前回は、抵当権付きの不動産を取得した人、第三取得者が登場した場面での抵当権の消し方の2点セット、即ち、1）代価弁済と、2）抵当権消滅請求の留意点のうち、代価弁済の留意点を見ました。
そこで今回は、抵当権消滅請求権の仕組みと留意点を見ておきましょう。
抵当権消滅請求という制度はその昔「滌除」と呼ばれ、その難解さから民法を学ぶ者たちを震え上がらせていました（ちょっと話を盛っています）。でも民法改正後の現在は、頑固おやじが好々爺になったように、すっかり柔和になってしまいました（ニコ）。
では、参考までに抵当権消滅請求の事例を挙げましょうね（前々回の掲載した「事例2」の金額を今回の説明用に入れ替えております）
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事例：抵当権消滅請求 Xは、知人のYに4500万円貸す代わりに、その所有の5000万円の土地に抵当権を設定していた。その後Yはこの土地をZに抵当権付きのまま売却した。 Zは自己の土地に設定されている抵当権を一刻も早く消滅させたい。どのような方法が考えられるか？ ☞ZはXに一定の金額をオファーしつつ、抵当権消滅請求という一種のプレッシャーをかけ、抵当権の消滅を促すことができます。 |
●意義：仕組みを理解するため、想像力豊かに、目線を抵当権付きの不動産を取得した人（第三取得者）に切り替えて見てくださいね。
事例ではZさん、不動産を手に入れたは良いのですが、抵当権付きだといつ何時抵当権が実行（任意競売）されるか分かりません。
このような時に、「第三取得者の側から」抵当権者に抵当権の消滅を請求できる仕組み、それが抵当権消滅請求です。
●フロー：具体的にはかなりスリリングです。
1）まず、第三取得者が、「自分が適切と考える値段」で「この金額で抵当権消してくれますか」と抵当権者に持ち掛けます。
例：「4500万円の抵当権だけど、4000万円払うから抵当権を消してくれませんか、Xさん」
2）これを受けた抵当権者は、この「いい値」で抵当権の消滅を受けるか判断せねばなりません。抵当権者にはプレッシャーですね。
ここで抵当権者が、「いい値」を受け入れれば、ハッピーエンディングです。
一方、抵当権者が「いい値」で不満なら、抵当権者は次のステップに賭けることになります。
例：「4000万円で、俺の抵当権消せだと！小癪な。受け入れられん。次のステップ、二回戦に移ろうじゃないか。見てろよZ」
“あしたのジョー”（作画：ちばてつや先生、左：力石徹、右：矢吹ジョー）Head＆Tail係長の血が騒いでおります。
ちなみに、もしも抵当権者が判断し切れず、2か月が過ぎれば、いい値で抵当権の消滅を承諾したことになります。
3）第三取得者からの「いい値」に了解しない場合には、2か月経つ前に、抵当権の実行である任意競売（いわばオークション）を申し立てねばなりません。
ただし、競売でどれほどの値が付くかは未知、不動産の相場も抵当権設定当時と違っているかも知れず、結局3000万円だったなんてことも。抵当権者にとってみれば一種の賭けかも知れません。”それでも賭けるか、或いは、いい値を飲むか、それは抵当権者、あなた次第です”
次に留意点です。
●抵当権消滅請求ができる第三取得者は、所有権者（事例では土地の所有者Z）だけです。
●抵当権消滅請求ができる第三取得者に関しては、少し変わった論点があります。
例えば、抵当権者X自身が土地を譲り受け、所有権者となる場合もあり得ます。今仮に、この抵当権者X以外にも後順位の抵当権者Wがいる場合、今度は所有権者となった抵当権者Xが抵当権者でありながらも第三取得者として抵当権者Wに抵当権消滅請求できます。ややこしや、ややこしや。
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ちょっと一言： こういう場合、原則、抵当権者（Xさん）＝抵当権設定者となり混同が生じ、抵当権消滅となります（債権のところで一緒に見た債権の混同と同じ理屈です）。 しかし、実態は必ずしもそう簡単ではありません。混同しないケースがあります。例えば、後順位抵当権者（Wさん）のいる場合（不動産が第三者の権利の目的になっている場合）、Xさんの抵当権は消滅しません。（民§179①） こういう時、XさんはWさんの抵当権付きの不動産の所有者ですが、もし仮にXさんの抵当権が混同で消滅するとすれば、Wさんが抵当権を実行（競売）した時、（自分の抵当権は消えた）Xさんは、競売代金からもはやお金を回収できない恐れがあります。 民法は、そういう場合のXさんの抵当権は消えないことにして、Xさんを保護しようと考えたのですね。（奥が深すぎるわよ、民法さん♡） |
●次回は代位弁済とも抵当権消滅請求とも異なる抵当権の消滅方法、第三者弁済を簡単に見ておきましょうね。第三者弁済では第三取得者にとってメリットに制約が出てくるイメージです。
噂のイブちゃん（山形/福島・茨木）
イブちゃん：隣のゲーバーのおネエさん、元カノの今の彼氏のところ怒鳴り込んで行ったのは良いけど、その後今度はその彼とくっついちゃったって話だべ？
H＆T係長：〇×△□？Xπ？意味不、イブちゃんの頭の中、理解できません。まあ、でも、人間関係の理解度と民法のセンスは正の相関関係ありそうよね。
●ヘッドライトとテールライトHead & Tail
https://ameblo.jp/headtail/
こちらもどうかよろしくお願い致しますね！！！
●日本赤十字社のウェブサイト
東日本大震災義援金
