オーナーが賃借人に立ち退きしてもらいたいと考えるのは「家賃滞納」「無断転貸」「用法順守義務違反」「騒音・悪臭」「近隣住民とのトラブル」などで、悪質な場合にはオーナーから賃貸の契約解除が認められることとなり、特に、家賃滞納は立ち退き事案で最も多いトラブルとなっています。
しかし、借地借家法は以下に述べるように、オーナーに正当な理由がなければ、賃借人の立ち退きは無効としており、法は借家人（賃借人・入居者）に有利になっています。
良質のファミリータイプの部屋を賃貸に出すオーナーが少ないのは、一度、他人に貸したら最後、簡単には立ち退きを迫れないという、同法の不文律にあるように思われます。
建物賃貸借における信頼関係破壊理論
建物賃貸借契約は、オーナーが物件を使用させ、賃借人がこれに対して賃料を支払うことを内容とする契約なので、賃借人はオーナーに対し、契約で定めた金額の家賃を、契約で定めた時期に支払う義務を負うことになります。
従って、借主が決められた時期に家賃を支払わず、家賃を滞納することは「債務不履行」に当たります。
民法の原則によれば、債務不履行の場合、相手方は相当の期間を定めて債務を履行するように求め、その期間内に債務の履行がない場合は契約を解除することができます。（民法541条）
しかしながら、不動産賃貸借契約については、契約を解除された場合に住む場所や事業の拠点を失うなど、借主が被る損失・影響が大きいため、判例上、借主の債務不履行があってもその程度がオーナー・賃借人間の信頼関係を破壊する程度に至るものでなければ債務不履行による解除が認められないというルールとなっています。これが「信頼関係破壊理論」と呼ばれるものです。
従って、賃貸借契約書に書かれた回数分の賃料の支払いが遅れたとしても、その事情等に照らして、当事者間の信頼関係を破壊するに至らない程度のものと判断されれば、契約の解除が認められない可能性があります。
賃借人に強制退去を求めるための条件とは
どの程度の賃料滞納があれば信頼関係を破壊したといえるのかについては，法律上の明文規定はありませんが、概ね次のような条件が必要と思われます。
１、家賃の滞納が3ヶ月を超えるなど長期に及ぶこと
２、オーナーの催告によっても支払いがなされていないこと
３、オーナーと借主の信頼関係が著しく破壊されていること
したがって，賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには，その賃借人による賃料滞納の状況等について，オーナーの信頼関係を破壊するといえるような事情が存在していることが必要となってきますので、家賃滞納即契約解消が成り立たないことに留意する必要があります。
借地借家法
まずは借地借家法でオーナーより借主がいかに優位なのかを条文で見てみましょう。
平成３・10・４・法律 ９０号＝最新改正平成23・５・25・法律 ５３号＝＝(施行＝平25年１月１日)
第３章 借家 第１節 建物賃貸借契約の更新等
（建物賃貸借契約の更新等）
第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする（従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす）。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
（解約による建物賃貸借の終了）
第27条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条 建物の賃貸人による通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、（略）正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
（強行規定）
第30条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
（居住用建物の賃貸借の承継）
第36条 居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
家賃滞納で立ち退きをさせる際にやってはいけない行動
１、立ち退きに応じないので暴行・脅迫を行うこと
家賃の支払いや立ち退きの交渉に応じない入居者（賃借人）に対して、感情的になって暴力を振るったり、脅迫したりすることは違法行為となります。悪質な場合は、暴行罪や傷害罪、脅迫罪に問われる可能性があります。また、相手が怪我をした場合には、損害賠償請求がされる場合もあります。
２、部屋に勝手に入る・立ち退き交渉に応じるまで居座ること
家賃を支払わないからといって、勝手に部屋に入ったり、入居者が「帰ってほしい」と断ったのにも関わらず居座ったりすると住居侵入罪や不退去罪にあたります。
刑法第130条 正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。
賃料を滞納していたり行方不明になっている賃借人の住居に大家が入って裁判所の執行手続によらず荷物を引き払ったりする行為も住居侵入罪に該当するとされています。
３、家財などを勝手に外に出してしまうこと
立ち退きに応じないからといって、入居者の家財を外に出してしまうと損害賠償を請求されたり、器物損壊罪に問われたりします。
刑法第261条 他人の物を損壊し、又は傷害した者は、三年以下の懲役又は三十万円以下の罰金若しくは科料に処する。
４、家主が無断で鍵を交換すること
「これ以上不払いを続けると部屋を利用させない」として、借主のいない間に強制的に鍵を取り替えて入れなくさせるよう、実力行使に出る手段です。
しかし後で借主から訴えられた場合、まず間違いなく不法行為とされ、損害賠償を支払わなければならなくなります。
このように法的手続によらず実力行使を行うことを法律用語では「自力救済」といいますが、法律の世界では自力救済はまず認めらません。
従って、いくら法的には明渡しを求める権利があったとしても、法的手続によらずにそれを私的に実行することは違法な行為となります。
借主を最終的に強制退去させる心構えとは
建物の明渡しを求める訴訟手続、建物明渡しの強制執行という段階的なステップを進む必要があり、1年以上の期間がかかる場合もあります。
そこで、借主が家賃を滞納した場合、以下の３点に注意し、対応するよう心掛けてください。 （１）すばやく対応すること
家賃滞納の事実に対してどれだけ早く借主に連絡できるかで、借主に与える心理的プレッシャーが全く違ってきます。１か月分の滞納なら簡単に解消できるだろうと思ってはいけません。支払期限に入金がされていないことが判明したら、すぐに確認の連絡をして下さい。
（２）毅然と対応すること
滞納が生じた借主に連絡したときに、「何日までに入金してください」と伝えるか、いつなら入金できるかについて回答をもらうようにします。
それでも支払がされなかった場合には、直接面談をする、書面で支払日を約束してもらう、法的手段をとる旨を伝える、連帯保証人に連絡する、内容証明郵便で支払を催促するなどの手段をとりましょう。
（３）証拠を残すこと
裁判になる場合に備えて、書面で支払日を約束してもらう、内容証明郵便を送る等、証拠が残る形での対応をします。
裁判では、自身の主張を証拠によって立証する必要があるので、証拠の有無は判決を左右する重要な要素となります。
家賃を滞納してから立ち退きまでの流れ
まず、借主が家賃を滞納してから立ち退いてもらうまでの流れを見ていきましょう。
（１）口頭・電話・手紙等による支払催促
滞納の初期の段階は、一般的に、口頭や電話または手紙によって家賃の支払を催促します。
入居者（賃借人）と「言った・言わない」などのトラブルが発生するのを防ぐためには、「強制退去させる心構えとは」で述べたように、通知書を郵送で送り、交渉の記録をノートなどに残しておくことが肝要です。
（２）連帯保証人に連絡
契約段階で連帯保証人を付けている場合には、連帯保証人に請求することによって、連帯保証人から借主に家賃を支払うよう言ってもらったり、連帯保証人から入金してもらえる場合も考えられます。
（３）内容証明郵便による請求
内容証明郵便は、催促をしたことを証拠として残すための郵便で、再度支払を催促します。後々裁判によって借主に立ち退きを要求する場合には、どれくらい家賃を滞納したのか、それに対してオーナーはどのように催促をしたのかなどが非常に重要となります。
（４）契約解除通知
賃貸借契約を解除すること、期限を定めて明渡しを求めることなどを内容証明郵便に記載して借主に送付します。
（５）明け渡し請求訴訟の提起
裁判では、オーナーと借主の信頼関係が破壊されたのかどうかが決め手になります。
（６－１）強制執行
裁判で勝訴判決を得れば、いよいよ強制執行をして立ち退かせることになります。
強制執行の申立てをするには、次の３つのものが必要になります。
①債務名義
債務名義とは、確定判決がこれに当たります。
②執行文
判決が言い渡された裁判所に申立てをして、判決の末尾に当該判決が強制執行することのできるものであることを証明する執行文を付けてもらいます。
③送達証明書
送達証明書とは、確定判決がきちんと借主に送達されたかどうかを確認する裁判所が証明してくれる書面で、裁判所の書記官からもらいます。
（６－２）強制執行の申立て
上記の債務名義、執行文、送達証明書の用意ができたら、強制執行の申立てを、賃貸物件がある場所を管轄する地方裁判所に対して行います。
申立てを行ったあとは、裁判の執行の事務を行う裁判所職員である執行官と打ち合わせをして、明渡しの催告の日を決め、実際にどの執行補助者（強制執行を行う際に荷物を搬出し、または保管してくれる業者）に依頼するかを執行官に伝えます。執行官が紹介してくれることもあります。
１、明渡しの催告
明渡しの催告とは、執行官、立会人、オーナー（代理人を含む）、執行補助者（業者）、物件の合鍵がない場合には鍵技術者などが実際に賃貸物件まで出向いて、当該物件が実際に占有されているのかどうかを確認した後、引き渡し期限と実際に強制執行を行う日を公示書に記載し、物件内に張り付ける手続きのことをいいます。
強制執行の申立てから２週間程度かかることが多いようです。
２、断行
実際に強制執行を行うことを「断行（だんこう）」といいます。
明渡しの催告の際に公示書に記載する引き渡し期限は、明渡しの催告があった日の１ヶ月後とされますので、その２、３日前とされるのが通常です。したがって、断行は、明渡しの催告の日の４週間程度先に行われます。
断行の日は、執行官らが賃貸物件に出向き、依頼した執行補助者が当該物件から荷物を運び出すことになります。荷物の運び出しが全て完了したら、鍵を交換して、明渡し終了となります。
強制退去が認められないケース
家賃を滞納している借家人が、たまたま失業中とか健康を害している等の理由で家賃支払いが一時的に困難であるような場合は、信頼関係の破壊が認められずに契約解除が認められない可能性があります。
オーナーが建物の修繕義務を履行しないとか、建物がそもそも使用収益できる状況でないという場合には、家賃滞納による信頼関係の破壊が認められず、契約解除が認められない可能性があります。
滞納家賃は敷金から引いてほしいと言うことはできるか？
借主が家賃を払えず滞納している場合、契約を解除されることを避けようとして「契約時に差し入れた敷金から滞納家賃を引いてほしい」と言えるのだろうか。
契約時に敷金が差し入れられ、契約終了時にこれが返還されることになっていたとしても、敷金は建物の明け渡しまでに発生した損害や明渡しまでの未払賃料を担保するためのもので、契約存続中は、敷金を滞納賃料に充てるかどうかはオーナーの自由です。
結論として、オーナーは借主の要求に応じる必要はありません。
家賃滞納を防ぐ事前の対策とは
家賃滞納を防ぐ事前の対策をいくつか紹介します。
（１）入居審査の明確な基準を設ける
家賃額に対応した収入額や、連帯保証人の要否、家賃保証会社の利用義務付け等の基準を設け、入居希望者が基準から外れるようであれば、入居を見合わせます。
家賃を滞納された場合の負担を考えれば、事前に滞納のおそれのある借主を生じさせないことが何よりの対策となります。
（２）入居者と申込時から接する
入居前から入居者と直接接しておくことで、コミュニケーションがとりやすくなったり、お互い顔を合わせることでよい気遣いが生まれたりもするものです。
（３）入金確認を怠らない
家賃滞納者に対してはすばやく対応することが、長期滞納を防ぐ有効な手段ですので、家賃の支払日に必ず入金確認を行う必要があります。
（４）有力な不動産管理会社を選ぶこと
オーナーがすべての管理ができません。地元の有能な管理会社を見つけましょう。
（５）退去の意思があるのであれば
引越料はオーナー持ち、家賃の１か月分免除、更新料無料化、敷金の全額返済の約束、更に明け渡しを６か月間猶予し、その間の家賃を免除するなども視野に入れておくことも有効ではないでしょうか？
「今荷物まとめて自主的に出て行けば滞納家賃を免除にする。万一拒否したら強制執行し、且つ滞納家賃免除はしません。どちらを選びますか？」という手段もありえます。
「損して得取れ！」の精神も時には必要かもしれませんね。