Happyconstructerこと
新宿大家です。
昨日は新規物件
の現地調査に
行ってきました。
場所は都内です。
だいたい5500万くらいでしょうか。
駅から徒歩6分
今日の目的は
都内で新築アパートで
民泊に出せないか？
シミュレーションを
してみようと思います。
当初は新築戸建として
売りに出される予定の
物件情報でした。相談の結果
建築設計でアパートとしてどうだろうと？
いう不動産売買の営業マンの方との
会話から始まりました。
＜収支計算イメージ①＞
まずは普通に賃貸に出す場合です。
土地、建物込＝5500万
月額賃料 ＝24万（年間２８８万）
ローン ＝22年
金利 ＝1.5%
経費 ＝５％
月間手残り ＝-1.23万円
満室想定ですが
毎月の収支がマイナスになります。
普通に賃貸に出すとNGですね。
＜収支計算イメージ②＞
次に民泊に出す場合です。
土地、建物込＝5500万
月額売上 ＝50万（年間600万）
ローン ＝22年
金利 ＝1.5%
経費 ＝25％
経費を抜くと、売り上げは450万円になりますが
色々かかる費用も他にあると見込んで
売上げは、実質400万とします。
そうすると、ざっくり
月間手残り＝9万円
初期投資に恐らく、200万かかります。
回収に２０ヶ月かかる計算になりますね。
1年目は赤字、初期費を経費計上して
確定申告で還付金取得となります。
初年度は恐らく、トントンです。
2年目以降にどれほど
宿泊者を埋めることが
できるかにかかっていますね。
※こちらも２期工事で
簡易宿所を取得前提です。
豊島区の簡所条件はまだ
固まっていないですよね。
明日にでも豊島区に
問い合わせしてみようと思います。
＜収支計算イメージ③＞
次に２期工事で戸建に回収して
戸建賃貸に出す場合です。
土地、建物込＝5500万（折り込み済みで建築します）
月額賃料 ＝24万（年間２８８万）
ローン ＝22年
金利 ＝1.5%
この場合、HOME’sで調べましたが
月額24万が相場のようです。
よって、①と同じになります。
結論としては②ならプラスです。
しかし、返済比率を考えると
あまり良い投資とは言えません。
返済比率は72%ほどです。
リスクがあります。
仮に
＜収支計算イメージ④＞
次に民泊に出す場合で
ローン年数を30年に
交渉できたとします。
土地、建物込＝5500万
（折り込み済みで建築します）
月額賃料 ＝50万（年間400万）
ローン ＝30年
金利 ＝1.5%
この場合はだいぶ結果が変わってきます。
月々も14万円プラス
返済比率も56%になるのです。
今日の検証の結果を受けて
明日、不動産会社の営業マンへ
再度相談してみようと思います。
ちなみに、出口戦略は・・・
民泊運用 → 賃貸
民泊の物件としてのリスティングが
強くなれば・・・など色々な出口戦略が取れそうです。
■編集後記１＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
以前も告知しましたが民泊コミュニティーの
勉強家を開催します。
その名も 民泊勉強会
次回の勉強会は2月18日（土）場所は都内
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■編集後記２＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
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