今日は、
物件価格以外に毎年払うお金
についてまとめみます。
マンションと戸建てで違いがありますが、ここではマンションを中心にお話します。
【概要】
マンションを購入したら物件価格以外、毎年、毎月のローン返済以外に支払うお金があります。
①初回だけ、②毎年、③毎月
の３つに分けて紹介します。
初回は手数料や印紙税など契約時に払うお金もたくさんありますが、それらは除いて説明します。
はじめにまとめて後で解説します
【まとめ】
①初めての年だけ払うお金
・不動産取得税
②毎年払うお金
・固定資産税
・都市計画税
③毎月払うお金
・管理費
・修繕積立金
【解説】
①初めての年だけ払うお金
不動産取得税
1.不動産取得税
マンションや戸建てなど、不動産を購入したときに支払う税金です。
土地と建物の評価額（課税標準額）に、税率をかけて税額が計算されます。税率は3%です。（2024年3月31日まで。本来4%）
課税標準額× 3%
ここの税制上でいう「評価額」=課税標準額とは、実売価格のことではなく、固定資産課税台帳という、役所にある台帳に登録されている不動産の評価額のことです。
だいたい実売価格の６割程度（５割〜７割）だそうです。
実際の物件価格で見てみます。
不動産取得税は、
3000万円の物件で、5.4万円ほど
4000万円の物件で、7.2万円ほど
（売買価格ｘ0.6ｘ0.03）
になります。
住宅購入後、半年ほどで納税通知書が届きます。
初年はとにかくお金がかかるので、現金が足りなくならないように注意しましょう。
・固定資産税、日割り
※中古物件のみ
その年の固定資産税は、前の家主さんが一括して支払っているため、購入後の日数を日割り計算して負担する必要があります。これは契約時の支払いに含まれるので契約時にかかる費用になります。
新築物件の場合は、初めての元日1月1日を迎えた日から固定資産税が発生し、その年の６月が初回の請求になります。
固定資産税については、次の項目で説明します。
②毎年払うお金
固定資産税と都市計画税
※マンションも固定資産税を払います
1.固定資産税
土地と建物の評価額（課税標準額）に、標準税率となる1.4％をかけた額が毎年かかります。
課税標準額× 1.4%
サイトや説明によっていろいろな言葉がでてくるかも知れませが、税金の計算に使われるのは先ほどと同じで、固定資産課税台帳に登録されている評価額。つまり「課税標準額」が全ての計算のもとになります。
繰り返しですが、だいたい実売価格の６割程度です。
固定資産税は、
3000万円の物件で、年間25.2万円ほど
4000万円の物件で、年間33.6万円ほど
（売買価格ｘ0.6ｘ0.014）
築年数に応じて毎年安くなります。
マンションだと、築10年でおよそ7割、築20年目に半額、30年で３割になります。
戸建ては築10年で半額になります。
最終的にはどちらも２割まで下がります。
戸建てのほうが安くなるのは、木造住宅の評価額が先に下がるからです。「戸建てだと固定資産税が安い」というのはここから来ています。
５〜６月が第一期で、年４回に分納もできますし、６月に一括でまとめて支払うことも可能です。
コンビニでも支払いできます。
自治体によってクレジットカードでも可能です。
納税通信書（請求書）は毎年４月頃から送付されます。滞納が続けば物件が差押えになります。
2.都市計画税
固定資産税と同じタイミングで都市計画税もかかります。税率は上限0.3%。自治体によって異なります。東京は0.3%です。
詳しくは最後に記載しておきますが、「都市」だから田舎は関係ないと思っても、畑や田んぼの中の物件でない限りは払う必要があります。
都市計画税は
3000万円の物件で年間5.4万円ほど
4000万円の物件で、年間7.2万円ほど
（売買価格ｘ0.6ｘ0.003）
固定資産税と都市計画税を合わせると
3000万円の物件で年間約30万円ほどはかかるということになります。築年数が古くなるほど安くなります。
注意:概算なので実際には前後します。
③毎月払うお金
管理費と修繕積立金
毎月支払うお金は戸建てとマンションで一番大きな違いが出るところです。これはマンションだけにかかる費用です。
戸建てにはこれらの費用はかかりません。
1.管理費
管理費は、管理人の人件費や、マンションの共用部分・設備の保守、点検にかかる費用です。
マンションの戸数と管理会社との契約内容に左右されます。基本的には新築時に決まった額からほぼ変わらない金額です。
マンション内の設備が無駄に豪華であったりすると管理費は高くなります。
このブログで対象にしている都内で2500万円〜4000万円の物件で管理費は1.5万〜2万円ぐらいが相場のようです。
2.修繕積立金
修繕積立金は、将来的に実施されるマンションの大規模修繕に備えて積み立てるお金です。法律で定期的なメンテナンスが要求されており、一般的に12年毎に行われます。
修繕積立金は、総戸数と築年数によって大きく左右されます。築年数が行くほど増額の傾向があります。都内で先ほどの価格帯のランクで1.5万〜3万円といったところでしょうか。
気をつけないといけないのは、新築や12年以下の築浅物件で、修繕積立金が必要以上に安く設定されている場合があります。
この場合、中古と比較して安いからと喜んでも、修繕の年に百万円ほどの一時金が必要になりったり、修繕改修できなかったり、トラブルになる可能性があります。
新築販売時の安すぎる修繕積立金は、論外として、築10年を過ぎても修繕積立金額が他に比べて安すぎる物件は、マンションの管理組合による運営がうまく機能していない可能性もあり注意が必要です。
筆者の住んでいる物件は、双方合わせ毎月約３万円です。マンションはローンの返済に加えてこれだけの費用が必要になります。
戸建て比べると、30年で1000万円ほどの差がでます。
戸建ても全く費用がかからないわけではなく、修繕を自分でしないといけないので、それなりに家の修繕費の積み立てが必要になります。
本文はここまでになります。
いかがでしょうか
住宅ローン以外にこれだけのお金がかかることに驚かれたかもしれません。「賃貸でいいや」という気持ちにもなるかもしれません。
でも購入には大きなメリットもありますので、そのあたりは過去のブログや今後のブログでも紹介していきます。
それにしても、不動産や税金の解説サイトって難しいですね＾＾;
出来るだけ簡単に解説してみたので
わかりやすかったと思ったら「いいね」をお願いします^^
おまけ
訂正）
不動産取得税、固定資産税、都市計画税
とも、自治体によってクレジットカード払い可能でした。
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■詳細解説
課税標準額とは、
固定資産課税台帳に登録された不動産価格
税金の計算に使われる元になる数字。
税制上の評価額。
そのほかの用語
・実勢価格
実際に市場で売りに出されている金額や
売買が行われた金額です。
市場価格、購入価格とも言えます。
・公示価格
土地の価値で、毎年国がこの土地はいくらくらいが適切だろうと決めて公開する価格。
似たような価格で基準地価と路線価があります。国か地方自治体が決めるかの違いです。
実際に売買される市場価格は、これより高くなります。土地の課税標準額は、公示価格の７割ほどに設定されるようです。
もう、とにかくややこしいです。。
税金の計算で使われる評価額は、実際の購入価格の６割ぐらい。と覚えておけばいいです。
・固定資産税の評価額の経年による減少
「経年減点補正率」と言います。興味がある方は調べてみてださい。
・都市計画税が課税される不動産
都市計画税が課税されるのは市街化区域内にある不動産です。
市街化区域の反対語は、市街化調整区域です。土地はこの２つのいずれかに分かれます。
平たく解説すると、普通に家建てていいような土地は市街化区域。水道が来てないようなところや、自然や農地の中、家を建てるのに面倒な手続きがあるようなところが市街化調整区域です。
「調整」という言葉がややこしいですが、要は宅地化や市街化しない土地を市街化調整区域と呼んでいます。
普通に物件を購入すれば、都市計画税が徴収されると考えてよいです。
市街化区域
「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」となります。
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