今日は、さくら事務所にてミニセミナー「さくら事務所カフェ」開催しました。
ご参加いただいた方、ありがとうございました。
テーマは、「意外と知らない、マンション売却を成功させる３つの法則」で、主にマンションの売却についてのセミナーです。
コンサルタント 三上も同席して、ご購入相談にこれられる方々のお話や、実際に仲介事業部(ハウスハウス東京)の現場での出来事を交えながらの2時間でした。
仲介業者にとって、媒介契約を取得するまでは、「売主様は神様」です。
その後は、売主様にとっては、メリットのある活動がなされているのかどうか？
またどうやってその確認をしていけばよいのでしょうか？
ある一定期間がたって、「単に値段をさげる」だけを申し入れられても、納得のいくものではありません。
ある程度の知識を持って、業者まかせにせず、できることを実行していくことが大事です。
具体的に販売活動で行っていてお困りなことがある方は、住宅購入相談 で売却についてのご相談を承っております。どうぞお気軽にご相談ください。
先日、久しぶりに仕事で浅草にいきました。台東区は年中お祭りの活発な街です。そのため、町内の繋がりも強い。街を語るには、まず、お神輿の連に分けて語るべし。だそうです。。
来週11/2(水)は、一の酉。今年は三の酉まであります。三の酉の年は火事災害が多いという故事があります。
３．１１以降防災意識が高まっていますが、また、再点検のよい機会ですね。
初めて行った酉の市が浅草酉の市でした。夜、電気に照らされ、一杯に飾り付けられた熊手。とても豪華な熊手を歩く人達に見せるためか、高らかに掲げる人。夜はなんとも幽玄な怪しい光に見えます。浅草は１２月の羽子板市もありますが、どちらも立体感はあるのですが、熊手の方が幅もあり、好みにもわかれるかもしれませんが、存在感もあります。熊手も気にいった熊手商をみつけ、値切り」ます。値切ったあとは、値切った金額を「御祝儀」として返します。粋だね～ってことです。
〆には吉原大門の土手の伊勢屋の天丼をほうばりたいですね。
近くのお祭りも、住まいのポイントです。こんな時候のできごとも、物件のアピールポイント。住まいは周りの環境も含めて探していきたいですね。
また、物件探しのお手伝いをしていると、環境についてはよく聞かれます。不動産のチラシではほとんど情報がわかりません。本当の住まい心地をしっているのは、実際に住んでいる方々です。
そんなご自身の資産を「高く・早く」売るコツ セミナー開催します。ご興味ある方は是非、ご参加ください。
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“さくら事務所カフェ” Open!
「意外と知らない、マンション売却を成功させる３つの法則」
おひとりさま住まい探しというと、どんな印象でしょうか？
私は、都心生活が大好き
なので、できる限り、仕事場に近くて通勤電車の時間も短く、ちょっと出かけるのも便利に住めて、結構くつろげるところに住んでいてほしいと常々思っています。しかしながら、東京は借りるも、買うもとても負担が大きいので、「住まい」の問題は、とても大きいです。
いまや住まい方は多種多様ですが、今回は「都心に買う！」について考えます。
都心物件の場合、場所も含めて物件次第ではありますが、購入するメリットは十分にあります。
賃料は高いのですが、なかなか性能まで整ったものが賃貸物件に少なく、購入を検討した方が現実的なケースが多いからです。
新築マンションの広告で「実際の家賃と比べてみてください！」というキャッチはよく使われ、販売センターや営業担当の方に「いざとなれば貸せばいいですよ」と言われることは、多々あることです。実際どうなのでしょうか
購入相談 や物件探し をお手伝いしている方に利回りってご存知ですか？と質問しても結構あいまいの方がほとんどです。
「自分で住むから、貸すことができれば、いいかな。支払いも家賃並みだし、広くなるし。。」確かにその通りですが、それだけだめです。利回つまりは賃料収入の予測が、都心に住む場合は、特に大事です！
中古のチラシなどにたまに表示されていることはありますが、体外ワンルームなど投資家さんも検討するようなものの場合ぐらいです。
利回とはおおざっぱに説明すると、下記があります。前述のチラシなどでは、「表面利回」がほとんどです。
表面利回＝月額賃料(管理費・共益費込)×１２÷物件価格
実質利回＝〔(月額賃料(管理費・共益費抜)×１２)-固定資産税等〕÷物件価格
実質利回が実際運用で重要ですね。
つまりは、実際の手取収入を把握することです。
もし、物件を購入して「ここなら貸すことはできるだろう」と思っても、住宅ローンの支払いが残っている場合、収入が必ずやＯＮするとは限りません。賃料相場や月額の費用の管理費修繕積立金などは、しっかり先の予測が大事です。設備も期間が経つと修理や取替えが必要になったりしますよね。
たとえば５年後どうか？１０年後は？と立ち止まって考えてみましょう。
・賃料の予測
・修繕積立金などのランニングコスト
・設備のメンテナンス
・残債
・売却価格予測
現在新築を検討してる方は、中古の５年・１０年がどうか？をネットの募集情報やできれば、検討物件の賃貸業者さんにヒアリングがよいです。
新築マンションを検討されている場合は、新築マンションのいろんな資料がありますが、1つ広範囲で俯瞰できるのが、東京カンテイの新築マンションＰＥＲ というものがあり、路線駅等で全体を見ることができます。場所に関しては、いろんな選択肢のある方は、沿線や駅を見直してみてもいいですね。
マンションＰＥＲとは、分譲マンション価格が同様マンションの賃料の何年分回収できるかと求めた値です。
マンションＰＥＲ ＝ マンション価格 ÷ (月額賃料×１２)
