こんにちは、いしえもんです。
応援ありがとうございます。
さて、物件紹介シリーズはランキングUPに貢献するのでしょーか？
不動産投資 ブログランキングへ
前回>は1棟目を通じて、ボケ大家が誕生！？した所までを書きましたが
、
今回はそのボケ大家、成長の軌跡！？について書いてみたいと思います。
確定申告にも慣れてきた2003～2004年頃、ちょうど父の事業も落ちついてきたのでアパートの収支について色々調べてみました。
入居率は、満室ではないものの、９０%以上は常時維持しているのに、銀行残高は何故か一向に増えていきません。
おかしいです。
（玄人の方はそこでローンがどの程度かすぐ分かると思いますが、そこは突っ込まないでください）
購入の際の売り文句はこうでした。
（一応ですが、、相手は親です）
「毎月20万位入る計算だから」
ん？、その根拠は？
これもよく調べなかった私が悪いんです。
（この時まだボケてる。）
家族だからって甘い考えは許されません。一歩間違えば尼崎事件の角田容疑者みたいな人に一瞬の内につけ込まれちゃいます（怖）
さて、
毎月20万入る予定なのに、過去3年で残高が変わらなかった理由はローン以外にも色々ありました。
⚪満室にならない（5～10万マイナス）
⚪新築時に契約した法人契約の解除（その後家賃が10%下落）
⚪税金のことを考えてない
（固定資産税、不動産取得税、事業税、市民税、所得税など）
毎月20万というのは、要は
「満室で、ほぼ新築時の家賃設定で税引前」
という条件だったのです。
（素人大家さんがよく陥る3点セットってやつですか！？）
なんか親が悪徳業者に見えてきました。。
でも、自分のものになった以上、自分でなんとかせねばなりません。
それまでやっていたことと言えば、
草刈りと確定申告。
だけです。（本当です）
まさにほっぽらかしで、勝手に自動操縦モード（クルーズコントロール?）気取りです。
一つ言い訳をすれば、その時飲食店が軌道に乗ってきて、そちらに魂入れてました。。
でも、物件自体は荒れていたという訳ではありません。
そこには「管理会社（別名：後見人）」という大きな存在があったからです。
ただよく調べてみると、毎月管理費の他に、「建物管理費」という名目で、家賃から差し引かれてます。
家賃の５％位でしょうか。
管理費と合わせると１０％位引かれています。
この建物管理費の内訳を聞いてみると
電灯交換、共用部清掃、巡回報告、その他建物のトラブル対応、
という回答。
ちょっと割に合わないんじゃない？
と思って、価格交渉してみたものの、頑として譲る気配がありません。
なんだコイツら、、、
と思っているとある日突然、共用部、鉄部塗装の見積もりを持ってきました。
金額は１００万円を超えています、、
実は私の方が管理会社に「自動操縦」されていたのです。
つづく。
（2棟目はまだまだ先で～す）
参考になったと思った方（そうでない方も）、クリックお願いしま～す！
最後まで、ありがとうございました！
不動産投資 ブログランキングへ
iPhoneからの投稿
応援ありがとうございます。
さて、物件紹介シリーズはランキングUPに貢献するのでしょーか？
不動産投資 ブログランキングへ
前回>は1棟目を通じて、ボケ大家が誕生！？した所までを書きましたが
、
今回はそのボケ大家、成長の軌跡！？について書いてみたいと思います。
確定申告にも慣れてきた2003～2004年頃、ちょうど父の事業も落ちついてきたのでアパートの収支について色々調べてみました。
入居率は、満室ではないものの、９０%以上は常時維持しているのに、銀行残高は何故か一向に増えていきません。
おかしいです。
（玄人の方はそこでローンがどの程度かすぐ分かると思いますが、そこは突っ込まないでください）
購入の際の売り文句はこうでした。
（一応ですが、、相手は親です）
「毎月20万位入る計算だから」
ん？、その根拠は？
これもよく調べなかった私が悪いんです。
（この時まだボケてる。）
家族だからって甘い考えは許されません。一歩間違えば尼崎事件の角田容疑者みたいな人に一瞬の内につけ込まれちゃいます（怖）
さて、
毎月20万入る予定なのに、過去3年で残高が変わらなかった理由はローン以外にも色々ありました。
⚪満室にならない（5～10万マイナス）
⚪新築時に契約した法人契約の解除（その後家賃が10%下落）
⚪税金のことを考えてない
（固定資産税、不動産取得税、事業税、市民税、所得税など）
毎月20万というのは、要は
「満室で、ほぼ新築時の家賃設定で税引前」
という条件だったのです。
（素人大家さんがよく陥る3点セットってやつですか！？）
なんか親が悪徳業者に見えてきました。。
でも、自分のものになった以上、自分でなんとかせねばなりません。
それまでやっていたことと言えば、
草刈りと確定申告。
だけです。（本当です）
まさにほっぽらかしで、勝手に自動操縦モード（クルーズコントロール?）気取りです。
一つ言い訳をすれば、その時飲食店が軌道に乗ってきて、そちらに魂入れてました。。
でも、物件自体は荒れていたという訳ではありません。
そこには「管理会社（別名：後見人）」という大きな存在があったからです。
ただよく調べてみると、毎月管理費の他に、「建物管理費」という名目で、家賃から差し引かれてます。
家賃の５％位でしょうか。
管理費と合わせると１０％位引かれています。
この建物管理費の内訳を聞いてみると
電灯交換、共用部清掃、巡回報告、その他建物のトラブル対応、
という回答。
ちょっと割に合わないんじゃない？
と思って、価格交渉してみたものの、頑として譲る気配がありません。
なんだコイツら、、、
と思っているとある日突然、共用部、鉄部塗装の見積もりを持ってきました。
金額は１００万円を超えています、、
実は私の方が管理会社に「自動操縦」されていたのです。
つづく。
（2棟目はまだまだ先で～す）
参考になったと思った方（そうでない方も）、クリックお願いしま～す！
最後まで、ありがとうございました！
不動産投資 ブログランキングへ
iPhoneからの投稿