私 Ask.fm もやってるんですが、１月に１回程度しか質問きません。
よかったらなんでも聞いてください。 匿名のまま質問可能ですが、代わりに気が向いたのにしか返事はしてませんけども → http://ask.fm/haruboo0
このシリーズその３で、保守料は内枠？それとも外枠？編を予告していたんですが、書いたのぉ？とか質問が。途中で飽きると完結しないことがはるぶーブログには多い。
これはこれ以上上手にまとめようがないってくらいなブログをのらえもんさんが書いているので、リンク貼っておしまい。
→ 「住宅ローンの保証料、内枠と外枠どちらを選びますか？」（のらえもんさん）
http://wangantower.com/?p=8447
繰り上げ無し予定通りに返済していく考えるというまでもなく、外枠にして一括で先払いするのが有利ですが、この一括先払いの保証料、戻ってくる割合が実際に繰り上げ一括返済とか、借り換えしてみないとわからず読みにくい部分があります。利率アドオンなら自分で計算できますからね。
私は、繰り上げ返済は基本”返済額圧縮型”でやるべきで、”返済期間短縮型”は避けるべきだと思ってますが、ローンも、リスクを動的にコントロールできるほうが常に好みです。 早期繰り上げ返済・借り換えなどを視野に入れている人は、利率にアドオンしたほうがよいのではというのらえもんさんの上のブログの結論に異論はない。
最近35年ローンとか意味がないとか書いた有名ブロガーの人とかいて、のらえもんさんが思わず？まじめに反論してたから。ブログのアフィリエイトで食ってる人が35年ローンは組めないでしょうし、豆鉄砲くらったくらいで、なにもソーラレイを撃ち返して相手を黒焦げにしなくてもとか思わなくはないですが,,.(苦笑）
何年で返すかに関わらず、どんな場合でも”最低限必ず返さなければならない金額を低減”しておくことは、リスク回避の意味からはメリットが大きい。
変動や10年固定など利率が十分低くで借りられるなら、”当初設定の”返済期間の終了年は別に自分のリタイヤ年齢をはるかに超えていてもなんの問題もないと思う。別に最悪退職金で返済したって構わないわけで。
うちも普通にリタイヤの年を超えたローンを、必要額をはるかに超えて借りてます。住宅ローン減税期間中に1%未満の利息といったよい借金なら、借りていれば借りていただけ税金が消せますから、純経済的には貸してくれるだけ借りていてなんの損もないので。10年固定で5年ほど経過したところで、夫婦各々の住宅ローンを昨年の末に利率を大きく下げて借りなおしていて、現在の利率は5年固定で0.46%＋保証料0.2%のローンが中心です。
”借り換え”での利息低減での損益分岐点は、保証料の有無で大きく変わってきますから、借り換えを視野に入れるなら利率にアドオンするしかないでしょう。のらえもんさんのブログでも紹介されていますが、一括方式だとかなりの大金を今使ってしまう形になるので、実際にはその金額を引いたローンに0.2%をアドオンして払っていくのと比較しないと実施にはフェアな比較になりません。
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私のローン関連のブログのまとめがなかったので ここに：
● 間違いだらけの住宅ローン返済指南 -1
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11955796220.html
住宅ローン減税がフルに使える場合、1%を下回る住宅ローンを10年以内に繰り上げるのには経済的合理性がない。繰り上げずに手元にもっていたほうが常に有利。
● 間違いだらけの住宅ローン返済指南-2
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11957179298.html
繰り上げ返済指南の一番よく見る”間違い”。１回だけ早期に繰り上げるのを、期間短縮型でやったほうが、返済額圧縮型よりも利息負担がずっと軽くなって有利というもの。利息計算上は確かにそうですが、期間短縮型の利息低減のメリットは数十年先まで受け取れない一方で、返済額圧縮型のメリットはただちに受け取ることができる点に言及しないのはフェアでない。
● 間違いだらけの住宅ローン返済指南-3
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11957297869.html
さらに進めて、毎月10万円返済のローンを組みながら、せっせと毎月20万円繰り上げこみで毎月返済していくような場合、”期間短縮型”と”返済額圧縮型”のどちらを選んでも返済までにかかる期間と、利息負担は当たり前だけど同じになります。当然”予定通りにいかなくなった”場合のリスクを考えると、返済額圧縮型が有利。
住友信託銀行の始めたある口座残高を超えているとその分が自動繰り上げ実行される「自動返済」では返済額変更方式が自動選択され、期間短縮には「自由返済」を選ばないといけないですよね。
これも自明だと思うんだけど、案外錯覚している人が多い。
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世の中には
－ できるだけ返済期間は短くしましょう
－ 頭金はできるだけたくさんいれるようにしましょう
－ 繰り上げ返済はせっせとできるだけ早期に実施しましょう
ー 繰り上げ返済は、期間短縮型が常に有利です
とか、とにかく返済する金利を最小化できればそれでＯＫみたいな住宅ローン指南をするＦＰさんが多すぎます。
超長期に繰り上げはほとんどなしにぎりぎりでローンを組んでいる相手に対してしかどれも正しくはありません。 湾岸のタワーが欲しいなとかで頭金をためてるあいだに相手のお値段はじゃんじゃか値上がりするかもしれないですしねぇ。 暴落するって言っている人もごく一部にいますが私は信じてません。
今では、みかローンとかで複雑な設定での返済シミュレーションは誰にでも自分で実行可能で、利息額の計算をすることはＦＰの仕事ではない。
そんなに利息負担が嫌ならマンションをキャッシュで買えばよい。車だのカメラだのと違ってそれでは買えないから”将来の自分の収入”を今使えるシステムとして、住宅ローンがあるわけで、借りてる相手は金融機関じゃなくて、”将来の自分”です。そこを間違えて、返済期間をせっせと短縮していって、途中でパンクしそうになっても、ローン借り換えは通常もとのローンの残存期間より短くしか設定できないですし。
SUUMOなんかの住宅ローン指南を見るたびにどうもいけてねーな...といつも思っているので、そのうち気がむいたら、ネタがないのの埋め草に私なりの考えを書いていけたらなと思ってます。
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