国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」から家賃減額をみる。

経年劣化という言葉を、みなさんも耳にしたことは多いと思います。

「経年劣化」とは、住宅（クロス・畳・クッションフロア・カーペットなど）は時間の経過と共にその価値が減少することを言います。

仮に借主（入居者）が、いま借りている事務所を退去する際に原状回復費用を負担することとなった場合でも、経年劣化を考慮し、敷金については価値の減少分まで負担させる必要はないということです。


これについては、国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針がだされていますので、本日はこちらについてご説明いたします。


「経年変化、通常の使用による損耗（自然損耗）等の修繕費用は賃料に含まれる」


ガイドラインには、毎月支払っている賃料には「経年劣化、通常損耗（自然損耗）による修繕費用は含まれている」という事を定義しています。

これは、故意、過失、善管注意義務違反等で、クロスの張替え費用を全額、借主（入居者）が負担することとなった場合でも、「経年劣化・通常損耗（自然損耗）」分を差し引いた額しか負担する義務はないということになります。

当然、住宅（クロス・フローリングなど）の価値は年々減少していきますので、長く住めば住むほど負担割合も少なくなるという事になります。

この事は、家賃減額交渉の場面でも大変重要なポイントとなります。もし御社が長くすめばすむ程、家賃減額交渉はかなり優位な条件で成立する事となります。


具体的な数字をみると．．．


国土交通省の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドラインによると、

◎入居後（新品のクロス等の場合）4年で退去⇒「約50％の価値減少」
◎入居後（新品のクロス等の場合）10年で退去⇒「約80～100％の価値減少」

と規定されています。

例えば入居後（新品のクロス等）4年で退去した場合で、借主（入居者）の故意、過失等でクロスを損耗させてしまった場合でも、クロスの張替え費用全額負担する必要はなく、半額負担でよいと考えられるのです。

上記と同じ条件で、仮に入居後（新品のクロス等）10年で退去した場合は、0～20％程度の負担が妥当だということになります。

つまり4年で退去した場合、「自然損耗分（価値の減少による修繕費費用等）50％」は、4年間支払った家賃に含まれていると考えられているので、退去時に自然損耗分まで支払う必要はないという解釈となります。


こういった法律面も家賃減額には重要な交渉の材料となります。


東京都内の平均賃料相場は下がり続けていますので、御社の家賃の値下げ、賃料減額交渉 はとても有利な状況にあります。


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