しか価格は見ないし、一部のヲタクのように毎日のようにＷｅｂページを
くりくりやって中古相場なんかをチェックしているわけではないから、周辺の
中古成約相場と殆ど変わらないような”激安”物件に対しても、大抵の掲示板
では”高い～”って怨嗟の声であふれている。
レインズの成約情報を全部近隣で追えとまではいわないから、新築を買う
んでも周辺の中古相場（ほかには、賃貸の相場も）程度は押さえておきたい
ものです。
モデルルームの目標とする訪問者数はざっくり、販売住戸数の１０倍。
（私は、ゲストルームくらいはあって24時間管理、ディスポーザー必須で探して
いたから数10戸の小規模の事情は知らないですが）
3000人くらいモデルルームに来場してくれたら、今期は300戸くらいは出せる
なとかデベ側からは考えるわけで、まぁモデルルームまで
10人見に着たら、9人は”安っ！！とは思わない”のが適正な値付けです。
(単に資料取り寄せレベルでなく、モデルルームまで戸数の10倍足を運んで
もらわないといけない）
＃スーパーで、夜になっても刺身が売れ残っていても困るけど、午前中に全部
売り切れでも困るでしょう。瞬間完売ってのは、売れ残りと同じ程度に売主から
みれば失敗かなぁ。住友や、ゴールドクレストみたいに延々と売れ残りを売る
スタイルは私は好きではないけど... 売れ残れば大幅値引きで在庫を極端に
嫌う野村のスタイルのほうが私は好きです。
売れ残れば値引きは当然だと思うんだけどスーパーでは刺身の値引きシール
を待ち構えて買う同じ人が、マンションの値引きの話題が掲示板に書かれると
怒るパターンが多いのがどうしても理解できない私。
実際マンションの掲示板では、値引きの話になると、書き込みを怒る契約者
ってのがよくあらわれるし、場合によっては価格表を公開するだけでも自分の
部屋の定価が判っちゃうとかで怒る人が多い。
私は気にしないので、匿名掲示板によく価格表のスキャン画像なんかのっけて
いるのでそのうち刺されるリスクがあるな...
自分自身は、交渉で２回自分の部屋の”定価”を変更させて、しかもその
値段では買ってないです。あんまり同じマンションの人には言わないけど。
私がよく探していたような、1ha 超級などのメガマンション用地は、もともと
工場だったるする場合が多くて、”売主が不動産専業ではない”上場企業である
場合が多い。
工場売却などで上場企業が跡地を手放したような場合には、当然
固定資産の譲渡や取得も投資家保護のための適時開示制度における”重要事項”
に対応しますから売った側の公開情報に現れるので、いくらで落札したか判る
例は非常に多い。
（不動産会社が物件を売却するのは販売用資産になるので、個別に売却価格を
開示する必要はありません。この適時開示、まだ手附も振り込んでないでしょ？
ってタイミングで、売った側で公開することも多くて、買った不動産側では
速すぎる。。。って思っているパターンが多いんではないかなぁ）
あとは、落札情報といえば業界紙になるけど、建通新聞あたりかな。
＃ さすがに自分では購読できないので。おいてあるとこまで見に行く。
意外に売った側の適時開示情報を見ればいいんだとご存じない人が多いけど、
価格予想のマンションヲタク的には常識でしょう。
最近では、容積率はほぼそのまま専有面積に化けますから、売却価格に敷地の
使える容積率がわければ、土地仕入れは原価計算可能です。
ここから、マンションの予想価格は坪＠２００だよーを掲示板に書いたら、
アホかお前は!! とか... 結果として結構当たっていることが多いので
これは売主の書き込みだなとか、よくいじめられます。
もちょっと売主の気分で、どう値段をつければ赤字にはならないかなって
考え方をしたほうが、妥当な相場観が養われていい気がするんだけどなぁ。
ってんで、次回は『マンションの”原価率”の話』にしましょう。
ある土地が、いくらで取引されてマンションになることがわかったとして
販売価格の目途（あくまでも損しない前提での下限）はどのように決まるか
というお話です。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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