投資REITs 房地產信托基金 2020

Hello 大家好我係呀ROY, 又見面喇同大家Hello 大家好,

我係呀WING上一集呢講咗股票嘅風險帶出咗風險呢兩個字咁今集呢係講REITs之前呢我哋希望介紹下我 Channel嘅風險金字塔先大家首先要同意咗呢高風險高回報低風險低回報呢幾隻字先啦當然呢個世界呀好少有低風險大高回報嘅人如果有嘅話你即刻inbox我話畀我聽又或者你自己小心啲我諗其實所有人都明㗎啦 ,

呢個世界邊有咁大隻蛤乸隨街跳你阿媽咁樣教你我呀媽教我要扮嗰隻蛤乸隨街跳咁呢個風險金字塔呢其實係我地CHANNEL表達我哋對資產配置嘅價值觀最中心嘅想法呢就係-就算你投資啲咩都好你就算唔同意我哋咁樣排ranking都好啦用咩財技呀槓桿之前你都要諗清楚你投資戈樣野既本質係屬於乜嘢級別既風險無論你點分散投資你嘅股票啦,

月供你嘅股票呀, 或者用你嘅技術指標入市財務報表都好啦佢天生就係一個中級別風險嘅投資工具, 至少我哋立場睇嚟講係一班嘅苦主聽咗人哋所謂嘅LLL大法之後呢就跟東去做啦佢哋忽略咗股票本中風險嘅投資活動就算係強如匯豐,穩陣如匯豐嘅股票,其實佢都有一定嘅風險佢哋喺呢個風險程度上面仲要做埋啲槓桿嘅操作, 令到佢地嘅風險倍增上去有人會覺得喇知識或者技術呢,

係會影響到嗰種投資嘅風險等級咁我覺得係BULL SHIT因為知識同技術只會幫助到你佢計劃點樣去承受佢嘅風險點樣即時進行對沖呀或者其他嘅動作令到自己嘅損失無限量咁減低而唔會令到嗰種股票或者個種投資突然間穩陣好多其實喺我哋嘅理財金字塔都講到明期貨期權最高風險嘅一啲理財產品就算識玩嘅人, 佢地有知識資本技術去玩佢哋可以用地既策略佢地既風險都係唔會講低㗎咁今集就重點分享一下比股票低少少風險既工具-

REITsREITs姐係房地產信託基金呢個基金持有物業組合, 主要係靠租金收入去派息可能有人唔知道基金係乜嘢啦就係向投資者集資一筆資金去用作特定用途既投資具體啲講, 你就可以用較少嘅金錢去同好多人夾份買啲好貴嘅產品用盈富黎做例子你買一手盈富就差唔多等於買曬成個恆指嘅成分股㗎喇你用比較平嘅價錢就會買曬咁多隻股票而REITs呢你可以當佢嗰隻股票咁睇但係本質上呢係指定購買物業基金實質上佢比普通嘅機禁多咗一層保障而呢個保障呢就係房地產基金守則佢入面提到呢啲基金管理人

必須要將除稅後嘅九成淨收入分派畀基金單位持有人所以呢佢本質上喺度天生風險就比一般股票低一格嘅投資工具, 相比起匯豐嚟講, 其實佢唔派息就派息啦但REITs的確收緊租冇辦法去呃佢嘅投資者我冇錢架,唔派息了所以都提醒各位觀眾我哋呢度講緊既REITs係講緊係香港上市既REITs香港上市既REITs先會受到呢個房地產基金守則所規管講左咁多REITS既基本資料, 依家我想同各位分享一下

REITS同Full pay買樓究竟有啲咩分別其實之前都講到, REITs係由一堆物業所組成既基金依家唔係講緊小量既物業, 而係講緊好大量大家試想像如果你係買單一物業你會面對嘅風險就係假設你買左之後收唔到租你個租客可能係租霸死都唔肯畀我或者係你轉租客時間又要搵過新租客但係REITS唔同,

就算你A物業收唔到租, 你都仲有其他喺呢一方面常常會有個風險平均嘅效果亦都會令到你嘅租金收入更加穩定第二樣, REITS會有專業嘅物業投資管理人員佢地有唔同既技巧去令到物業增值其中一樣野: 裝修化妝個物業就算你係小投資者你都會識買一層舊樓走去裝修

甚至可能拆做劏房, 有人會教你但你要明白就算你點去化妝個物業你都係賺多少少, 但而家我講緊一啲專業既投資物業管理人員例如啦領展佢哋嘅管理人員佢哋可以將成個商場收返曬重新裝修重新再去規劃, 再物色一堆租客返嚟令到個商場整體價值大幅上升依家領展最值錢嘅物業之中樂富廣場

同黃大仙中心, 都係其中兩個, 由幾億變幾十億價值大家可以見到佢哋嘅裝修化妝令物業增值, 唔係一般投資者做到第二樣野,

佢地亦可以換貨其實佢哋而家開始呢就賣出咗唔少既本地物業都已經攞返唔少資金呀佢買咗一系列嘅物業攞咗大概120億嘅港紙回報將會係投資澳洲物業最大機會佢哋就話而家可能係悉尼買一個商場佢地資金龐大, 佢地可以物色既物業種類比較多元化風險投資者單一買物業, 係更加低最後其實 REITS可以好似地產發展商咁佢地可以補地價轉換物業嘅類別,

令物業增值例如將一個商廈去補地價轉變成商場其實商廈同商場佢地既價值相差好遠呢一類令到產資大幅增值既方法, 其實一般投資者係絕對做唔到所以係風險同埋回報平衡黎講, REITS更低再講多啲呀其實小業主買單一個物業住宅裝修最多多幾千蚊頂盡多一萬蚊租除非你真係劏房但劏房你哋要大家留意其實係法例上係會有好大嘅規管, 亦都可能犯法如果你買厲害啲嘅地鋪,

依家你就見到有幾高風險喇地鋪依家插水式咁跌某著名藝人係中環擺花街既物業跌左幾多大家自己check啦商廈只要唔係講緊甲級商廈個流轉量都係好低呀, 當你有資金需要但你賣極都賣唔走呢啲風險, REITS係唔會面對既去到商場,

其實例子似乎只得葵涌廣場但係呢係只係佔極少數更多數嘅就係劏場某著名投資者亦都唔開名呀佢哋將個場好多時係酒樓或者其他就劏咗啲極細嘅物業分散到幾百個業權最大隻係講緊百零尺, 呢啲場完全無作用最終呢堆劏場例如銅鑼灣地帶

深水埗嘅深之都全部都變曬死場就算你唔做按揭都會仆直但REITS無可能蝕咁多其實買REITS同投資單一物業既風險程度係完全兩回事REITS既流動性亦都比較高你係一個公開交易市場例如港交所你隨時要買賣嗰啲好容易㗎咁所以你要變現時都會簡單好多買單一物業嘅時候

你要買賣你完全明白係要返幾多時間呀而家住宅物業最少要擺三年呀如果唔係你點畀人收10% 特別印花稅另外如果係一啲以商場商廈為主既REITS其實佢哋係租金收入就算係一個經濟差都有一定保障因為你要明白租約其實唔係話斷就斷咁所以其實佢地租金收入都唔係有極大影響反而係一啲

喺香港佔小數嘅REITS以酒店為主嘅即係例如富豪咁而家酒店嘅租金收入大降所以呢佢地影響比較大大家真係揀REITS

, 我係會避咗酒店相關嘅REITS另外一個好處呢就係穩定回報不高, 但風險較低對比其他股票 REITS波動性較少要保持資金流動性

除了可留意坊間的香港股票推介外，在投資股票前，自己也需要做足功課，才能取得更豐厚的利潤。

, 唔想承受太大風險, 追求有少少嘅回報, 無大量資金既人因為如果你唔駛考慮流動性既話,

你可以考慮短期儲蓄保險或者一啲長期儲蓄保, 其實回報可能更加高但如果你要考慮流動性, REITS可以隨時放, 上述保險就唔得咁所以如果你要平衡流動性程度,

REITS係好選擇另外如果你有大量亦都可以考慮做債券但債券入面都要10萬蚊美金所以如果無咁大畢資金做REITS可以更容易入門雖然講到REITS好好咁㗎啦始終佢都係基金自由市場交易相比起樓呢就更加透明但因為咁樣嘅會有比較大嘅供需求所以價格浮動呢一定會大過樓好多另外亦都有好多人都返唔到股票同REITS嘅分別部份比較大嘅REITS係真係會跟市況波動水份好多咁就好似823咁佢同恆指波動呢相比起其他嘅REITS有較高嘅關係其實佢亦都係唔適合嗰啲好高既槓桿相比起債券呢講啦債券喺個保本嘅投資囉你可以

比較放心啲去做槓桿其實都分好多種個別嘅REITS會受到經濟週期影響通常REITS有特定嘅物業㗎啦例如808 甲級寫字樓呀 823係屋邨商場民生事業呀Maple

tree呢即係九龍塘又一城佢就比較中高檔嘅商場當經濟下行嘅時候呢零售業站喺最前線首當其衝會受到打擊呢一定係一啲中高檔嘅商場最後呢其實就算經濟點下行都好所有人呢其實都要佢地都要買日常生活用品雖然佢哋用少咗好多錢點都要有啲基本嘅消費咁所以其實823相對(租金)比較穩陣寫字樓方面呢企業呢抗壓能力呢相對比起前線嘅零售業高少少

如果經濟下行週期唔係特別耐基本上都比較穩陣相比起九龍塘又一城講咗咁耐可能大家會諗緊邊啲人真係啱買其實我哋已經係我哋覺得兩類第一類的投資新手就算係一筆過買一手又或者以月供股票形式都適合投資新手要做一個資產嘅累積你先可以再諗大幅嘅增值嘅資產累積其實最平衡風險你唔可以淨係諗一尾要啲資產有高嘅回報咁所以REITS係一個比較適合既選擇當然其實投資新手啦因為可能比較年輕都可以同時買其他股票呢去搏資產增值投資新手呢係適合將REITS擺入PORTFOLIO 作其中一部分第二類講緊啲接近退休或者

已退休人士因為佢哋嘅主動收入將會大幅下降嚟緊應唔會再工作可能見0㗎接近退休人士適合將錢配置喺啲較低風險資產無風險資產淨係講緊一啲嘅銀行定期一啲短期儲蓄保險佢哋都係提供啲比較保證回報但係呢類資產提供既回報連通脹都未可以對沖到REITS除左收息為主亦都會有少量嘅資產增值咁所以其實係適合退休人士講左咁耐,

點解今集咁主力講REITS原因係希望大家了解風險金字塔基石係要做得十分十分支穩健我哋第一集就會講股票啦第二集就講REITS 慢慢誚落去最底層最底層你必須要做嘅資產配置用足球比賽形容比喻成件事用足球比賽形容比喻成件事REITS嘅角色呢就大約係後衛一樣做防守嘅工作你隊波入面呢係淨係着重前鋒嘅

擺曬十個都係前一個後防都冇嘅你嘅進攻能力可能好高但同一時間你防守能力係0必須要做好風險管理呢個幾時你先可以追求資產增值如果唔係嘅話基石都做唔好上去嘅嘢所有都係浮沙嚟㗎

一個浪襟埋你其實係維生都可能有問題大家可以想像下如果你一個退休人士將你所有嘅資產都推曬落去樓呀股票呀而家股票跌咗咁多你捨唔捨得賣返出去呢匯豐又唔派息喎樓其實都有跌到你又唔會捨得買啦如果你嘅資產配置做得夠穩陣有(打理)Mpf有年金有保險有REITS有其他各樣嘢分散當個浪襟埋黎你既防守能力會變得好高好高好高經濟呢上升返嘅時候你所有嘢你都會返返黎另一樣,

就係適合買REITS既人仲有投資新手包括以我為例我當年讀緊大學時都有做補習同PARTTIME有儲錢去買REITS我係以月供嘅方式呢去買REITS 累積到家呢其實我呢筆錢係足夠令我可以去做其他事希望今日呢條片一定要大家了解更加多關於REITS呢種投資工具我地呢個CHANNEL 就好似武功既目錄一樣咁而家介紹一下五花八門嘅武功畀大家認識啦

希望大家喺資產配置方面可以搵到適合你嘅武功如果大家想了解更加多關於REITS嘅投資方法啦咁歡迎大家comment希望今次嘅內容對各位有用啦, 下次再見, BYEBYE~

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