こんにちは、ヒデ太郎です。
約3年ぶりの投稿になります。
突然ですが、この度、投資用不動産を購入する事となりました。
購入にあたっての経緯や注意点、これからやっていかなければいけない事をブログに残していきたいと思います。
【 購入物件 】
エリア:横浜市（最寄駅徒歩3分）
築年数:28年
間取り:1R × 6世帯
購入費用:3500万円
年間収入:300万円
利回り:8.5%
①何故投資用不動産を購入しようと思ったのか？
仕事に追われる毎日。家に帰れば暖かい家族に囲まれ、不満のない日々を送っております。
そんな私の一つの望みは、
資産（土地）を持ちたい！です。
仕事柄、以前より興味を持っておりました。
土地感のある横浜、川崎エリアの物件を探しておりましたが、これだという物件に巡り会うことが出来ませんでした。また、良さそうな物件があったとしても問い合わせてみると既に買い手がついている事が何度かありました。
そんなある日、今回購入した物件に巡り合う事となりました。
②購入のポイント
不動産購入の唯一無二の絶対条件があります。
それは、駅近です！
当初より駅徒歩3分以内を探してました。
（妥協して5分まで）
資産価値が高く、土地価格変動を受けにくい駅近は、
入居者募集でも非常に有利になります。
次に、単身者向けの間取りである事。
不動産経営における必ずかかる費用の一つ、
補修費用。
壁紙、床材の張替えは面積が広くなればなるほど
費用も高くなります。
2LDKの壁、天井、床、全て張替えた際の費用は、
最低でも30万円は掛かります。
退室が何部屋も続いたケースを想定すると、
費用は計り知れません。
ですので、単身者向けの間取り（1K、1R）を
探していました。これは同時に駅近である事も
必須条件となります。
まとめますと、購入にあたってのポイントは
①駅近 ②単身者向けの間取り
この2点になります。
逆に妥協した点は、築年数、主要駅でない事でした。
因みに、投資用不動産は、
土地評価と利回りが相反する関係となっております。
一般的に、
土地が高い→利回り低い
土地が安い→利回りが高い
①土地高い、築浅 （利回り低い）
②土地高い、築古
②土地安い、築浅
③土地安い、築古（利回り高い）
①は売買金額が高くなり、サラリーマンには難しい。
③は年数と共に不動産評価が低くなっていく。
土地が高く、築年数が古いと、年数のリスクはあるものの数年後の選択肢が多い
→継続、建て替え、売却
となっております。
最後に、本物件は売買契約が終わり、
これから引き渡しとなりますが、
契約に至るまでに非常ーーーーに苦労した点がひとつ。（半ば購入を諦めそうになりました。）
それは、融資先を探す事でした。
詳しい事は後日お話をしていきたいと思いますが、
これから不動産経営をしていこうと考えている方の
参考になると思います。
また、現在（契約〜引き渡しまでの間に）決めなくてはいけない事項は、
・火災保険
・管理先の不動産会社
です。
特に火災保険については、
築年数の古い物件にあった保険内容の選定。
2019年10月より大手保険会社が、
保険料を一斉に値上げしましたので、
保険会社選びは重要になります。
また、孤独死保険の利用の有無を
検討していきたいと思います。
以上、長文お付き合い頂き有難う御座いました。