住宅の取得にあたっては、原則として物件価格の2割程度の
頭金（ローンの融資限度額は、通常、物件価格の80％）
と、購入時の手続き諸費用（新築の場合、価格の3％から
7％の諸経費が必要）がかかります。
今回は、2割の頭金の必要性を新築マンションを念頭に
おいて考えて見ましょう。
新築マンションの価格は、土地と建物の価格に開発業者
の粗利益や販売コストが2割程度上乗せされています。
そのため、購入直後にまず2割ダウンすることは避けられません。
問題はその後です。マンション価格が上昇するのか、それとも下落
するのか、といった方向により事態はがらっと変わります。
かつてバブルと呼ばれた時代には、土地部分の異常な急騰
により物件価格が大幅に上昇しました。そのため、利殖すら
狙えたのです。
では、地価が下落をたどるバブル後（最近は少し持ち直して
きましたが、地域差は鮮明です）はどうでしょうか。
そもそも建物は、古くなるほど価値が下がるのが自然です。
マンションの場合、価格に占める建物の割合が高いため、
その後の値下がりは避けられません。マンション自体が
よっぽどの付加価値や利便性などで人気の物件とならない
限り、値上がりは無理でしょう。
こうした事情から、頭金が2割に比べて少ないと、購入直後
から借金の額がマンションの時価を上回る「逆ざや」（住宅ローン残高
からマンションの現在価値を引くと、ローン残高が上回る状況です）
状態となります。
頭金が少ないほど、「逆ざや」が激しくなります。仮にマンションを
売却する事情が生じても、ローンだけが残り、売りづらくなります。
以上、見てきたように、2割の頭金の必要性がはっきり
してきたと思います。
家庭を取り巻く経済的な環境が厳しさを増すなかで、
家計に経営感覚を取入れることが重要となってきています。
住宅ローンという人生最大の買い物にあたり、「頭金作り」
は極めて重要であることを改めて強調したいと思います。
頭金（ローンの融資限度額は、通常、物件価格の80％）
と、購入時の手続き諸費用（新築の場合、価格の3％から
7％の諸経費が必要）がかかります。
今回は、2割の頭金の必要性を新築マンションを念頭に
おいて考えて見ましょう。
新築マンションの価格は、土地と建物の価格に開発業者
の粗利益や販売コストが2割程度上乗せされています。
そのため、購入直後にまず2割ダウンすることは避けられません。
問題はその後です。マンション価格が上昇するのか、それとも下落
するのか、といった方向により事態はがらっと変わります。
かつてバブルと呼ばれた時代には、土地部分の異常な急騰
により物件価格が大幅に上昇しました。そのため、利殖すら
狙えたのです。
では、地価が下落をたどるバブル後（最近は少し持ち直して
きましたが、地域差は鮮明です）はどうでしょうか。
そもそも建物は、古くなるほど価値が下がるのが自然です。
マンションの場合、価格に占める建物の割合が高いため、
その後の値下がりは避けられません。マンション自体が
よっぽどの付加価値や利便性などで人気の物件とならない
限り、値上がりは無理でしょう。
こうした事情から、頭金が2割に比べて少ないと、購入直後
から借金の額がマンションの時価を上回る「逆ざや」（住宅ローン残高
からマンションの現在価値を引くと、ローン残高が上回る状況です）
状態となります。
頭金が少ないほど、「逆ざや」が激しくなります。仮にマンションを
売却する事情が生じても、ローンだけが残り、売りづらくなります。
以上、見てきたように、2割の頭金の必要性がはっきり
してきたと思います。
家庭を取り巻く経済的な環境が厳しさを増すなかで、
家計に経営感覚を取入れることが重要となってきています。
住宅ローンという人生最大の買い物にあたり、「頭金作り」
は極めて重要であることを改めて強調したいと思います。