春になったかな～？
大雪から、そんなに降らなかったので、雪もかなり少なくなったね～
大雪の時は５０センチはあった雪も今は２０センチくらいでなんとか測量が出来る。
この前はこんなに積もってた。
どうしようかな～と思ってたんだけど、なんとかなるもんだね！
という出だしとは関係無いんだけど、
この前、登記の事で相談された事があった。
建物が自分の土地以外に建っている時は登記はどうしたら良いか？
という相談。
具体的には、自分の土地と無地番の土地、多分道路、に跨がって建っている建物があるが登記出来るかという事なんだけど、答えは登記出来る。
だけど問題がいっぱいあるよ！
登記の表題部にはどのような建物が、どのくらいの大きさでどのような構造で、ドコに建っているのか表示しなければならない。
無地番の土地というのは、図面にもよるんだけど、普通の登記簿がある土地は数字で表現されているのに対して、道とか水とか、単に空白で表示された部分。
法律上は無地番の土地は国有地で、契約によって行政組織のいずれかに管理するようになっている。管理している行政組織が無い場合は、財務省に管理を聞く事になる。
ところで建物を建てたら登記する義務がある、罰もある。
なので不動産である建物は必ず登記出来る。日本国内にある場合は。
例えばなんとかの１番１と無地番の道路に跨がって建てちゃった場合は、建物の所在をなんとかの１番１、１番１地先のように表示する。
実際に調査の結果、跨がっているならその通りに登記する。
土地家屋調査士は土地の調査はするけど、土地の所有者がその建物をそこに建築する事に同意しているかどうかは調査しない。する権限が無い。
でもさ～、一応聞くよ？他人の土地に越境して建っているけどそのまま登記して大丈夫ですか？って。
後で必ず問題になるからね～
隣の土地に越境して建てちゃうと、普通は隣の人に怒られるよね。
あなたの土地にはみ出して建てちゃいました～
いいよ、いいよ、気にすんなよ～っていう人はまずいないよね！
まず土地建物を担保にお金を借りるのが難しくなる。越境した方も、越境された方もまず無理かな？
程度にもよるけどね。
土地を担保にお金を借りる時は金融機関に土地の上に有る建物は全て一緒に担保に入れないとお金を貸しませんよと言われる。
別に意地悪しているのではなくて、土地に抵当権設定をする時にその土地の上に有る建物を担保に入れないと、お金が払えなくなって金融機関が抵当権を実行してお金に変える時にその担保に入っていない建物は一緒に売る事が出来ない。
その建物の所有者は土地が自分のものでなくてもそこに居続ける権利があるので出て行って貰え無いかも知れない。ので普通の値段では売れなくなる。とても安くしか売れなくなる土地ならお金は貸せませんというのは当たり前。
また、越境された土地もその土地を担保にお金を借りる時は、その土地の上に有る建物は全て担保に入れないと金融機関はお金を貸せ無いので、めちゃくちゃ困るよね。自分の土地の上に越境しているとは言え他人と建物に自分が借りるお金の担保に入ってと言っても、うん、とは言え無い。
また越境した建物を担保にお金を借りたいならその建物が建っている土地は全て担保に入れないとお金を貸せ無い、なんでかというと、お金の支払いが出来なくなって売る時は、他人の土地の上に勝手に建っている建物は、その土地の人に出て行けと言われるかも知れないので普通の値段では売れなくなるから。他人の土地を自分がお金を借りる為に担保に入れてくれと頼んでも、普通は断るよね。ケンカになりそう。
揉めそうな建物なんて普通は買わないよな～
なので、登記は出来るけど所在欄に自分の土地だけに建っているんじゃないことがはっきりしちゃうけど大丈夫ですか？って聞く。
聞いても建っているので、どうしようもない。越境した部分は壊すが、越境した部分の土地を全部か一部譲って貰うか。
無地番の土地は場合によって、買う事が出来る。
本来は行政の土地として何らかの用途で使われているはずなんだけど、その用途が無くなっている時、道路ならどう見ても通る事が出来ない、通行に使用していない、使用出来ない状態になっている。
水路も同じく水路として使用していない、使用出来なくなっている。という時は可能性が有る。
逆に言うと、用途がまだ生きている土地は買う事が出来ない。
2m幅の水路で、真ん中に1.5mの側溝が入っていて水が流れている時に両サイドに２５センチずつスキマ？があっても、その部分も含めて水路だからそのスキマに見える部分に建物を建ててしまったからと言ってその一部を払い下げて買えない。
建物を建てる時は土地の区画の調査はした方が良いですよ！
なんか宣伝みたいになっちゃったけど、自分の土地の区画はちゃんとしていた方が良いです。
わからない時はお近くの土地家屋調査士へどうぞ〜
ひなまつりは春のお祭りだと思うけど、子供が二人とも男なのでやった事無いね！
季節感も大切にしよう！