なおも懲りずにその（３）の続き。マンション探訪編。

こちら三井住友信託グループ系の三井住友トラスト不動産のページ
　http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html
　
　例によって、相場情報の提供は、カンテイさんです。
東京都・大阪府・愛知県のマンションの築年数ごとの中古マンションの
取引価格をグラフにしたもの。
　
　上に出場所を明らかにしているので、ちょこっと絵を拝借させて
いただきましょう。こんな感じに築年数とともに値段が変わるみたい。
　
　
　
　非常にざっくり感のあるいい方でいうと、どこでも２０年ちょっと
までは割とコンスタントに減価していくけど、その先では価格変化は
非常にフラットになるというもの。
　2回目の大規模修繕終わったくらいのマンションを買って賃貸回し
して、、、(実は私のもう１戸のマンションは親からの相続だけど
結構賃貸回しでおいしい。私の分の借金の返済にはそこの家賃を
宛てている。だからあんまり修繕とかに無駄にはお金かけないで
欲しいなぁ：なので在外の人が金のかかる議案に反対する気持ちは
理解できる））
　
　非常にざっくりいうと、
(1) どこでも新築から20年ちょっとで100万ほど値段が
下がって、この激しく減るときの値段の減り方は変わらない
(2) 20年ちょっとたった先は非常に古くてもあんまり値段は
　　変化しない
　
　これ、勿論各々の年で買った値段は違うわけですから、
”今”買った物件の価格変動がこれから推論できるわけでは
ないわけですが、傾向としては、私のコストつみあげでの
ざっくり感の考え
　
○どんなマンションでも坪１００万円分は上物代金。
　ざっと２５年とかで消失する

＃　２５年たっても、マンションは住めますから、
　戸建ての土地とりひきみたいに、”古屋あり”で
　土地ー建物の撤去費等で引き算とはならないだろうけど、
　12年ごとに100万円級の工事をしたら、これ坪５万
　かかっちゃうわけで、まぁそろそろ立て替えを意識しだす
　と上物代はほぼ０認定ということかな、、、
　　
○残りの価格はのっかっている土地代の容積率按分に相当
　する分。価値は消えない。
　
とまぁ概ねには一致していると思っていいんではないかなぁと。
　
　ポイントは、まだローンを返しているような新築から２０年
くらいの期間は、坪４万程度、金額にして毎年100万円売ったとき
の価格は下がっていく傾向が”どこでも”あるわけだから、
フルローンで、せいぜい諸手数料とかしかいれないで
マンションを買ってしまって、あまりたたないうちに売りに出すと、
年100万円を超えるペースでローンの元本を返済できていない
場合には、家を売ってもその家の借金が残る可能性が高いと
いうことですね。
　
　こういった視点からみて、私は、ゆうちょの低所得者むけの
５０年ローンの開始には大反対です。日本版のサブプライムそのもの。
次回はこれで。
　　
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マンションは毎年坪4万資産価値が下がる？（４)