ゴールデンウィーク 皆様いかがお過ごしでしょうか？
本題に入るまえにぽちっとお願いします。
私 久しぶりに寝坊しました。幸せです。(^O^) 今日はのんびりで 最近オープンしたチーズ専門店で夫婦でランチにいきました
。近所なのでふらっとはいったら、ほぼ予約で満席 びっくりしました。 結構な繁盛ぶりですがたしかにおいしい。。。主役はチーズですが、サラダもランチとは思えないほど味がしっかりしている良い野菜を使っていました。おそらくチーズにまけないしっかりした素材が重要なんでしょう。 ドリンク＋サラダ＋メインコース＋デザートで１５００円 納得のお値段でした。 個性もあるため当分流行るお店な気がします。 （フード紹介のブログではないので店名はのせません、知りたいひとはコメントください）
しかし栄光の陰には挫折あり、 そんなお店と同時期にオープンしたはずの隣のエイジングビーフのお店はあっさりつぶれていました
。オープンしてすぐにいきましたが また行こうって気にはならず1回しかいかなったお店です。チーズ専門店と同じビルの２階にありました。 2階といっても坂道にあるのでほぼ1階のようなもので テナントとしてはJR駅徒歩１分の最高立地です。 内装もばっちりでしたがどうやら半年もたなかったようですね。 坪6万はくだらないであろうこの界隈で 新築ビルに重飲食で入り、内装費にかかった金額や テナント賃貸の違約金含めていくらになるのか想像もつきません。 でんにいさんから も伺ったことありますが 飲食業界ってほんとこわい世界ですね。
さて規模は違いますが うちも入っていた まつエクのおみせが静かに廃業していました。昨年暮れから滞納が始まり心配していた矢先 退去通知がはいりました。通知の時点でみにいったら部屋はもぬけの殻。
『ついに夜逃げか！！
」
と一瞬いきまきましたが、近所に場所を変えて既に開業していることや、保証人と連絡がとれており、どうやら必殺大家人 さまの教えは当分出番がなさそうです。（訴訟に対する心得資料ちゃんと保存しています
）
ワンルームではありますが 滞納分や違約金、現状回復も含むと請求額は１００万超えますので 素直に支払ってくれるかはわかりませんけど、ひとまず退去の部屋確認の打診をしております。
敷金 保証金っていったいいくらが妥当なんだろうと実はよくなやんでおります。 住居系ですとせいぜい１－２か月分ぐらいですが、テナント系は金額も大きく原状回復費用もかかることから6ヶ月から1年なんてざらです。 今回のようなことがあるともっと敷金とっておけばよかったのかと悩んだりします。 今回は3ヶ月分の敷金をいれていただいておりましたが、それではたりません。6ヶ月分ぐらいとればよかったのか悩みました、しかし 私あまり敷金高くとるのは好きではないのです。
『何いってるの？敷金・保証金なんて多ければいいにきまってる』
『使わないで定期にでもいれとけばいいじゃない』 って思うかもしれません。
『そう思ったあなた
大きな間違いです』
一つは保証金や敷金が多いと初期費用がかかるため借り手が少なくなります。ただ保証金は多いとそれだけ コミットメントは高くなるし賃借人の属性が高くなるっていう利点もあります
次に これが一番大きいのですが
『敷金・保証金は無利子の借金だということです』
しかも期限の定めのない借金、つまりいつ返せっていわれるかわからないお金です。もちろん入居中は返す必要がないのですが、退去時には返さないといけません（当たり前ですが）
不動産投資をしていれば急にお金が必要になることが必ずあります。急にお金が必要な時、お金がなくて困るときってどんなときか考えてみてください。！？ ほぼ１００％入居者が退去するときです。今まで定期的にあった収入が絶たれるだけでも大変なのに、さらに貯蓄から保証金を返還するって ものすごい負の連鎖に繋がる可能性があるのです。
ひさしぶりに登場する うちのおじいちゃん
あの時代 バブル期に入っていたテナントって家賃も高いですが保証金がークレイジーでした。 〇ヶ月とかじゃなくて3年分とか5年分とかだったんです。 数百どころか数千万、へたしたら億です。右肩あがりの経済成長ならばその間保証金を投資にまわせば余裕だったかもしれませんが、それでもおじいちゃん 退去通知がくると戦々恐々
としておりました。
じゃーそんなお金とらなければいいのに、っていうか、返すんなら使わないでとっとけば！
ってこども心に思っていた私、それが如何に難しいことか身をもってしりました。 一旦入ったお金って 預かりものだとわかっていても自分のお金として換算してしまうのがヒトの性ってもんです。
夜逃げ頻発エリアなら別ですが、今回のようにしっかりした入居者さんが多いところでは とばれる確率より自分が返せない確率の方が高い気もします。 原状回復費も最悪お金がなければ自分たちでするか、居ぬきで貸せばいいだけです。 バブル時代ならいくらでもつなぎ融資がつかえましたから敷金の使い込みも大きなリスクにはならかったかもしれません。でも今は時代がちがいます。 けっきょく 物件の需要状況に依存するのかもしれません。
ただどういう状況であれ、私がしている 敷金返却に関するリスクマネージメント法を一つお伝えします。（あくまで商業テナント向けです）
それは契約時に
① 敷金の返還までに充分な一定時間をとるという契約条項をいれるということです。 うちは必ず、退去から半年後以降に返金するという条件にしています。そうでないと一刻も早く返金しろとすごい勢いで詰め寄る退去さんは結構います。 手持ちがない場合当然融資をさがすわけですが、急にお金を貸してくれるなんてノンバンクしかありませんが、6ヶ月の猶予があれば充分銀行から融資を受けられます。また商売始めるときに辞めるときのこと考える人はいませんので、全く問題になりません。
② 次に償却費〇％をとる。ということをいれています。時勢で貨幣価値もかわりますし、手数料もかかりますので、、これは物件の需要状況によりますが、思ったより反発はありません。
このブログを読まれる方は基本住居系の大家さんかもしれませんが 商業系物件は金額が大きい分リスクも高いです。 しっかりしたリスクマネージメントをとりましょう。
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