日本初の不動産を売らない不動産屋さん

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資産家や地主など累計100億以上の不動産資産を構築してきた小俣翔吾によるコラムブログ


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皆さんもよく利回りが良いとか悪いとかいろいろと聞いたことがあると思います。

実際に投資をする上では、

良い投資かどうか判断するうえで重要な判断材料になります。

 

今回は一般的な「利回り」について語ろうと思います。

 

利回りとは、投資した金額に対して得られる利益が何%かを表したものです。

不動産投資では表面利回りと実質利回りがあります。

 

表面利回りとは、

単純に年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。

収益性を簡単に把握できる一般的によく使われます。

 

 

一方の実質利回りとは、

年間の家賃収入から固定資産税や都市計画税(合わせて固都税と呼ばれる)、

管理会社に支払う管理委託費といったあらかじめほぼ確定している年間支出を差し引き、

それを物件価格と購入時にかかった諸費用を足した額で割ったものです。

 

 

実質利回りは表面利回りよりも現実的な数字となりますが、

それでも空室率や賃貸募集する際の広告費、

修繕費などの未確定な要素は含んでおらず、

さらに金融機関の融資を使っている場合にはその返済額も実際の利回りに影響するため、

実質の利回り数字にも限界がある事にも注意したいです。

 

表面利回り(%)=年間収入÷物件価格×100

 

実質利回り(%)=実質年間家賃収入÷実質物件価格×100

 

 

◇物件選びにおいて、複数の物件を利回りで単純比較する程度であれば、

表面利回りを用いて問題ありません。

 

 

なお、新築物件は比較的経費が掛からないため最終的な利回りは、

高めとなることが多く、

中古物件や鉄筋コンクリート造でエレベーター付きの物件は経費がそれなりにかかるため、

最終的な利回りが悪くなる傾向にあることも押さえておくとよいと思います。

 

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