【マイホームローン】注文住宅のローン検討❗② つなぎ融資と分割融資❗

前回の続き。

つなぎ融資の金利がえげつなくて

もはや注文住宅自体を諦めちゃおうかって

くらいショックだったけど。。。(´Д｀)

つなぎ融資の金利を確認したいなー。

近所の銀行に聞いてみよう❗

ってことで

横浜銀行の住宅ローンセンターに

電話してみた❗

そしたら、奥さん、聞いてよ❗

横浜銀行は

つなぎ融資じゃなくって

分割融資で土地代を

貸してくれるんだって❗

分割融資ってなんじゃらホイ？

このサイトによれば

多分こんな感じ❗

土地代2000万円、建物代3000万円

合計5000万円だとして

■ つなぎ融資

住宅ローン金利は、家が完成して

引き渡しできたら適用されるローン。

変動なら0.45%とか

かなり安い❗

それ以前の土地代、建物代金の前払い金は

安い住宅ローン金利が適用されず

つなぎ融資として高い金利設定されてる❗

例えば、3.45%とか。

これだと↑2019.3～2019.11の9ヶ月間は

高い金利を払う必要がある❗

なんだけど❗

■ 分割融資

分割融資の場合、

前払い金全部、

住宅ローンの低金利で借りられちゃう❗

銀行としては、

この土地も、建物の前払い金も

みんな後であなたの住宅になるのね。

なら、始めから住宅ローンとして

見なしてあげる❗

でも、万が一のために、土地担保に

抵当権付けるから、

あなたが突然、途中でドロンしたら

土地担保として銀行の物よ❗

って事らしい❗

はっは～❗

なるほど👀

(土地を担保にするために、土地購入と同時に登記を行ったりしなきゃで、その費用は住宅控除の対象外。でも微々たる差額らしい)

一般的には、分割融資(正確には分割実行融資って言うらしい)を適用すると、土地を買ったタイミングで返済と金利支払いをスタートさせなきゃならない❗家賃と土地代のローン返済がダブルで来る❗

詳しくこの本読んでみて。

最新版　住宅ローン　借り方・返し方　得なのはどっち？ [ 平井 美穂 ] 1,512円 楽天

けど、ハマ銀は、

住宅が完成するまで、

分割融資で金利の支払い

だけでオッケー❗

と言ってくれた❗神❗

んで、この分割融資を

やってくれる銀行ってのは、

結構限られてるみたいで、

安さが自慢のネット銀行は

当然サポート無し❗

なるほど❗

分割融資は、貸し手(銀行)側のリスク高いし

ネット銀行は借り逃げリスク

負いたくないってことね。

んじゃ、分割融資してくれる銀行は？

前述のサイトによれば

ハマ銀以外にも都市銀や

りそな銀行が有名らしい❗

りそな銀行は、

ネット銀行に負けず劣らず

金利でも競争力あるらしいし、

ここも仮審査、お願いしようかな？

ちなみに、ハマ銀は

■変動 0.6%

             (メインバンク指定で0.57%まで下がる)

■ 固定10年 1.045%

■ フラット35 取扱可能❗ 1.45%

とのこと。

今、気になってるネット銀行の

SBI信託銀行は

■ 変動 0.457% (ハマ銀0.6%)

■ 10年固定 1.26% (ハマ銀 1.045%)

■ フラット35 1.45% (ハマ銀 1.45%)

ただし、SBIはネット銀行だから

つなぎ融資も

分割融資してくれないっぽい

金利だけ見ると

変動はさすがにSBIが安いけど

10年固定はハマ銀の方が安いし。

ハマ銀もかなり頑張ってるよね～❗

これって。。。。(>_<)

うちみたいな注文住宅で

借り入れタイミングが複数で

複雑な場合、

もしかしたら、

ネット銀行よりも

大手や地方銀行の方が

いいのかも？

にゃんと～❗

まぁ、まだ手数料も比較出来てないし

金利は交渉可能で

SBIはもしかしたら

変動でもっと下げられるかもしれないし

(実行金利は店頭金利と一緒とは限らない❗)

借りる時期の金利が適用される訳だから

今の比較だけじゃなくて

借りるタイミングで

見直さなきゃならないのね。

なるほど～❗

調べると

注文住宅のローンって

かなり奥が深い❗

とりあえず、

仮審査は、ネット銀行に限らないで

たくさんやっておこう❗

本審査前に

金利下げ幅の交渉が出来そうか

確認して

出来そうなら

本審査もバックアップ含めて2～3行

お願いしようかな？

手間だけど、

工務店の建物代金ってあんまり

値下げが効かないし

諸経費は法律で決まってるものは

下げの余地ないし。

金利交渉

頑張るしかないよね～(´Д｀)

注文住宅の道は長いわー。。。(´Д｀)