修繕積立金が足りない！
国土交通省が公表しているマンション標準管理規約の中で、建物を長期にわたって良好に維持・管理していくために計画期間を25年程度以上(新築時は30年程度) とした長期修繕計画の作成が必要としています。
長期修繕計画に将来(計画的に) 見込まれる修繕工事及び改修工事の内容や時期、概算の費用を見込むことで、計画修繕工事を実施するために積み立てる修繕積立金の額の根拠も明確になります。
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今回の改定では、修繕積立金の目安額の改定のほかにも、築年数の経過したマンションの資産価値を維持するために「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」の2つの制度が導入されていますので、それは別の機会に解説します。
新ガイドラインにおいて、事例の３分の２が包含される幅より、現在の積立金額が低い場合には長期修繕計画の内容を精査して、月々の修繕積立金額が長期修繕計画に対して適正かどうかを検討することが必要だと思います。ただし、マンションは個別性が強く、ガイドラインの数値よりも少ないから不足であると断定できるわけではありません。
建物の形状、規模、立地、仕上げ材、設備仕様や単価、ニーズ等によって修繕工事費が異なりますが、ガイドラインはマンションの規模以外の要素は考慮していません。それぞれのマンションの状況に応じた適正な長期修繕計画が作成されており、計画に沿った修繕積立金を計画的に準備していることが重要であり、あくまでもガイドラインはその目安と考えましょう。
マンションの良好な住環境を維持保全することは、資産価値の維持だけでなく地域の住環境の向上にもつながります。その実現には、日常の維持管理とともに計画的および都度の修繕工事の実施が不可欠です。管理会社に任せっきりにするのではなく、管理組合の理事はもとより区分所有者の一人ひとりが、管理に関心を持ち、長期修繕計画やそれを実施するための修繕積立金についてもチェックしていくことが重要となります。
従来の紙ベースでの運営を残しつつマンション管理組合業務をIT化し、メールや居住者専用ホームページ等を活用することで情報が蓄積され利用しやすくなるなど区分所有者の多様化するニーズに応え、マンションを維持管理していく中で発生する問題や課題についても協議して合意形成をしていくことがよりスムーズになり管理組合業務の負担軽減にもなります。
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マンション管理組合が直面している、より深刻な問題は、「区分所有者の高齢化」問題です。国土交通省のデータによるとマンション住民の中で世帯主が６０歳以上の割合は1980年時点では８％でしたが、２０１３年には５０％に達していて、地域社会の高齢化がマンション生活にも大きな影響を及ぼしています。
区分所有者の高齢化は、世帯収入が年金収入のみとなり、現役世代に比べ、年収が低下するという傾向にありますが、一方で、マンションは築年数により、修繕の必要性が増大、マンション管理組合にかかる修繕経費も増加、管理費や修繕積立金の見直しによる費用負担増は高齢者世帯の管理費等滞納に繋がるケースも多くなっています。
また、区分所有者の高齢化は、マンション管理組合役員の担い手不足に繋がり、管理会社や業者任せになるなどの弊害が生じています。マンション管理組合運営が危機的状況に追い込まれ、「マンション」の魅力が低下、区分所有者の流動性なくなり、一層高齢化が進むとともに、区分所有者が区分所有権を手放したり、相続により空き家になったり、マンションの空室化が進むことで、さらに管理費・修繕積立金の負担増となってしまう高経年マンションも見受けられれます。
マンションの高齢化対策は、魅力的なマンションとして、若者・現役世代が入居したいと思えるマンションづくりは、マンション管理組合の重要な取り組みと言えます。
私たちは、マンション管理組合役員の担う負担を軽減するとともに、魅力あるマンションづくりを、アドバイザー・顧問として、役員派遣により直接的にサポートすることで、マンション管理組合運営の活性化問題を解決します。
これまでは、マンション管理組合役員の経験・スキルが不足している大規模修繕工事の実施をサポートする専門分野の助言、具体的には長期修繕計画の評価・検証・見直し・大規模修繕工事業者選定等のコンサルティングが必要とされていました。
ところが、現在では、これらの専門分野のサポートの他、修繕積立金不足によって、大規模修繕工事の計画通りの実施が出来ないマンション管理組合が増加しており、マンション管理組合の修繕積立金不足問題の解決のためには、管理費・修繕積立金の値上げを含む管理運営コスト見直しが重要な課題となっています。
こうした状況を受け、昨年９月、国土交通省は、１０年ぶりに「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改訂しましたが、背景には、多くのマンション販売業者が販売しやすくするために、修繕積立金を低く設定して購入者に割安感を与え販売していることに起因する問題が発生していることがあります。販売会社が設定する修繕積立金の額はあくまで仮の金額なので、管理組合発足後直ちに見直すべきなのですが、販売会社や管理会社は教えませんし、そのことに気付く管理組合は少なく、そのまま変更なく運用され10年以上経過して大規模修繕を具体的に計画するころから問題に気付くケースが多数発生しています。
築年数が浅く、大規模修繕工事の実施時期となっていないマンション管理組合も含め、「長期修繕計画の見直し」「修繕積立金」「委託管理事業者の見直し」「管理規約改正」「管理費の適正化」等の問題に直面しています。