こんにちは！ハピエスの上田です。
本日は、「土地ごとに最適な建築構造があるってホント？」というテーマで解説します。
では早速参りましょう。
代表的な建築構造は以下の３つです。
1⃣木造
2⃣鉄骨造
3⃣RC造
一般的に、木造で作られた共同住宅のことを「アパート」と呼び、
鉄骨造、RC造で作られた共同住宅のことを「マンション」と呼びます。
1⃣木造→2⃣鉄骨造→3⃣RC造の順に価格が高くなります。
では一番価格が安い木造で全物件企画をすればよいかというと、そうではありません。
まず、そもそも木造建築に向いていないお土地が存在します。
代表的なものが「防火地域」と呼ばれるエリア内にあるお土地です。
主に駅周辺や幹線道路沿いで防火地域の指定がなされています。
防火地域では、木造建築は２階建てかつ１００㎡以内であれば建築が可能なのですが
アパートのような共同住宅では部屋数が少なくなり、利回りがでません。
そのため、防火地域以外の「準防火地域」「２２条区域」といったエリアで企画をします。その際、２階建てで建築コストを抑えるよりも、３階建てにして部屋数を増やした方が結果的に利回りが高くなります。我々プロの世界では、そういった木造３階建共同住宅のことを『木三共』と読んでいます。木三共では１階、２階よりも高い家賃が取れる３階部分に更にロフトを設けて、付加価値の高いお部屋を作れます。
木造建築物の耐用年数は２２年ですが、少しお金をかけて頑丈に造ることで、
３０年の融資をしてくれる金融機関があります。
ハピエスではそのようなハイグレードな木造アパートをご提供しています。
一方、防火地域であっても問題なく共同住宅を建築できるのが鉄骨造とRC造です。
木造よりも建築コストは上がるものの、４階建てあるいは５階建てが建築可能となり
部屋数が増えるため利回りが向上します。
そのため、たとえ準防火地域であっても鉄骨造で企画することも多くあります。
マンション表記で賃貸の募集をかけることができるので、家賃も高くなります。
エレベーターを付けることもできますが、初期費用とメンテナンスコストを
考えるとおすすめしません。
これまで数多くのマンション企画物件をお引渡ししてまいりましたが、
エレベーターがないから入居がつかないということは全くありません。
鉄骨造の耐用年数は３４年、RC造の耐用年数は４７年です。
金融機関からの融資期間は鉄骨造で３４年、RC造で３５年となります。
融資期間が長く取れることで、毎月の返済額を抑えることが可能です。
以上、長々と書いてしまいましたが、ようするに
「一番コストパフォーマンスの高い」
構造体で建築をしましょう、ということです。
前面道路の幅によっても木造がいいのかそれとも鉄骨造がいいのかが変わってきます。
また、金融機関によっても木造建築が得意なところ、鉄骨造、RC造が得意なところ、とさまざまです。
ハピエスにはプロの設計士が在籍しており、木造、鉄骨造、RC造のそれぞれの
法規制に対応した最大効率の建築プランを毎回作成しております。
街を歩いていると、なぜこの場所に２階建ての木造アパートを建てたんだろう？
もう１フロア増やしたほうが利回りが高くなるのに・・と思ってしまう物件が
多々あります。非常にもったいないですね。
ハピエスの仕事は土地を売って終わりではありません。
建物のお引渡しまでしっかりと寄り添って関わりますし、お引渡し後も
賃貸管理という形で末永くお付き合いをさせていただいております。
だからこそオーナー様へ最適なご提案ができるよう、日々研究やリサーチを重ねています。
もっと詳しく説明を聞いてみたい！実際に完成物件を見せてもらうことはできるの？
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