建物業法～従業員証明書、免許の申請～

『従業員証明書』
【Point】
宅建業者は、業務の適正な運営を図るため、従業員に従業員証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはならない。



『免許の申請』
【Point】
1.一つの都道府県に事務所を設置する場合。
→その都道府県知事の免許が必要。
→都道府県知事の免許を受ける場合は直接申請。

2.複数の都道府県に事務所を設置する場合。
→国土交通大臣の免許が必要。
→国土交通大臣の免許を受ける場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に申請。

宅建業法 ～事務所～

『事務所』

①事務所を設置する。

⇒免許を受けるためには、申請前に事務所を設置する必要がある。

⇒5点セットの備え付け。

⇒事務所とは、本店、宅建業を営む支店。

【ＰＯＩＮＴ】本店で宅建業を営んでいない場合でも支店で宅建業を営むことに

　　　　　　なったときは、宅建業法上、本店も事務所となる。

②免許を申請する。

③免許を取得する。

④営業保証金を供託し、免許権者に対し、

　営業保証金を供託した旨の届出をする。

⑤開業

5点セット詳細

①成年者である専任の取引主任者

②従業員名簿

③帳簿

④標識

⑤報酬額の掲示

おわり。

宅建業法 ～宅地建物取引業の意味～

『宅地建物取引業の意味』

まず、宅地とはなにか？
→現在建物が建っている土地
→建物を建てる目的で取引される土地
→用途地域内の土地
　(広場、道路、河川、水路、公園である土地は宅地にあたらない。)
ゴロ→『コーヒーどうもすみません』



次に建物とはなにか？
→住宅、事務所、倉庫、区分所有建物



次に取引とはなにか？
→自ら当事者として行う売買、交換
→売買、交換、賃借の媒介
→売買、交換、賃借の代理
※自ら賃借は免許不要！！



最後に『業』とはなにか？
→不特定多数を対象に
→反復継続して取引をすること。

以上。
上記の４つを含む場合、
宅地建物取引業の免許が必要となる。



【例外】
国、地方公共団体、地方住居供給公社
は免許不要。免許以外の規定も適用なし。
信託会社、信託業務を兼営する金融機関等も免許不要。免許以外の規定は適用される。



【例外】から取引を依頼されたものは免許が必要。





おわり。

権利関係 ～意思表示②～ 錯誤による契約

『意思表示②』

～錯誤による契約～

錯誤…勘違いをして意思表示をしてしまうこと。

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（例）甲土地を売りたいＡ君

　　　乙土地を買いたいＢ君

① Ａ君（売主）　⇒乙土地を売ります。

（甲土地を売りたいが、乙土地と意思表示してしまった。）

② Ｂ君（買主）　⇒乙土地を買います。

表意者に以下の要件を充たせば、契約の無効を主張することができる。

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【ＰＯＩＮＴ】

① 要素の錯誤があること。

⇒取引の重要な部分に錯誤がある。

② 意者に重大な過失がないこと。

⇒大きな落ち度がないこと。

③ 錯誤の無効は善意の第三者にも対抗することができる。

⇒強迫の場合と同じである。

① についての追記

錯誤の動機の段階で生じた場合（動機の錯誤）でも、その動機が相手方に明示的または黙示的に表示されていれば、要素の錯誤として、その意思表示は無効となる。

本日はこれでおしまい。

権利関係 ～意思表示①～ 虚偽表示による契約

『意思表示①』

～虚偽表示による契約～

虚偽表示…共謀して嘘の契約をすること。

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（例）債権者の差押さえを免れるためＡ⇒Ｂに土地を売る。（虚偽表示）

①Ａ君（売主）　⇒本心ではないが土地を売るよ。((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ

②Ｂ君（買主）　⇒ＯＫ！本心ではないが契約結ぶか。ヽ( )｀ε´( )ノ

①と②の売買契約無効。（意思の一致がない）

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（例２）Ａ⇒Ｂ⇒Ｃに土地を売る。（ＡＢ間は虚偽表示）

①Ａ君（売主）　⇒本心ではないが土地を売るよ。((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ

②Ｂ君（買主）　⇒ＯＫ！本心ではないが契約結ぶか。ヽ( )｀ε´( )ノ

③Ｃ君（善意の買主）　⇒Ｂ君から何も知らずに買う(^∇^)

③が善意の場合、ＡはＣに土地を返せと対抗できない。

③が悪意の場合、ＡはＣに土地を返せと対抗できる。

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【ＰＯＩＮＴ】

①虚偽表示による契約は、無効である。

②虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗できない。

③虚偽表示における第三者は、契約時に、善意であればよく、その後に悪意になって保護される。

④虚偽表示における第三者は、善意であればよく、無過失である必要はない。登記をそなえる必要もない。

⑤善意の第三者が現れると、Ａは無効を対抗できない。

本日はこれでおしまい。