こんにちは
Happyconstructerこと
新宿大家です。
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築古不動産投資の
マイルール検討
(*ˊᵕˋ*)੭ ੈ
『築古戸建現金購入』を今後、進めるにあたり
ルール基準を自分なりに考えてみました。
『ルール１』＊現金購入の場合
利回り：目標25％以上(4年で回収できること）
こちらは購入価格の基準作りです。
a = 物件価格＋修繕費＋諸経費
b = 年間家賃
a/b ＊100 ≧ 25％
がマイルール１とします。
『ルール２』＊銀行融資を組む場合
出口戦略として以下の
ルールに当てはまること。
現金買いを前提条件とすると
物件購入の幅が狭まる為
以下を追加検討可能とします。
さらに
普通の不動産投資と違いこの手の
築古のアプローチは
少し変える必要があると考えます。
ポイントは以下です。
＊物件を◯年以上保有して売却した時
いくらで売れるか？
その売却価格をc万円とした際
以下の計算式が成り立つこと
土地値ー解体費 ≧ c万円
このシュミレート結果のc万円になるまで
◯年かかることになります。
この◯年かかってしまうことに
自分自身が納得がいくかどうか。
この『納得がいくかどうか』
というのは少し、曖昧なので
言い換えると
『ライフプランと比べてマッチしてる？』
という観点で判断します。
ライフプランの作り方の記事はコチラ
『ルール３』
＊賃貸ニーズがある地域であること
これは普通の賃貸調査と同じです。
駅前の不動産屋さん（客付）を
２〜３件回り情報収集します。
忙しい場合は、エイブルやSUUMOなどで
調査しても良いでしょう。
『ルール４』
＊近隣住民に変な人がいないこと
これも、現地ヒアリングが必須です。
『ルール５』
＊人里離れた土地でないこと
DIYを前提にする為
自動車で通える距離であること
『ルール６』
＊現金購入の場合は
生活保護者がターゲット層になる場合があるので
市町村の福祉課のホームページを確認し
家賃代理納付制度があるかどうか。
生活保護層の場合は、家賃収入の
安定化の仕組みが重要です。
それでは、ごきげんよう♪
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ちなみに申し込み時に。クーポンコードを入れないと、3680円にならないようですのでご注意ください。
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■編集後記
民泊マンスリー協会の
2018年の勉強会も日程が決まりました。
１月は、21日（日）13時30分からです。
来年は基本的に
奇数月は第3日曜
偶数月は第3土曜
になります！
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