不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは？
マンションやアパートへ投資をする際の最大の悩みは、「空室リスクをいかに抑えるか」ということに尽きるでしょう。今回は空室リスクを最小限にするための対策についてレクチャーしていきます。
以下「不動産投資TIMES」2018年9月6日記事より引用させていただきます。
https://www.fudousantoshi-times.com/pro/risk/8143
記事によると
（上）のつづき
入居付けを工夫する
空室率を下げるためには、物件選びや賃料の設定を工夫するだけでなく、入居付けを工夫することが大切です
では、実際にどのような工夫を行うことができるのでしょうか
敷金・礼金の見直し
入居者にとってみれば、入居時には引越しや家財の購入などで様々な費用がかさむものです
賃貸契約の敷金・礼金は特に大きな出費であり、これを支払わなくて済むならば魅力を感じるでしょう
そのため、敷金・礼金を減額することは入居付けの工夫として有効です
敷金・礼金の減額によって賃貸開始時の収入は減ってしまうものの、それによって安定的な賃料収入を確保できるのであれば、長期的に考えてメリットがあると言えます
物件をリフォームする
入居付けのポイントは、「この物件に住みたい」と思ってもらえるかどうかです
築年数が経ち物件の価値が下がってしまった場合には、リフォームによって再び魅力的な物件へと生まれ変わらせることができます一言に「リフォーム」といっても、その規模は大小様々です
全面的なリフォームは専門業者に任せる必要がありますが、小規模・部分的なリフォームであれば、日曜大工の範囲内で行うことが可能です
理想的な物件に変えるために足りない部分を補うというイメージで、積極的に取り組むとよいでしょう
管理会社選びも重要
不動産を運用する際には、自ら行なうのではなく、管理会社に委託するという手段が一般的ですそのため、管理会社に宣伝や集客も含めて運用を委託することによって、入居付けを行うことができますその際には、どの管理会社を選ぶのかによって運用の良し悪しが左右されると言っても過言ではありません
管理会社を選ぶ際には、複数の管理会社を比較した上で、入居率の実績のある管理会社を選ぶようにしましょう
サブリース契約をしておくという手も
サブリース契約とは、自身で所有している不動産物件を業者に貸し出す「転貸借」契約のことを指します
サブリース契約を結んだ場合、オーナーは、賃料に相当する毎月の支払いを業者から受け取ることによって収入を得ます業者からコンスタントに賃料を得られることから、家賃保証の役割を果たします
家賃保証
サブリース契約では一般的に、業者が入居者から得た賃料のうち、一般的には90％をオーナーに支払い、残りを業者の収入としますサブリース契約のメリットとして、空室時や、賃料の滞納時の賃料保証がついている点が挙げられます
そのため、サブリース契約を結ぶことによって、空室リスクや滞納リスクを避けられることになります
集金代行
業者の中には、入居者への集金を代わりに行ってくれるというサービスもあります
こちらは厳密にはサブリース契約とは異なりますが、賃料滞納時の入居者への督促などを代理で行ってもらうことができます
サブリース契約の注意点
サブリース契約は、集金代行や家賃保証など、投資家にとっては運用の手間を解消してくれる非常に便利なサービスとなっていますしかし、サブリース契約には、制度上の注意点も存在します
サブリース契約を行う際には、注意点や仕組みを十分に理解するようにしましょう
特に注意したいのは、当初のサブリース契約で取り決めた保証金額が、途中で減額される可能性があるということです
サブリース会社は、景気や相場の変動に応じて設定賃料を変更（減額）することがあり、オーナーはそれを拒むことが出来ません
またサブリース契約の解約にあたっては多額の違約金が必要となったり、入居者とのやり取りをオーナーが引き継ぐ際にトラブルが発生したりと、様々な問題が起こりがちですさらには、サブリース会社が破綻するというケースも当然あり、これは投資計画に大きな狂いをもたらします
サブリース契約はリスクが伴う手段であると認識しておきましょう
投資計画のほか様々な失敗の原因を把握しておくことも非常に重要となっています。その失敗に関してまとめましたので、下記の記事も合わせてお読みください
参考記事：不動産投資で失敗に陥ってしまう原因と回避する方法とは？
まとめ
空室リスクを抑える方法についてご紹介してきましたまずは大切なのは、需要の見込める物件を探すことです実際に運用する際には適切な賃料を設定し、入居付けのための業務を管理会社へ委託することも効果的ですこのように、空室リスクを抑えるための方法は複数存在します
空室リスクはマンション・アパート経営の最大のボトルネックですので、空室率が投資の成功を左右すると言っても過言ではありませんご紹介した複数の方法を組み合わせることで、空室リスクを最小限に抑えましょう
新潟県柏崎のアパートに関しては、ちょっとリフォームしに行くという距離ではないので業者にお願いしないといけません
また、フリーレントや敷金礼金ゼロゼロにしても埋まりません。人口が減って供給過多が原因だと思っています。（原発が止まっているので仕事をする人口が減ったそうです。）ペット可能にもしました。そもそもレインズに載せても閲覧がないそうです
それでも希望としては、満室経営を目指して空室リスクを最小限にしたいです
まだまだ、学びます！
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