先日引き渡しを受けた、私にとって初めての投資用築古戸建て。
すでに入居者募集は始まっていますが、それと並行して建物内外の手直しを進めています。
「一部」リフォーム済みの状態で購入しているので、追加で修繕が必要になること自体は想定内。
ここは外注、ここは自分たちで対応、とある程度の計画も立てていました。
ところが、、肝心なところを見落としていました。
電気が単相2線だったのです。
単相2線というのは昔の住宅に多い電気方式で、使える電力量に制限があります。この仕様だと、契約アンペアを最大でも30Aまでしか上げることができません。
30Aというと、エアコン1台、電子レンジ、その他の家電を少し使っただけでブレーカーが落ちるレベルです 
前の所有者はこの家で30Aのまま生活していたわけですが、正直どんな使い方をしていたのか想像がつきません。
以前、私が家族4人で暮らしていたときは、50Aでもよくブレーカーが落ちていました 
賃貸として考えると、入居者がファミリーであれば最低でも40Aは欲しいところ。
そのためには、単相2線から単相3線への切り替え工事が必要になります (引き込み電線を2本から3本にして配電盤を交換)。
そしてこの工事が高いんです…
改めて手持ちの内見用チェックリストを見返してみると、ちゃんと書いてありました。
「単相2線の場合は単相3線への切り替えを検討」
…見ていたのに、見えていなかったんですね
この工事は電力会社との連携が必要で、誰でもできる工事ではなく、登録された業者のみ対応可能。
いくつかの業者に問い合わせたところ、ざっくり20万円以上という回答でした。
最終的には、なんとか20万円を切る見積もりを取り、工事を進めることにしました。
さらに追い打ちをかけるようにもう一つ。
この家、エアコン用の専用コンセントがないのです (エアコン本体も、もちろんなし)。
コンセントの増設には、1か所あたり数万円。
壁や天井の中に配線を通す必要があり、思った以上に手間と費用がかかります (露出配線にすることにして少し安くはなりましたが)。
これも痛いですが、長く貸していくために必要な設備投資です。やるしかありません 
あーあ、、という気持ちです 
内見時、チェックリストを見ながら一通り確認したつもりでしたが、どうしても見た目や分かりやすい部分に意識が向いてしまい、細かいところまで詰めきれていませんでした。
当初想定していた利回りからは下がってしまいますが、最初に気づけなかった分は、勉強料と思うしかありません。
「電源周りは要注意 」
痛い学びでした 
ちなみに、募集開始から1週間ちょっとですが、内見も入っています
やるべきことを着々と進めていきたいと思います。