【法定耐用年数】
軽量鉄骨造 19年
木造造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年
http://www.rakumachi.jp/news/archives/105370
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
【ローン期間】
法定耐用年数が原則で、法定耐用年数からマイナス築年
したがって、上記＋5年程度がローン期間
すると、築年が古い物件はフルローンになるとCFが圧迫
【キャッシュフローと返済額】
返済額とCFは、期間と利率で決まるが、CFを優先すべき。
今日は、朝から何となく掃除をして、昼から出かけました。
1件目は二葉
上海焼きそばと餃子
お店はきたなみしゅらんに出る名店。
個人的にはオムライスともやし麺。
ルーはタンメンがお好きなよう。
2件名は最近できたスペインバル
実は16時半に伺ってまだやってませんとのことで、二葉によってから再度訪問。
到着は17時半くらい。
写真にはないけれど、結局生ハムがヒット。
実は、リストランテ寺崎で出た、フライドエッグとホワイトアスパラのような料理がうまい。
生ハム炒めてアスパラを長いまま炒めてフライドエッグを添えるだけともとれるので、自分でもできそう。
そういえば、表札つけました。
ハンズで1500円。
見えないかもしれません。
本日は、不動産屋を2件めぐる。
１件目
土地を取得してその後建物を建築するタイプ。
土地の決済後から約１年後に上物ができるよう。
利回りはおおむね7%
地域は、東京23区
物件は中野新町でした。
駅徒歩7分、新築、重量鉄骨5階建て、EV無し。
多くの部屋は20㎡、バストイレ別、2口電気コンロ、オートロック
天井高は低く、階段はおそらく頭をぶつけそう。
しかし、収益物件としてはよくできてる。
EVなしで管理費12,000円/月は高い印象。
ちなみに、隣が葬儀場なのがこの物件に関して言うと気がかり。
新築で利回り7％はなかなかないので貴重な業者さん。
とりあえず、会員制なので、エントリーしてみるかと。
売却土地価格が坪3百万オーバーで一次価格が１百万円とのこと。
2件目
学芸大学の物件を楽待で見て、エントリー。
物件自体はレインズの流通物件で、築27年、RC、地下１、3階、161百万円
融資はなかなか難しそう。
業者さんは、3年前に独立したというパンチパーマの方で交渉力がありそう。
ご自身でもそのような評価を。
よって、今回は融資額を見て価格交渉をする方向性で。
今回聞けた、面白い話は、秋葉原、渋谷、新宿、浅草の1棟物は、利回り4%程度だが、外国人が民泊で購入することが多いとのこと。
また、1次情報へのアクセスがやはり難しくて、1件目のディベロッパーに近い業者へ直接アクセスる必要がありそう。
なるほど。
