から融資が受けられないと、
契約を開場できるという仕組み
●売主の「抵当権」が設定されている場合
・売買代金でローンを返済し、抵当権を抹消
・抵当権設定の額が売買代金より高額なときには抵当権の抹消が
確実に行われるようにその方法と時期も確認。
19.気に入ったマンションがあって購入を検討しているなら、
必ず現地で水まわりのチェック。
20.階高が高ければリフォームに有利
21.管理組合を構成する管理組合員、すなわち区分所有者たち一人一人が
管理に高い関心を持っている
22.最低限の資料はまず仲介会社に通じて取り寄せる
23.管理についてはこの5つの書類をチェックしよう
①管理規約と使用細則
②長期修繕計画
③管理委託業務契約書
④総会の議事録
⑤設計図書
24.リフォームに関するルールはあったほうがよい
25.ゴミ置き場や駐輪場
ゴミが散らかっているようであれば、清掃が行き届いていないか居住者が
散らかしている。特に駐輪場以外の場所に自転車を置いたり、
ゴミの分別ができてないようであれば居住者のマナーの悪さの表れ
26.掲示板の内容で管理のレベルが分かる
掲示板で日付と内容を見れば、
手っ取り早く管理のレベルを知るには掲示板はいい材料
27.住人同士で挨拶しないマンションはNG
28.管理人と住人のやり取りも見る
管理員と顔を合わせた居住者が声を掛け合うといった関係が
築けていないとしたら不安な状況
29.後で増える可能性がないかも確認
最初は安くても、後から意外な出費を求められる場合もある。
30.滞納金があるマンションはNG
31.部屋を貸すことは「所有し続ける」
住宅ローンだけでなく、管理費や修繕積立金、各種の保険料、
固定資産税や都市計画税、仲介会社に手数料を払う必要も生じる
32.借入額を増やすために低金利のローン商品を選ぶこと
予算が厳しいときに不動産会社が進める資金計画に多い。
33.健全な資金計画
金利上昇リスクに配慮したローンを選択していること
「今こそ！中古マンション－「得」する買い方・選び方－」
山本久美子(小学館)
1,300円 + 税
-目次-
序章 私が中古をおススメする理由
だから、今こそ中古マンションを買おう
第1章 新築より「おトク」！
「こんなにある！中古の意外なメリット」
第2章 「現代トレンド」を知る
「あなたはこの時代ものを買いなさい！」
第3章 物件探しの手順
「こうしてお気に入りの物件を探し当てる！」
第4章 中古マンションのチェックポイント
「満足度限りなく100%に近づける！」
第5章 リスクへの対応策
「「いざ」というときのための裏ワザは？」