こんばんは
今回は、重要事項説明についてお話ししたいと思います。
どちらかと言うと、自分のやり方ということになりますかね＾＾；
宅地建物取引士の出番ということになり、宅建業法のメインではないかと自分は考えます。
最初に断っておきますが、鹿児島メインの（特に鹿児島市）内容になりますので、ご了承ください。
まずは条文
（重要事項の説明等）
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
一 当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）
※これは登記記録を取得すればわかりますね＾＾売買に限らず、貸借にも必要ですね。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
※これは、建築指導課や都市計画課に聞き取りですね。場合によっては、証明書の発行も。
建築主事がいない、市町村では、地域振興局になることも。
その他の法令（例えば農地法）が絡む場合は、管轄の部署に調査ですね。
三 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項
※これは、譲渡人に聞き取りですね・・・
四 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）
※聞き取り＋水道事業者（鹿児島市では水道局）、ガス事業者ですね。前面道路の配管はもちろんの事、建物の配管図も取得します。場合によっては、委任状が必要なことも。
五 当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
※譲渡人より資料を取得ですね。
内容は、
・宅地 宅地の造成の工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員
・建物 建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造
六 当該建物が建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地（一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの
※管理規約や細則等を取得することはもちろんの事、マンション管理業者と管理委託契約を締結しているなら、報告書等の取得が必要だと思います。あとは、理事長に聞くしかないのかな・・・
六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ 建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
※譲渡人に対し、実施の有無を確認、資料の取得
七 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
※細かい手続きになりますが、典型的なものは、固定資産税や分譲マンションであれば、管理費等の清算となるでしょう。まだ細かく言えば、町内会費や組合等に加入の義務があれば、その会費の清算もあるかもです。
八 契約の解除に関する事項
九 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
※どんな場合に契約解除になるか、どんな時に違約金が発生するかみたいな感じですね。
十 第四十一条第一項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は第四十一条の二の規定による措置の概要
※売主が宅建業者の場合の保全措置の義務ですね。売買金額の５％又は１０％を超え、または１０００万円を超える手付金、中間金等を受領する場合、原則義務が発生します。
十一 支払金又は預り金（宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭（第四十一条第一項又は第四十一条の二第一項の規定により保全の措置が講ぜられている手付金等を除く。）であつて国土交通省令・内閣府令で定めるものをいう。第六十四条の三第二項第一号において同じ。）を受領しようとする場合において、同号の規定による保証の措置その他国土交通省令・内閣府令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
※支払金や預り金を受領した場合、どの様に保全するかの説明ですね。
例外はこちら
・受領する額が五十万円未満のもの
・保全措置が講ぜられている手付金等
・売主又は交換の当事者である宅地建物取引業者が登記以後に受領するもの
・報酬
十二 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
※読んで字のごとく。あっせんした場合はこちらですね。
十三 当該宅地又は建物の瑕疵かしを担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
※住宅瑕疵保険の件ですね。その説明をしないとならないということです。
十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
※取引で変わりますね
・宅地建物の売買、宅地建物の貸借共通
造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の内外にあり、内の場合は、原則説明が必要なことも。管轄部署（鹿児島の場合土砂災害警戒区域は県の砂防課だったような気が・・・まぁほとんどの市町村はインターネットで確認はできますので、そちらを多用してますね。）に確認ですね。
・建物の売買、建物の貸借共通
石綿の使用の有無、耐震診断をしているかの有無。これは、譲渡人（又は賃貸人）に確認、ある場合は、資料の取得ですね。
・建物の売買
住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨。これは、建築業者や宅建業者に確認、資料の取得ですね。
・建物の貸借
建物の設備の整備の状況。これも賃貸人に確認と現地確認ですね。
・宅地建物の貸借
契約期間及び契約の更新に関する事項、定期借地権の設定、定期借家賃貸借の設定、高齢者の居住の安定確保に関する法律第５２条に定めがある死亡による契約終了、宅地又は建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項、敷金精算の内容、管理委託の内容。
これに関しましては、聞き取りや契約書（この場合は案）、そのたぐいの資料を確認でしょうね。
・宅地の貸借
契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容
これも、聞き取りや契約書（この場合は案）、そのたぐいの資料を確認でしょうね。
２ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売（代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。）の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
一 現金販売価格（宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。）
二 割賦販売価格（割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。）
三 宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金（割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第四十二条第一項において同じ。）の額並びにその支払の時期及び方法
※割賦販売の場合の内容ですね。実情は、ローンがほとんどなので、あまり現実味はないかもです。
３（略）
※信託物件の内容なので、ここでは省略。
４ 宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
※宅建業法の運用と解釈によると、「提示の方法としては、取引主任者証を胸に着用する等により、相手方又は関係者に明確に示されるようにする。」とあります。
５ 第一項から第三項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名押印しなければならない。
※これは自動的に記名押印してますね＾＾；記名なので、手書きである署名までは必要ないようです。
６（略）
７（略）
※相手方が宅建業者の内容なので、省略です。
実は、ここまで書面を作成しても、報酬は、法４６条の規制を受け、調査の多い少ないは加味されないようです・・・
宅建業法だけでなく、関係法令が改正され、説明内容が増えても、報酬の規制を受けるんです＞＜
非常に残念！
長くなりましたが、宅建業法のメインの一つなので・・・本日はここまで
※投稿日現在の法令ですので、法改正により内容が現状と会わないこともあります。ご了承ください。