賃貸を借りるための“家賃”は、わかりやすいですが、その他にも管理費や共益費という支出を伴うことも多いです。管理費、共益費は一体何に使われる費用なのでしょうか。また、高い場合と安い場合だとどちらの方が借主にとって有利なのでしょうか。高額であればその分手厚いサービスを受けられるのか、管理費・共益費の意味について考えてみましょう。
まずは「管理費」「共益費」言葉の定義から
管理費と共益費とどういった違いがあるのでしょうか。不動産公正取引協議会連合会（景品表示法に基づいて設定された業界の自主ルール”公正競争規約”の運営団体）の「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」には下記のように記載されています。
管理費とは
| マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。 | |
| 共益費とは？ 借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。 |
管理費については管理人さんを雇うお金や、共用部分（エレベータや廊下など）の固定資産税などが代表的な費用と言えるでしょう。単身者専用のコンパクトなマンションの場合、管理人さんを見かけたことがないという人もいるかもしれませんが、午前中のみ、月・水・金のみなど、シフト制になっていることも多いです。
共益費については共用部分の維持、たとえば廊下やエレベータの電気代や、電球が切れた場合に買い換える電球代などが具体的にイメージしやすい費用でしょう。言語の意味合いとしては管理費の中に包括されることも多いです。
賃貸の管理費と共益費とは？見せ方に注意し正しく家賃を比較しよう
賃貸を借りるための“家賃”は、わかりやすいですが、その他にも管理費や共益費という支出を伴うことも多いです。管理費、共益費は一体何に使われる費用なのでしょうか。また、高い場合と安い場合だとどちらの方が借主にとって有利なのでしょうか。高額であればその分手厚いサービスを受けられるのか、管理費・共益費の意味について考えてみましょう。
実は結局、家賃の一部
管理費と共益費、似通った2つの言葉ですが、実は賃貸においてはあまり明確な違いがないことが多いです。賃貸情報検索サイトによって表記が違ったり、お部屋によって表記が違ったりするだけで、実は家賃と合わせてどう見せるか、という観点で設定されているだけ、ということもあります。
たとえば7万円で貸したい部屋があったときに家賃7万円とするよりも、家賃6.5万円＋管理費0.5万円と表記を分ける方が、安いように感じてもらえるかもしれません。賃貸情報検索サイトで探す際も、条件に「家賃＝～6.5万円」と入力した場合では、家賃7万円の物件は見つけてもらうことができませんが、家賃6.5万円＋管理費0.5万円の物件であれば見つけてもらえるかも知れませんね。
検索にヒットしやすくするために、さらに管理費を高くして家賃を低くするとどうでしょうか。たとえば、家賃5万円と管理費2万円などと設定してしまうと、今度はどれほど手厚い管理体制を受けられるのかと借主は期待します。よほど手厚いサービスを受けられないと管理費に毎月2万円も払う価値があるのかと借主に思わせてしまう恐れもありますね。
標準的なサービスで満足してもらえる金額を管理費とし、かつ、家賃を割安に感じてもらえるバランスで提示されていることもある、借主にとってはやや曖昧な費用といえます。
借主が払う「管理費」と大家が払う「本当の管理費」の違いとは？
曖昧な費用と聞くと払うのが嫌だと感じてしまうかも知れませんが、実は大家は実際に「管理費」と呼ばれる費用を支払っています。大家の払う管理費が「本当の管理費」と言えますね。原価も実際にかかっていると言えます。
大家が家賃を決める時、周辺の相場と照らし合わせて決定をしますが、実際に物件を維持するためにかかっている費用も、もちろん考慮をします。たとえば7万円で貸し出したいと考えているその部屋に対して1か月あたり下記のような費用がかかっていると仮定します。
この場合、大家の家賃収入の手取りは毎月0.2万円（借主が支払う家賃7万円－毎月の支出6.8万円）となります。入居者がいなくても毎月支払う6.8万円（または6.5万円：空室であれば集金代行手数料はかからないこともあるため）を、どのように回収するかを大家は考えます。6.8万円以上の家賃で貸すことを１つの目安にしますし、借主にとってより魅力的に感じられる金額で募集をすることになるわけです。その結果の１つとして、家賃6.5万円と管理費0.5万円といった例もあるということです。
空室になった場合、大家が全ての費用を負担するリスクを負っているため、仮にこの例の家賃が8万円（あるいは家賃7.5万円と管理費0.5万円）くらいであったとしても家賃が高すぎるとも言えないかもしれませんね。あるいは、空室になってしまうよりマシだという判断や、他の部屋で黒字が出ているなどといった判断があれば6万円（家賃5.5万円と管理費0.5万円）で貸すこともあるかもしれません。大家にとっての手取り家賃がどのくらいになるかは物件やエリア、建物の構造によって大きく異なります。
大家が支払っている費用例で出てくる「管理費」は、本当に建物管理会社に対して支払っています。先ほどの不動産公正取引協議会連合会の資料で定義されていたように、管理人さんを雇うことや、共用部分のメンテナンスのために使われています。ちなみに管理費は、通常部屋の広さなどに応じて決められることが多く、同じ建物の中でも金額が違います（広い部屋は高いこともありますし、同じ広さの部屋であれば同額であることが多い）。
「修繕積立金」は建物全体で貯めておいて15～20年に一度など、建物の価値を維持するための工事（大規模修繕工事）を行うために積み立てられています。基本的に月々で消化されていく管理費と異なり、資産を維持するための積立金という意味合いになる費用です。
「固定資産税」は物件を保有している間、毎年支払う税金です。「集金代行手数料」は入居者の募集や家賃の集金業務などを代行して行ってもらうための手数料です。
これらの費用をひっくるめて、「家賃」と「管理費」や「共益費」という形でどのように貸せば気持ちよく借りてもらえて、大家としても負担になりすぎないのか、という見せ方を考えて金額を決め、賃貸情報として掲載されています。
賃貸契約によっては水道代金も大家が代行して支払って、共益費という名目で赤字にならないように家賃とあわせて回収する場合もあります。「今借りている部屋は水道が使い放題なんだ」と友人が話すのを、聞いたことがある人もいるかもしれません。こうしたケースでも、各部屋で水道を使い放題にしていたとしても耐えられる家賃や共益費の合計金額を、大家や不動産会社が考えて設定しています。
管理費・共益費があることで安くなる費用も
大家の事情を見ていると、管理費や共益費が設定されていることが借主にとって損なことのようにみえるかもしれませんが、実はメリットもあります。
たとえば、賃貸物件を紹介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料や入居時に支払う敷金や礼金、2年ごとなど更新の都度支払う更新料などは、「家賃の○か月分」などと決められていることが多いです。
家賃7万円の部屋よりも、家賃6.5万円と管理費0.5万円の部屋の方が、0.5万円安い金額が基準となるため、お得になりますね。
とはいえ、実際に支払う費用としては管理費や共益費が家賃と別に設定されていたとしても、合計した金額であることに変わりはありません。賃貸情報検索サイトなどでお部屋を探す際は、「共益費・管理費含」といった検索条件を加えて絞り込むなど、毎月支払う費用の合計金額で比較・検討する方が手堅い探し方といえますね。
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