社会資本整備審議会住宅宅地分科会において、新たな住生活基本計画の策定に向けて議論が行われています。
検討状況の資料を参照し、気になった点をメモ書きしましています。今回は第６２回（2025年3月26日）の検討内容についてです。
第６２回（2025年3月26日）
（１）既存住宅流通への課題
(公社)全国宅地建物取引業協会連合会
１）質疑
●リフォーム分の担保評価
・リフォーム分の担保評価を金融機関がしてくれないという話、これいつもニワトリと卵のような話で、金融機関側は、なかなか市場でそれを評価してくれないから金融で評価できないという話が必ず出てきます。となったときに、やっぱり宅建事業者側がリフォーム分をいかにして物件の市場価格に反映していくのかというシナリオがないと、なかなか議論が進まないかと思っている。
この部分について、例えばアメリカとかだったら明確にリフォーム分というのは幾らくらいの価値があるというのはＡＩでも評価ができるような仕組みができているので、そこをもう少し真剣に一緒に議論していくべきではないかという意見がある。
●敷地の最低面積
・最低敷地面積をもっと小さくしてもいいんじゃないかという話があっが、私は反対。基本的に６０平米とか７０平米くらい以下にもっとコンパクトに切るというのが、要はそれで高くて買えないということなのであれば、ニコイチとかの形で、敷地面積は一定以上、とにかく細分化すれば細分化するほど、その後の開発とかもどんどんしづらくなっていくと思うので、一定の面積以上にはキープしながら、どういう形で利活用できるかというのを最優先で考えるべきではないかと思っている。
●市街化調整区域の建て替え緩和
・市街化調整区域の建て替え緩和に関しても少し反対です。基本的には、市街化調整区域というのは本来的にはそういうものを建てられず、スプロール化するのを防ぐためにつくられている地域要件だと思うので、もしそこを市街化すべき地域に該当するような状況に変わってきた、例えばスタジアムができたとか、ショッピングモールができたとかで開発する地域になるのであれば、用途地域そのもの、区域自体を見直していくべきかと思っていて、そうでないところというのは、やはり人口減少の中で中心部に集めていくという流れにおいては、あまり容易には考えないほうがいいかという意見を持っている。
（２）既存住宅（ストック）を活かす
一般社団法人 不動産流通経営協会
●住戸の面積
・消費者が、自分たちがどういう空間で住みたいのか、彼らの自由な判断に本来任せられるべきであって、それが例えばコストと見合うのか、それから自分たちの生活形態と見合うのか、その自由な判断のために我々はいろんなものを供給するんだけれども、一方で、支援策が、例えば４０平米以上でないと優遇税制を受けられません、５０平米でないといけませんと、勝手にその数字を決められてしまうことにむしろ違和感があって、いろんなものが供給されて、消費者がそれがいいんだと満足されるものを手に入れられることのほうが重要ではないか。
（３）ストック社会における住宅・住環境・市場のあり方について
国土交通省
１）既存住宅の流通の活性化
●バリアフリーや省エネ基準を満たさないストック
・リフォームや建て替えを行い、いずれは基準を満たして良質なストックとして将来世代へ継承していくことが期待されていたが、２０４８年においても、約１割が旧耐震時代に建築された物件となっている。
さらに２０００年以前に建築された物件を併せて考えると、２０４８年においても一定の基準を満たさない可能性のあるストックは４割ほど残される、こういった推計となっている。