こんにちは！ハピエスの上田です。
本日は、「新築VS中古 いったいどっちがいいの？」というテーマで解説します。
ではスタートです。
まず新築の特徴についておさらいします。
以前の記事でも書かせていただきましたが、新築の特徴として
1⃣ 新築は建物１０年保証がつく
2⃣ 新築は高い入居率と稼働率で運営できる
3⃣ 新築は好条件で融資が引ける
4⃣ 新築は出口戦略も取りやすい
といったものがあります。
中古物件との比較をしながらひとつずつ見ていきましょう。
1⃣ 新築は建物１０年保証がつく
新築物件には品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が適用されるため、
お引渡後１０年間、建物主要構造部の保証がつきます。
そのため、大規模修繕のリスクがほぼありません。
万が一、建築会社が倒産してしまった場合でも保険が適用されるため安心です。
一方、中古物件の場合、１０年以内の築浅であれば期間が残っているから大丈夫！
と思うかもしれませんが、現実には保証が引き継がれることは稀です。
中古物件の場合は、築年数が経過した建物であればあるほど、潜在的なリスクを
抱えている事を覚悟して購入をしましょう。
2⃣ 新築は高い入居率と稼働率で運営できる
最新の設備を備える新築物件には圧倒的な賃貸需要があります。
また、設備故障などの不具合もほぼなく、入居者さんにとっては快適な環境であるため、長期間の入居が期待できます。オーナーにとっても修繕費がほとんどかからず
手元に資金を残すことができます。
建築時には最新だった設備も、１０年も経過すれば古めかしく見えるもの。
車とよく似ていますね。日本人は新品が好きな国民性のため、入居者さんは物件を
検討する際、予算の範囲内で「まず新築物件から」探す方が多いです。
中古物件を購入する際には、リフォーム等をしっかり行い、新築のようなお化粧を
することを心がけましょう。
3⃣ 新築は好条件で融資が引ける
経過年数０年である新築物件では建物の構造別に最大限の融資期間で融資を
受けることができます。ＲＣなら３５年、鉄骨造は３４年、木造の場合でも
「劣化対策等級」を取得することで最長３５年の融資が可能です。融資期間が長く
とれることでキャシュフローが出やすくなり、フルローン・金利０％台といった
好条件での融資を受けることも可能となります。
中古物件の場合は、金融機関により「積算評価」か「収益還元」のどちらかで
融資の可否や割合が決まってきます。立地条件や建物構造にもよりますので
一概に言えないところが多々ありますが、相応の頭金を入れる必要があったり
金利も１％台で引ければ超ラッキーくらいに思っておいたほうがいいです。
4⃣ 新築は出口戦略が取りやすい
投資である以上、結局いくら儲かったのかは売却をしてようやく確定します。
市況を見ながら、売却のタイミングを常に頭の片隅に置きながら経営をするわけですが、仮に１０年後に売却をするとしても、築浅物件のため買主は長期間の融資を受けることができます。木造であっても「劣化対策等級」を取得することで長期間
大規模修繕が不要な堅牢さを証明できるため、有利な条件で売却をすることができます。
新築に比べ価格が安いため、中古物件の購入を検討される方が多くおられますが、
購入時にすでに築２０年、３０年といった中古物件では、融資を引ける金融機関も
限られてきます。引き渡し後に、設備の不具合が発生して補償を求められるなど、
無事売却できたとしても心から安心できないのはストレスですね。
以上、４つのポイントを解説いたしました。
結論、はじめて不動産投資を行う方には圧倒的に新築物件をおすすめいたします。
ほとんど手がかからないながらも、運営を続ける中で経験値がたまっていきます。
中古物件に挑戦するのは、ある程度経験を積まれてからでも遅くはありません。
けっして「価格の安さ」や「高い利回り」に惑わされず、合理的な判断ができるようにしてくださいね。
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