店舗開業をするために物件探しをすると
２種類の物件が出てきます。
どちらの物件で探すと良いのか、
それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。
日常に、もっと...
Design makes life better (“motto”)
閲覧頂き、ありがとうございます。
仙台を拠点とする設計事務所を運営する
北欧と珈琲を愛する空間デザイナーの
牧野 広英 です。
自己紹介は こちら
スケルトンと居抜きのメリット・デメリット
物件探しをして耳にするのが
「スケルトン物件」
と
「居抜き物件」
聞いたことはあるけど、実際のところどちらで開業するが合っているのか
分かっていない人も少なくないのではないでしょうか？
それぞれの特徴とメリット・デメリットをご紹介します。
あなたの開業にはどちらが合っていますか？
スケルトン物件
物件の中がまっさらで何も無い状態がスケルトン物件です。
０からお店を作っていくので、
自分のお店が出来上がっていくさまが見れてワクワク感が強いですよね。
その流れをSNSで発信していくと、開店前からファンを作りやすくなります！
私の仕事としても、こちらが一番、力の見せ所ではありますね。
ちなみに、テナント契約では、スケルトン物件で契約・退去するのが一般的です。
メリット
【１】自由に内装・レイアウトが作れる
壁も天井も何もない状態から、店舗内のレイアウト・内装工事をするので
自分の思い描く店舗を作ることができます。
デザインだけでなく、レイアウトや動線計画も練ることができるので
店舗運営の効率化も向上させることができます。
【２】設備の管理がしやすい
新規の設備を導入するので、設備のメンテナンス時期を把握することができます。
さらに万が一故障をした場合、保証期間がしっかりと確保できるので、
費用をかけず早期に修理することができます。
【３】物件が多い
一般的な賃貸物件ではスケルトン物件が一番多いので、
理想に合ったものを選びやすくなります。
デメリット
【１】オープンまでの時間がかかる
内装工事だけでなく、電気設備工事や空調設備工事等の設備工事から
スタートしなければならないのでオープンまでに時間がかかります。
物件の契約が済んだ後からの工事となるため、
売上げは無くても家賃は発生している状況になります。
【２】初期費用がかかる
とにかく全ての工事を行わなければなりません。したがってその分の費用がかかります。
カフェなどの軽飲食店の場合であればそれほどの費用はかかりませんが、
焼肉や中華などの重飲食店は排煙用設備や廃油を処理するグリストラップが必要になり、
さらに費用が高くなります。
居抜き物件
前のお店が使用していた内装や設備、什器などがそのまま残されていて、
それらの設備を引き継いで使うことができるのが居抜き物件です。
内装のデザイン、キッチンの厨房設備、エアコンなどの空調設備、
給排水設備、照明器具、テーブルやイスなどの家具、そのほか備品など、
何がどの程度残されているかはテナントによりますが、
お皿やフォークまで残されているというケースもあります。
配管や空調ダクトなど内装や設備の一部が残っている物件は
「半スケルトン」「一部居抜き」などと表現される場合もあります。
メリット
【１】初期費用を抑えることができる
前テナントが残した什器や設備を安価で、もしくは無料で譲り受けることができます。
特に、同業種での居抜きは大きく節約ができます。
飲食店の場合は、特に費用のかかる厨房用設備や客席等使用することができます。
美容室の場合は、シャンプー台用に給排水の設備が整っているので
設備工事が安価になります。
【２】短期間で開店できる
残っている什器や設備をそのまま使用する、もしくは一部変更するだけなので
工期が大幅に短縮できます。
工事期間中も家賃は発生するので、居抜きを活用して工期が短くなれば
早く営業をスタートできるので、余計な出費を抑え収入を得ることができます。
デメリット
【１】レイアウトやデザインが自由にできない
居抜き物件では配管や空調用のダクトが既に設置されています。
また、大きなエアコンといった既存の設備が邪魔をしたり、照明を設置したい場所に
設置できなかったり、コンセントを追加したいが露出配線になってしまうなど、
希望通りにならないことが多くあります。
【２】設備の管理がしづらい
残された設備の取扱い説明書や保証書が無い場合もあり、いつ購入したもので、
いつメンテナンス時期がくるのか分からない場合があります。
さらに最悪の場合、開業してすぐ故障し、器具の修理費、もしくは新規での購入・
工事費用が発生することがあります。
本日のまとめ
スケルトン物件は費用や手間をかけて店舗づくりにこだわりたい方におすすめ
【スケルトン物件がオススメの方】
・費用や手間を惜しまずに理想を形にしたい方
・２店舗目、３店舗目の出店でノウハウが蓄積されている方
・開業する店舗の明確なイメージがある方
居抜き物件は特に初期費用を抑えて早く開業をしたい方におすすめ
【居抜き物件がオススメの方】
・初期費用を抑えて開業したい方
・新規開業でこれから経験を積みたい方
・最短で開業したいと思っている方
一般的には居抜き物件のほうが低コストで開業できると思われがちですが、
それは全てのケースに当てはまるわけではありません。
間違った選択をしてしまうと、スケルトン物件の方が低コストで収まる場合があります。
「スケルトン物件」と「居抜き物件」
それぞれのメリット・デメリットがあるので、
それぞれの特性をしっかりと理解して、物件探しに役立ててみてください。
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