週明けには、過半の部屋に購入者ができるので、買い手が過半についているマンションには、あんまりコメントするのもなんだろうと思うので。 次はまとめページにして、今回でおしまいです。
私は、オーナーとして単価が安い・高いではなく、「管理組合をやっているつもりで、この設定を預かった理事会の気分」で見ます。大分に視点は普通とはずれてくるのでそこはご了承を。
組合の側で設定を代えにくくなっている、管理関係の設定はマイナス評価、特に修繕積立金の値上げを頻繁に繰り返していかないといけないとか（総会に付議して可決しないといけないのは管理組合理事会の仕事になります）もマイナス評価です。
一方で、ブログでも何回も書いていますが、修繕積立金は”組合の貯金”ですので、それが潤沢になるような設定（ここは、引き渡し時の修繕積立基金が潤沢な設定です）はプラス評価となります。
＜管理費＞
● 管理費は320円+戸あたり一律1760円なので、平均すると1㎡あたり月350円くらい。
修繕積立金は、入居後の長期での予定の平均額は300円くらい。なので、入居後ベースで管理費+修繕金は650円/㎡/月程度になります。
● 全戸にトランクルームが付いていて、しかも大抵住戸の近くに設定されています。これには使用料が発生してない分を考えると、管理費は直近の武蔵小杉のタワー平均くらい。生き別れのトランクルームを、専有部分に設定して、専有面積に水増し加算するとか、某デべロッパーのようなせこいことはしていまさえん。
概ね、管理費というのは、購入者の懐具合に合わせて、坪単価の数字～1㎡あたりの管理費単価の数字になるのが普通です。まぁ武蔵小杉の直近のタワー平均程度で、いうほど割高感のある設定でもないでしょうか。
● 駐車場台数は255台 附置率は43％ 既存のマンションの附置率が55-60％で、内部貸稼働率が軒並み70％未満とかなり残していることを考えれば、この台数でも「駐車場あきなし」とはならずに足りるという判断でしょう。近隣の結果を研究して微調整してきている感じです。 料金は 19000円～25000円程度（身障者用区画除く）。ノーマルルーフ・タワー式の設定台数が圧倒的で19000円の区画が144台。全区画平均が20000円ほどでしょうか。
● 管理組合の立場から考えると、この行先はどこなの？ってのは非常に重要なポイントです。タワーは多くの場合、駐車場代は一般会計（管理費）に充当されているのですが、ここもそうでした。後述のように、機械式の駐車場自身の更新費用なども含めて、修繕計画に組み込まれていて、修繕積立金計画は、そこもカバーするように総額を見込んでいますので、この設定そのものには問題はないことになります。
＜管理関連の設定＞
● 三井は、きちんと１戸単位で必要なお金は、別建てで勘定して、”管理費”という名前の料金は、完全に面積に比例するように【区分所有法の精神からはこれは適当です】設定することが多いですが、面積比例分が 320円/㎡/月程度なのに加えて、全戸に1780円/㎡/月が一律加算されていて、これを含めた 1㎡あたりの平均額は、345円/㎡ 程度。
● 一律分がお高めなのは、コミュニティ関連費を500円/月とるほかに、地区のエリアマネジメント費用300円/月と、コミュニテイ形成に関わる費用を合計で800円/月と、非常に潤沢に徴収するためです。 前にデべロッパーの”長谷工編”で、共用施設を潤沢にもったマンションには、それを使った教室開催などを初期設定しないと宝のもちぐされになってしまうとか書いたことがありますが、これは結構なこと。
● 一方で、初期段階で、エリアマネージメントへの加入を”居住者個人”に対して”加入していただきます”としているのは、昨今の国交省などの”コミュニティ活動については、標準管理規約の規定からは外す”流れからするとどうかな...とも思います。
この地区には、旧来型の”自治会”はなく、マンション単位でなく、それを束ねた形でのNPO法人"エリアマネージメント"が存在しています。確か、加入単位は、組合ベースで個人ベースではなかったよな？とも思うので、はっきりと１戸１月いくらと分かる形での別立て徴収は危険ではないかな・・・とは。 重説事項として、入居時に全戸承諾をとったとしての、その後、任意団体である自治会的な組織からは自分は脱退したいとする自由は保証しないわけにもいかないので、「個人に、自治会的費用を、一律でチャージする」という三井の設定は、少し時代遅れではないかな・・・とは感じます。他の三井のタワーではそうはなっていないですし。
この設定はすこし”筋悪”だと思います。管理費単価にアドオンして、組合として加入する形にすれば、一人だけ抜けるといっても、拠出はきちんと総会承認事項ですそんなわがままはできませんとか、管理組合は区分所有法独特の団体法理を前面に押せるだろうに・・・
＃自治会費が、管理費と一緒に別建てで引き落としなパターンは、だんだんに占有者とかに賃貸かしされる部屋が増えていくと、何故か”非居住のオーナー”が、”住民のための自治会（相当の任意加入な筈の組織）”に一律費用徴収される形になっていって、だんだんと問題が顕在化してきます。うちのマンションは、自治会は完全独立化を達成しているので、脱退も自由ですし、自治会の会費が、管理費と一緒に徴収されることもありません。
● 合計7つに管理組合を区分。建て前上は一つの組合としていますが、一部共用区分を7つに分けて、規約、会計、修繕計画も全て区分。もう一棟できるまで、共用部の利用条件変更不可。できた後も、全1200戸からなる共用設備管理組合(又は部会組合)の決議が必要。
＃この手の非常に複雑な設定は、最近湾岸では、SKYZ と BAYZ の共用部の相互乗り入れでもありました。２つのマンションは、管理会社も違うのに、乗り入れ共用部は三井の管理会社が扱うなど非常に複雑な設定でした。管理組合側からはほとんど手のつけようがないですから、いろいろ設定を住民側が主体的に弄れるべきとする私としては大きなマイナスポイントになります。 まぁ三井ほどであれば、安心してお任せくださいということなのかもしれませんが... 組合の設定を輻輳化しておくと、なまはんかなレベルの理事会では、２年瑕疵とか、委託管理費抑制とかには手を付けることはできませんから、RJC48に多いような、怖い理事会？の発生抑止法としては、デべ側からは有効かもな・・・とか。 この部分文字が小さいな・・・
＜修繕積立金＞
● 修繕積立金は、最初は 125円/㎡/月程度のスタート。3年に一回と細かい改定を繰り返す”予定”になっていますが、そんなにすぐに管理組合が”値上げ”の決議をしないといけないのだったら。もっと最初からどかっと高くすればいいのに・・・とか思わないでもない。 三井の初期設定する積立金は、全般に特に初期の設定額が安すぎる気がします。
● タワー型の駐車場の更新費用が、きちんと修繕計画に計上されています。これはなかなかありがちではないことで、事例はすくないので、素晴らしいことだといってよいのではないでしょうか？
● ここの特長は、販売時に一括徴収される修繕積立基金が、1年目の修繕積立金に対して75カ月分と、相当高めに設定されていることです。初期設定の修繕費は125円/平米ですが、そのぴったり75か月分が、一時金徴収です。
すなわち、～9400円/平米が、毎月の徴収額とは別に最初に集めておく分となります。もとのお値段が上がっているから、どさくさに紛れて普通の広さの部屋で60-70万円ほど集めてももとが高くなっているからばれない？
いきなり何億円というお金を、管理組合は貯金として手持ちでスタートできるわけで、いきなり地震がきても数億円までは大丈夫だな・・とか、積立式の共用部保険加入を考えるかなぁ。。。とか、管理組合のお財布について考える担当者からみると、すごくありがたい。一時金方式は”中途”でやるのは筋悪ですが、引き渡し時であれば、払わないと買えないわけですからとりっぱぐれは起こりません。勢いで100万円くらいどかっと集めちゃって管理組合に渡してスタートすればいいのに・・・とかかねがね思っていたから、一時金が高いというのは、私は高く評価します。
● 780/年数分/平米/月 を月割りでの長期計画に加算したものをもって修繕計画の収入総額と思えばよいわけです。これを加算すると超長期には 330円/㎡/月くらいでしょうか。
● 駐車場費用をどのように使うかによって、修繕負担金の計算も変わります。彼らは、タワー駐車場も含め施設更新はすべて修繕積立金を財源とする、駐車場費用は管理費会計に組み込むという前提で計算しています。 車を使わない人も使う管理部分の維持費用を、車を使う人だけに発生する費用で補填する一方で、車を使わない人も面積割で徴収される修繕をつぎこんで、駐車場を修繕するので、いろいろと受益者負担でない部分がでてきますが、これはうちもそうなんですが、仕方ないかなぁとは。一方で、駐車場の契約台数が例え減少しても、それで修繕計画が破綻とはならないメリットもあります。
このマンションについては、次回まとめページとして、終了。ブログ次々回は、管理組合からみたAirBnB のお話。のらえもんさんのブログで名指し？されていましたので。
<おまけ＞
部屋別のランニングコスト表
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、
勤務先、その他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません
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