津の「ふどうさんや」が日常をつぶやきます。不動産の四方山話を中心に、津の街の話題、経営者ネタなどを綴っています。
株式会社 ハートランド
三重県津市の「ふどうさんや」です。
住宅用地の開発・分譲、売買仲介、買取を主としています。
他に店舗の開発や仲介、不動産賃貸(マンション・テナント経営)をしています。
「何でも見てやろう」といろいろなジャンルの知識と人脈を形成中。
http://heart-land.cbiz.co.jp
e-mail heartland@jupiter.ocn.ne.jp
「4月から8月までの自社物件の動き」です。成約津市久居寺町 住宅分譲地3区画津市垂水 住宅分譲地11区画津市久居元町 住宅分譲地5区画津市垂水 住宅分譲地1区画津市一身田 住宅分譲地1区画津市一身田 店舗用地 1区画津市河芸町 中古住宅(リフォーム済)鈴鹿市磯山 中古住宅(リフォーム済)ご縁を頂きましたお客様方、ありがとうございます。ご家族皆様方のお幸せを祈願するばかりです。9月以降は津市久居地区で住宅分譲地4区画を造成開始津市南部で住宅用地6区画の購入(造成は来春開始)鈴鹿市中部で再販用中古住宅のリフォーム工事開始鈴鹿市中部で住宅用地7区画の購入(造成は年末開始)津市北部で住宅用地14区画の調査(許可の目途が立てば購入へ)松阪市北部で住宅用地28区画の調査(許可の目途が立てば購入へ)を計画してます。全ての案件がすんなりと進むわけではありませんが、お客様方にお喜びいただく事を夢見て精進していきます。
取引先銀行に振込に行ったら、支店長に呼ばれて応接室へ通された。何の話しかと思えば、金利が上がると。新規の案件ということではなく、既存の案件をという事。公定歩合は変わってないので、何でかなと疑問に感じるが、まぁ仕方ないのかな。弊社は殆どの借入を固定金利の元金均等でしているので言われてもピントこなかったが、太陽光発電の案件がひとつ該当してた。15年の期間で当初10年の固定期間が昨年終わり、残りを変動にしていた案件。残り5年で残額も少ないので、いざとなれば一括返済すれば良いやと考えたし。支店長から渡されたペーパーではプライムレートが0.1%上がるとされていた。うちの金利はプライムレートより低い。そうは言ってもやはり現状より0.1%上がる。金利が上昇し始めることは10年以上前から想定していたから驚きはない。寧ろこんなに時間が掛かったのかと思う。異次元の緩和政策は当初2年の筈が10年超えても続いてる。もう止められないし、国会議員も国民も当たり前になってる。まさにゆでガエル。何時かは大きな膿が出るだろうけど、行き着くとこまでいかないと変えられないのだろう。それはともかく、先月末の日銀ショックもあるのでここ数年は金利は上がってもシミ程度だと考えている。こんな事なら全てを変動金利にしていたら良かったと後悔することもある。保険をかけていたと思うようにしているが。少し前まで変動と固定の差が0.1%だったし。さて、当然ながら住宅金利も上がる。しかし前述のように当面はそれ程の変化は無いと考えている。とは言え、30年後迄の事は誰も分からない。景気が良いとか悪いとかの問題だけでなく、財政や金融政策、クローバリズムも関連してくだろうし。何せ30年前の住宅ローンの金利は4%程度だった。35年前は7%程度。はてさて、悩ましきかな。
太陽光発電の設備業者さんからメールが届いてました。ハートランド第8発電所「G-2系統不足電圧」「G-4不足周波数」「G-12系統周波数非検出」基盤が系統の電圧を認識していません。基板故障により、復旧不可です。1台故障修理しても割高なので買い替えて15年保証付けます。ハートランド第十発電所⇒MCCB(3P50A)がトリップにて動作。エラーコード「E-03 IPM異常」で停止。ブレーカー入切および本体のエラーリセット後も同エラーで復旧せず。系統および発電側の電圧及び絶縁抵抗値に異常なし。 基盤故障時に発生するエラーの為、修理依頼します。ハートランド16発電所⇒昨日点検したところ、パワーコンディショナー8台中1台が停止。原因はこれから調査します。暑くてパワーコンディショナーという器機などに熱がこもって故障してくようです。今日も晴天。発電日和ですが、故障が直るまで暫く発電停止です。トホホ。設備業者さんが地元の会社で良く面倒見て貰えます。此方の会社とはツーカーの関係なので、信頼して全てお任せ。発電所も事務所から15分圏内なので、安心です。故障はどの地域でも多々発生しているみたいです。盗難も多くて、先日も経産省から注意のメールが届いてました。この時期は現場に行くと草の蔓が絡まったりしてて、その後の草刈りに頭が痛い。太陽光発電にとっては受難の時期です。
満月昨日は雨が降って少し過ごしやすかった、と言っても、最高気温は30℃超えてたけど。
お盆が終わりました。今年の暑さはまだまだ異常ですね。私が子供の時は30℃を超えない夏もあった記憶があります。それが、ここのところ毎年暑さが増していってる気がします。今朝は早起きして、自宅から5分程の距離にある海へ。少し風が出てて、雲が動いてた。そう言えば、夜の暑さは少し収まってきました。少しずつ、季節が動いてる。
昨日、約束してた予定が急遽キャンセルになり、時間を持て余してテレビをそこそこ見た。最近は出勤前のニュースと朝ドラ位しかテレビを見なくなった。その分、YouTubeやTwitterを見てしまうけど。で、昨日は8月15日。終戦記念日。各ニュースやNHKで終戦番組を見た。私の祖母は5人兄弟。長女が祖母。その後の次男、三男が戦死している。四男の大叔父は父と5歳違いで、5女の大叔母は確か父と同じ歳。3人は兄弟のような付き合いだった。曾祖母は恩給があってお金に困らなかった様な事を誰からか聞いた覚えがあるが、お金なんかより息子達が生きていてくれた方が良かったに違いない。国は守らないと行けないし、強くあるべきだと思うが、それが誰の為の視点なのかは絶えず問わないといけない。大叔父達のように戦死された方々の中には、理不尽な作戦で無駄死にしてしまった人も多かろう。昭和10年位から、国中が空気のようなものに高揚させられ、道を引き返せなくなっていったのかも知れない。今日も時間が余ったのでお墓参りに行ってくる。普段は行かない曾祖母や大叔父達のお墓にも。此方は2年前に書いた記事。今も過ちを認められないまま、無謀な道を進んでいないかという疑いというか視点は持ちたいものだ。
凄い月曜日になりました。このブログ記事を書いている間も、ニューヨーク市場が落ちてます。私は経済のメカニズムについて詳しいわけではありません。株も銀行のお付き合い程度。とは言え、先週末からの動きは日本に留まらず、世界中が凄いことになるのかも知れません。ひょっとしたら、今は株の買い場なのかもとは連想するけど、そんな勇気はなかなかありません。ドル/円に関しては、円高が進みすぎたと思います。と言うか、日銀の惨状について世界はまだまだ認知して無いのだと思います。円売りを仕掛けていたヘッジファンドが大損したのではないでしょうか。これで少しは時間が稼げたのかも。とは言え、何時かは再反転すると思うので、少しばかりMMFを買っておこうかと思います。さて、肝心の不動産市況はどうなるか。今後について、短期、中期で色々考えてます。先ず、収益物件の狼狽売りが出ないかなと。海外投資家も足が竦んでたりして。去年今年はまだ投資案件を買えてないません。年末にかけて、虎視眈々とチャンスを狙います。新築住宅や中古住宅の価格は差程には影響無いと思います。インフレが小康状態になるだろうから、建築価格も落ち着くでしょう。購入を考えてる方にはチャンスタイムかも。実需はやはり底堅い。金利は当面これ以上は上がらないだろうと思います。そんな勇気が日銀や政府に無いでしょう。短い期間なら変動金利での借入れアリですね。流石に10年以上先は分からないから、住宅購入等なら長期固定型がお勧めだけど。どんな未来が待ち構えてるかは分かりません。最悪を想定して、楽観的に行動する。はてさて、どうなりますか。
今日は八月一日。お付き合いのある業者さんから赤福の朔日餅を頂きました。毎月1日に趣向を変えた餅が売り出されます。時折、どちらかの業者さんから頂く事があります。実は私は和菓子がニガテ。あんこやきんとんとか、甘いものが食べられません。で、スタッフの皆に食べて貰いました。
3月決算の弊社。5月末が申告と納税ということで、月末はバタバタだった。月次決算をしているが、期をまたぐ案件が多いので、やはり期末でいろいろな懸案事項が出てきてしまう。会計方と税理士の先生には毎年この時期に迷惑を掛けてしまう。子供のころからコツコツすることは苦手だった。「三つ子の魂百まで」幾つになっても土壇場にならないと動きが悪い癖は治らない。さて、今期もお陰様で黒字決算。ただ今期は減収減益。減収の要因は、取り掛かっていた住宅分譲地の許可取得が遅くなり、来期になってしまった。予定通りだったら今期に計上出来た。ヘッボコ経営者。くよくよしても仕方がないので、来期の数字の見通しが立ったと思うようにしよう。減益については、営業利益は遜色無かった。最終利益が減った。決算対策としてオペレーティングリースをしたのがその理由。欧州の航空会社がリースにて取得するA320の購入費用が今回の案件。投下資金の大部分を損金処理した結果、利益は減ったが、法人税を減らすことが出来た。数年後にオペレーティングリースが終了して投下資金が戻ってくる時は雑収入になるので、税の繰り延べに過ぎないのだけど。この件を取引先金融機関から勧められた先秋。ちょうどドル円が140円前後の時期。リースの組成が134円だった。それから半年足らずの3月末の時点では1ドル152円。少し得した。リースが終わる頃、円高に振れれば反対に元本を割るリスクもあり得るのだが。私見だが、円安は更に進行すると考えている。160円を通過したら止まらない可能性すらあると考えている。まぁ全てを掛けるほどの確信はないが、金融機関も理解する手法で節税し、リスク分散として一部をドルで持つのはアリかと考えた次第。もし、そうなるとしたら公定歩合に連動する短期金利は上がらない。長期金利の上昇は本来は市場が決める。しかし、アベノミクス以降は日銀がコントロールしてきた。これからも徹底防御する筈。少しばかりは金利は上がるだろうが、微々たるものになると予想してる。私の予想が当たるにせよ外れるにせよ、インフレはますますの進行する。いずれにしても、今のうちに現物資産である不動産に投資をして物件を増やそうと思う。先週金曜日に取引先金融機関複数に確認したところ、変動金利はまだ安い。固定金利は少し上がっている。こんなことばかり考えて本業に身が入らず、会社が傾いたりしたら本末転倒。気を引き締めないと。お陰様で今の時点で来年3月の決算見通しは既に立っている。日々の事を着実に実行しながら、再来年の事にそろそろと取り掛からないと。
Xの記事に出てたアプリ。給与明細の内訳とその使われ方を表示してる。給与明細チェッカー DEMO | Warimizu.comアプデ情報: 2024-05-22 ver 0.2.0 DEMO:項目は概略、計算は概算、ガワのみ 2024-05-23 ver 0.2.1 軽微修正:カンマ区切り、四捨五入 2024-05-24 ver 0.3.0 所得税修正:社会保険料warimizu.comこのアプリは扶養控除等が無い。手取額は少なめに表示されてしまうんだろう。しかし、アプリの趣旨はそこではなく、給与から天引きされて何に使われているかを可視する事。確か中学の歴史で学んだ江戸幕府の税制。初期の頃は年貢の4割をお上に差し出す四公六民だった。「生かさず殺さず」が家康の言葉。その後、徐々に財政が悪化し、享保の頃から五公五民となった。庶民は重税に苦しみ、江戸時代末期には村を捨てて逃げたり、一揆が行われるようになった、とかだったと思う。勿論、封建時代とは比べ物にならないくらい生きやすい現代だ。行政サービスや福祉、道路や各種インフラはありがたい。三権分立で参政権もある。良き時代に生まれてきた事は間違いない。なので、同じ土俵で論じるべきではない。とは言え、「生かさず殺さす」よりも負担が多い時代とはやるせない。これから先インフレも進行するし、給与が上がっても可処分所得はなかなか増えない。年金や健康保険等などの支出はもっと増えるだろう。いや、そもそも制度の維持が難しいか。先々を考えると、何か備えをしておかないと。不動産等の実物資産、株や投資信託、外貨への投資を考えるニーズが増えるだろう。私自身はやはり不動産。10年先を見据えて、ぼんやり想像してみる。価値が色褪せない物件。利回りが維持できる立地。どんな未来が待ち構えてるかは分からない。想像し仮説を立てる。「愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」考えることを楽しんで、ワクワクした毎日を過ごしたいものだ。
台南から娘さんが遊びに来てくれてたので、2人で映画を見てきた。『台南の娘さん帰国』台南の娘さん帰国してった。父ちゃん、私がいなくなったら寂しい?泣いたら駄目だよ。あんまり酒ばかり飲まないように。ちゃんと睡眠取らないと駄目だよ。セントレアへ向…ameblo.jp『台南へ』台湾に来てます。今回の目的は台南に住む娘さんに会いに。7年ほど前、交換留学生として三重県の女子校に来てた折、ひょんなことから我が家で2ヶ月ほど滞在してもらいま…ameblo.jpこの映画。18年前の台南と、18年後の日本での出来事。過去と現在、台南と日本の各地を旅する場面の対比が繰り返し行われ、スクリーンのカラーがその度に暖色と寒色に変わり、とても印象的な感動を覚えた。本当に良い映画だと感じた。不覚にも涙が出た。おっさんになって涙もろくなってる。人の出会い。旅の醍醐味。旅は次に何が起こるか分からないから面白い。たぶん人生にも同じことが言える。良いことも悪いこともある。変化に対応して乗り越える。臨機応変に。楽しむぐらいの気持ちで。そして出会いとご縁を大切にして。そんな生き方が出来る人は強い。映画『青春18×2 君へと続く道』公式サイト映画『青春18×2 君へと続く道』公式サイト。大ヒット公開中 『余命10年』のスタッフが贈る、新たな傑作ラブストーリー 監督・脚本 藤井道人“日台合作”初の国際プロジェクトが始動!日本と台湾―― “初恋の記憶”をめぐり、18 年前と現在の想いが切なく交錯する。happinet-phantom.com映画が跳ねてから、台南の娘さんに、出会ってくれてありがとうと伝えた。娘さんは、「父ちゃん、急に気持ち悪いこと言わないで。」と、流暢な関西アクセントの日本語で笑った。10年前、ちょっとした偶然で出会った娘さんと、今でもお互い行き来している。台南から年に一度か二度、うちに来て、暫く泊まっていく。勝手に冷蔵庫を開け閉めしてる。鍵の置場所も知ってる。薬飲んでるか、深酒したらダメだと鬱陶しく言ってくる。普段、「父ちゃん」か「お父さん」と呼んでくる。うちの次男と並んでいると、本当の姉弟のように顔が似ている。ご縁に感謝という言葉が一番しっくりする。私は18×3を越えてしまった。次の×4まで、人生という旅を青春のような気持ちで過ごせるだろうか。「なんでも見てやろう」と好奇心を忘れずに、ご縁を大切に、ワクワクした気持ちを大切にしないと。そんなことを考える契機となった、しっとりとした良い時間。
今日は市役所と土地家屋調査士の先生と打ち合わせ。その後時間があったので、進行中案件の現場回りをしてきました。此方は間もなく舗装に入る3区画の住宅分譲地。所有する法人様からの資産活用相談から買取りさせて貰った案件。お陰さまで3区画とも成約となっております。ありがとうございます。此方は現在造成中の住宅分譲地5区画。地主様からの相続相談から、弊社で買取りさせて貰った案件。6月頃から販売開始の予定です。此方は現在解体中の案件。相続のご相談から買取りさせて貰いました。解体更地の後、6月末頃から土地として販売開始予定。此方は弊社が一部関与した案件。ある企業の社宅を買取りさせて貰いました。全11区画。全てハウスメーカーさんの分譲地として買い取り頂きました。各現場をぐるぐる回って何だか仕事した気に。いやいや、何にも新しい成果はないんだけど。とは言え、私達が取り扱った分譲地にお客様方が家を建て、新しい生活を始められる事は喜びでしかない。
10年前に書いてたblog。2014年の12月で1ドル120円のラインだったんだ。アベノミクスが始まった2013年が100円前後。2011年3月11日の震災の時は瞬間的に76円。およそ10年と少しで随分と変わりました。この時、10年後に160円になると言ってたら気が狂ってると言われたでしょう。これから10年後、為替はどうなってるかな。そして世の中全体は。
前日銀総裁の黒田さん、勲章貰えるんですって。春の叙勲発表 前日銀総裁の黒田東彦氏や元官房長官の平野博文氏らが受章(TBS NEWS DIG Powered by JNN) - Yahoo!ニュース春の叙勲が発表され、日本銀行の前の総裁である黒田東彦氏、鳩山内閣で官房長官を務めた平野博文氏らが受章しました。 平野博文元官房長官 「これは私がいただくのではなくて、今までお支えをいただいた地元news.yahoo.co.jp先週末の財務省のドル/円介入で使ったお金が5兆5千億円だそう。160円から154円位までになったので、凡そ1兆円で1円の効果があった模様。一瞬で5兆円。これが価値ある事なのか、無駄使いなのか、急場しのぎなのか、私には皆目分かりません。せめて150円位を維持できたら物価も緩やかな上昇で、インフレもマイルドなんだろうけど。ここのところの急な展開。止まらない悪夢が。不動産もインフレの影響があります。住宅・マンション・商業系の新築は減ると考えてます。既存物件は流通価格が上がるでしょう。収益性が高い物件は顕著に。収益性の低い古い物件等でも、新築が増えにくいので、家賃が維持され空室の心配も低くなるでしょう。いずれにしても、預金をそのまま置いておくよりは、株や投資信託、米ドル等の通貨、そして不動産などの現物資産に分散しておくことが大事かと考えてます。それにしてもこのタイミングでの黒田さんの叙勲、私にはネタとしか思えません。近い未来、2010年代の経済政策として「黒田バズーカー」「アベノミクス」が中学・高校の歴史教科書に掲載されるでしょう。その時の評価を想像してしまうので。安倍・元首相、「1ドル300円になれば、あっという間に経済回復」なのに円安、値上げ地獄で2年前の発言に批判殺到:中日スポーツ・東京中日スポーツ 4月末に一時1ドル=160円を記録するなど歴史的な円安が進行する中、アベノミクスを主導した安倍晋三元首相による「1ドル300円になれば...www.chunichi.co.jp
今朝の中日新聞から 総務省が4/30発表した2023年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.8%だった。18年の前回調査から0.2ポイント上昇。 空き家の数も5年間で50万戸増の899万戸と過去最多になった。 空き家のうち賃貸・売却用や別荘などを除いた長期にわたって不在で使用目的がない「放置空き家」の割合は0.3ポイント上昇の5.9%となり、36万戸増の385万戸になった。03年からの20年間で1.8倍に増えた。 空き家増えてますね。津市や近隣市町村でも、特に古い団地では、空き家の増加が目立つような気がします。三重県の比率もそこそこ高いです。人口動態を考えれば今後も空き家が増えていくのは自明の理。10年20年先の未来を想像しながら、空き家の活用方法を考えないと。いわゆる良い立地、または収益性の効果が想定できるエリアが鉄板なんだろう。そうではない不動産は厳しくなるのかも。二極化がキーワード。それにしても国破れて山河ありなんて事にならないよう、願うばかり。
夜中目が覚め、なかなか二度寝が出来ず。諦めて、海へ散歩へ。南の空。月が明かりを照らしてた。東の海が少しずつ茜色に染まってきた。そしてお日様が顔を出した。波の音。しんとした空気。汐の香り。寝不足だけど良い心地。
ちょっと大袈裟なタイトルとなりました。私が住むのは鈴鹿市の南部です。市の広報や、子供が小さい友人、そして地域に関わっている方々から以前から聞いてた学校再編がいよいよ決定しました。小学校3校が合併し、将来的にはもう1校の4校が統合して、地元中学校との9年制の学校を志向するようです。ここで注目したのは生徒数の推移。本当に激減してます。私の卒業した学校は栄小学校なんですが、当時の6年生は45人学級で3クラスでした。平成13年生まれの長男の6年生時、35人の2クラス。平成18年生まれの次男の6年生時では40人の1クラス。(若干違ってたらごめんなさい)多分、今年の6年生は30人位だと思われます。先日出てた記事から考えると、生徒数はもっと減りますね。政府などの推計より大幅に出生数が減っています。激減です。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240214/k10014358131000.html去年の「出生数」全国72万6000人で過去最少か 日本総研 | NHK【NHK】1年間に生まれる子どもの数を示す「出生数」について、大手シンクタンク「日本総研」は去年、全国で72万6000人と統計開始…www3.nhk.or.jp地元の話から始めましたが、これは日本全体で起こっている事。地域差もそんなにありません。全国的に人口が減ります。ノストラダムスをはじめどんな予言者より的確です。そんな未来をどう生きていくか。続く
これはOECD加盟国のエネルギー自給率の表。資源エネルギー庁のHPから。2020年の統計です。日本は38か国中37位。フランスは原子力の比率が高い。原子力が自給と言えるのか疑問ですが。それにしても、日本、あかんがな。こちらはエネルギー資源の構成表。石油の比率が下がり、石炭とLNGの比率UPが目立ちます。太陽光や風力も増えてますが、そこそこですね。そして原子力は減ってます。福島の事故や先日の能登の地震を考えると、まぁ仕方ないわな。エネルギー資源のほとんどを輸入に頼ってる訳で、中東情勢や円安が進むと大きく変動します。世界的なインフレや円の希釈化はこれからも続きます。アベノミクスの弊害はこれから顕著になってくる。エネルギー資源の価格、つまりガス代や電気代が上昇していく可能性は高いでしょうね。我々に出来る対策は節約。そして家を新築するとか増築するタイミングで新しい機能・機器の導入かな。太陽光発電、エネファーム、蓄電池。ペアガラス、樹脂サッシ。小さな事からコツコツと。
サティーが本日閉店しました。写真は3日前の金曜日。子供の時はエルというショッピングモールだったけど、多分30年くらい前に経営主体がニチイになってサティーに名称変更した。その後ニチイが経営破綻し、今はイオン系になってた。リーシィングの仕事でニチイの方々とやり取りしていたのを思い出す。それが縁で、空いたテナントの場所へ弊社を移転しようと計画して事がある。だが、私の母が大反対して話が流れた。年中無休で時間も長いのは精神が持たないというのが反対した理由だった。その判断が私の仕事的に良かったのか悪かったかは分からない。しかし、その時の母の思い遣りは今になって良く解る。仏壇にお参りしておこう。全盛期は平日7000人、土曜日日曜日は一万人の来店者が有った。今はかなり減ってただろう。各地にショッピングモールが増えたので仕方ない。「祇園精舎の鐘の音」の節ではないが、繁栄してても永遠に続く事は無い。「傲れる者は久しからず」ではないが、現状に満足は禁物。強い事より、変化出来る者が生き残る。その為に、自らを俯瞰的に見ないと。閉店に郷愁を感じると共に、自分自身への戒めを考えたこの日。
弊社のYouTube今回は会社紹介スタッフが作ってくれました。何だかほっこりちょっと面白い感じ。見てね🎵