こんにちは
リニア中央新幹線の開通により
不動産賃貸需要はどのような影響を受けるのだろうか？
企業の名古屋支店がなくなるかもしれない
という記事が楽待コラムにありました。
それに伴って、賃貸需要もなくなるのか
というのが不動産投資家としては気になるところですよね。
はたして、名古屋地区には不動産投資はすべきではないのでしょうか？
電車の中でふと考えてみました。
■まず、リニア中央新幹線の情報をまとめてみましょう。
こんな感じですね。
こうなると、静岡あたりも心配になってしまいました😅
■いつ開通するか？
品川〜名古屋間：2027年開業予定
品川〜新大阪間：2045年開業予定
現在、2018年なので、
あと９年〜17年くらいかかるんですね。
なーんだ。まだまだ先の話じゃんかぁ～
と思ったあなた。
不動産投資では
9年なんてあっという間です。(/Д`;
■リニア中央新幹線では
どの程度の時間がかかるのか？値段は？
＊少し古い情報ですが、2014年の計画段階での発表ネタです。
この40分間の移動時間を
分かりやすい例で例えると
＊品川→大船間が東海道線で38分
＊大阪→三ノ宮間がJR神戸線で37分
日本人だと通勤でこのくらいかけている方は多いと思います。
もしかしたら
名古屋在住で品川勤務！
なーんて人が出てきても
不思議じゃないかも。
■次に企業が５０名の支社支店、営業所をかまえるのにかかるコストをざっくり試算してみました。
企業が支店を開くイニシャル費用は
かなり大雑把ですが
1人あたり60〜80万ほどかかります。
（賃借契約は別です）
少し受付や来客エリアの内装設えをこだわったりすると
1人あたり100万～120万くらいはかかってしまいます。
本当に大雑把に考えると
50x100=5000万円かかりますです。
ちなみに、50名のオフィスは1人当たりだいたい４平米としたら
200平米のオフィスを借りることになりますので、継続した家賃
それなりの企業なら福利厚生としての家賃補助などもかかるため、ランニング費用も馬鹿にならないです。
■次に名古屋のオフィス賃料を確認
実は、名古屋地区はここ最近は
新しいオフィスビルが建っていません。
よって、オフィス賃料が高騰してます。
逆に空室率は下がっています。
需要と供給の関係が
以下のグラフに顕著に表れてます。
出典元：三鬼商事2018年レポート
今後2027年に向けて名古屋地区がどうなっていくのか開発計画も気になりますが
企業のオフィス戦略（CRE戦略)という観点でも
名古屋地区には、あまり積極的にオフィスを開局しなくてもいいというのは、ぼんやりと想像できると思います。
■ どんな企業が居るのか？
名古屋といえばトヨタグループ
下請け工場ともすり合わせ方式で技術革新を進める商習慣があるので
トヨタ系企業の工場、関連小会社などは近隣に事業所を構えてますよね。
大手鉄鋼系製造所なども東海地区にはあります。
また、最近は製造業はIoT、ロボット技術を活用したICT技術の発展により生産性向上を目指す
傾向があったり、製造現場の高齢化も進んでいるので、労働者も今は外国人を雇用したりしています。
こんな状況からもどんな不動産投資のスタイルが良いか？ターゲットが想像できます。
何となくですが
大手企業中心のホワイトカラー系の富裕層と
労働者という二極化が進むイメージを持ちました。
人口動態や、中部地区の観光需要など
もっと分析すると良いと思いましたが
＊都内に事務所を構え
＊働き方改革の流れに乗り
ICTを活用した在宅勤務の仕組み
を実践する流れもありますので
結論としては・・・
今までの普通賃貸ではダメかな。
って気がしますよね。
個人的には
名古屋地区の民泊物件がまだまだ少ないので
民泊物件というスタイルでの不動産投資も
ありかなぁーと思ったり。
外国人労働者向けの
シェアハウス的な1人あたり家賃は安いけど
収益が上がるスタイルも模索できそうだな。
と感じました。
どちらも、丸投げ大家さんではなく
ある程度、事業視点で取り組む必要はあるなと
感じました
そんなやこんなで、目的地に着いたので
また何か考察したら書きますね！
それでは、ごきげんよう♪
