空室率の控除とは？

不動産投資をするうえで、絶対に無視できないのが「空室率の控除」だ。これは、物件の収益予測やキャッシュフローを計算する際に、「常に満室なんてありえない！」という現実をしっかり織り込むための調整。

「満室経営を目指せ！」とはよく言うが、入居者が退去することもあれば、次の入居者が決まるまでに時間がかかることもある。その間、家賃収入はゼロになる。だからこそ、あらかじめ空室になるリスクを計算に入れておかないと、甘い見積もりになり、最悪の場合、資金ショートに陥る可能性すらある。

※空室率の計算方法

空室率の求め方はシンプル。

例えば、ある物件で年間30日間空室だった場合：

空室率 =（空室日数 ÷ 365日）× 100

＝（30日 ÷ 365日）× 100 ≈ 8.2%

この「8.2%」が、年間の家賃収入から控除すべき空室率になります。

実際のキャッシュフロー計算では、まず「満室時の総家賃収入（潜在家賃収入）」を出し、そこから空室率分を差し引く。

例えば、満室時の年間家賃収入が500万円で、空室率が8.2%なら：

控除後の収入 = 500万円 ×（1 - 0.082） ≈ 459万円

つまり、実際に見込める年間収入は459万円ということになる。

「おっ、500万の物件だから余裕で回るな！」と考えていたら、実際は459万円しか入らず、固定費やローン返済に苦しむ…なんてことになる。だからこそ、空室率の控除は超重要。

空室率が高いエリアや物件を甘く見て投資すると、収益がどんどん目減りして、最悪の場合、赤字転落なんてことにもなりかねない。だから、物件を買う前に「このエリアの空室率はどのくらいか？」「なぜ空室が多いのか？」をしっかり調査しておくことが必須だ。

不動産投資は「知っているか、知らないか」で結果が180度変わる世界。空室率の控除をしっかり計算に入れて、現実的な投資計画を立てましょう。