不動産投資が年金対策になる3つの理由とは？気を付けたい4つのポイントを解説！

以下「MIRAIMO」2月8日記事より

引用させていただきます。

https://miraimo.com/21621

記事によると

内閣府の世論調査結果では、70歳以上の約4割が老後の生活設計において「全面的に公的年金に頼る」というアンケート結果が出ています。

しかし少子高齢化が進んでいる日本ではこの公的年金だけをアテにしていても大丈夫なのか不安なところ。

ゆとりのある老後生活を楽しむために、対策を練っている方も多いことでしょう。

そんな中、老後対策・生命保険代わり・節税対策として「不動産投資」がサラリーマン・OLといった会社員に人気です。

本当に不動産投資は年金代わりになるのでしょうか？

そこで、この記事では不動産投資が年金対策になる3つの理由と、気を付けたい4つのポイントを解説していきます。

Index

1. 不動産投資が年金対策になる3つの理由

不動産投資が何故、年金対策になるのでしょう

老後の年金は人それぞれ金額は違いますが、どれくらいの金額であれば安泰して暮らしていけるのか見ていきます

はじめに｜老後の収入と支出はどれくらいなのか？

一般的に予測される老後の収入は、基礎年金・厚生年金・共済年金などの公的年金になります

それに対して支出は、住宅関連の修繕費や生活していく上で必要な生活諸経費・病院費用、更には税金関係の支払いなど

税金や保険だけでも、所得税・住民税・介護保険・健康保険・損害保険など、数多くなっています

その家庭、人によっても税金関係は違ってきますが、どの人にとっても収入に対して支出の割合が多いことが予測されます

収入｜公的年金・退職金など

公的年金の受給額は平成28年厚生労働省年金局によると、厚生年金で月額約14.8万円

国民年金で月額約5.5万円となっています

受給出来る年齢としては、男性で昭和36年4月2日以降生まれ、女性で昭和41年4月2日以降生まれの65歳以上の方が対象です

退職金に関しては、法律で定められているわけではないので、企業によっては支給されない場合もありますし、企業ごとに支給金額や支給制度も違ってきます

一般的な企業の退職金の相場では、定年退職時大学卒で大企業であれば約2,489万円

中小企業であれば約1,139万円となっています

支出｜生活費など

ご家庭によって金額は違ってきますが、今回は無職で世帯主が60歳以上を例にあげて、1カ月の平均的な生活費をご紹介します

項目	平均金額
食費	約70,000円
住居費	約15,000円
水道光熱費	約20,000円
保険医療費	約15,000円
その他（交通費や日用品、交際費など）	約121,000円
合計	約240,000円

老後のために準備したい金額は？

公的年金の受給を受ける65歳から95歳までの一般的な老後資金としては、高齢夫婦の無職世帯=月24万円×12か月×30年=8,640万円

予備費として一人300万円×2人を計上すると合計で9,240万円になります

ゆとりのあるちょっと優雅な老後生活と過程して、月額35万円で計上すると、合計1憶3,200万円という金額

老後資金は平均して約1億円近くは必要になるのです

※あくまで、持ち家の定年後無職で95歳まで生きるという設定の一般的な生活基本費用での参考になります

①老後の収入を増やせる

マンション投資の毎月の家賃収入は安定して得られるため、老後の私的年金代わりになります

ですが、入居者が見つからない場合に家賃収入はないのにローンの返済だけがある、というような事態も予測されるので注意が必要です

あくまでも公的年金では足りない部分を補充するための収入として考えるということをしっかり念頭に入れておく必要があります

ローン返済後は家賃が全て収入になる

ローンの返済が終われば支払いがない分、家賃は全て収入にはなりますが、その頃には物件の価値も下がっています

耐用年数によっては減価償却も終わっている場合もありますから、保有し続けるのではなく売却して資金に変えるという選択肢も出てきます

また1つの案としては、引退後から不動産投資を始めるのではなく、稼ぎ頭でもある若い頃に投資を開始して、老後の生活が始まる頃にはローンを完済しているという方法が安心ではないでしょうか

年金は不動産所得があると減らされる？

結論から言いますと、家賃収入があるからといって年金が減額されるということはありません

在職老齢年金制度という制度により、60歳以上の方が定年後も働き続けた場合には、老齢厚生年金の年金支給額の減額や停止になることがあるのですが、不動産収入においては減額になることはないのです

②売却すればある程度まとまったお金が手に入る

保有している物件の資産価値が下がってしまって売却出来なくなってしまう前に、売却することでまとまったお金は手に入れられます

こういった売却益のことをキャピタルゲインと呼びます

売却することで固定資産税の軽減にもなりますし、住宅ローンを組んでる場合は保証料、そして残りの年数分の火災保険料や地震保険料も戻ってきます

ですが、購入希望者がすぐに見つからない場合は、タイミングによっては損失が発生してしまう場合もあるということを覚えておきましょう

③評価額が下がれば相続税対策にもなる

現金と建物の価値を比べた時に、評価額が低いのは現金ではなく建物なのです

例えば、現金一億円と一億円の建物を比べた時、現金の評価額は一億円のままですが、建物の場合は固定資産税評価額の評価になり、時価の50~60%で評価されるため5,000万円~6,000万円程度となります

評価額が下がれば相続税も安くなることから、現金よりも不動産で相続する方が増えているようです

2. 不動産投資は本当に年金代わりになる？気を付けたい4つのポイント

不動産投資は、入居者がつくことで毎月安定した家賃収入を得ることが出来るため、老後の生活資金の補充になるとして、検討されることが多いです

この不動産投資を年金変わりとして成功させるために気を付けるポイントが4つあります

①分散投資などリスクヘッジは入念に

不動産投資をする際には、より多くの知識を得てリスクヘッジを行うことが重要です

不動産投資の3大リスク「経済的なリスク」「運用リスク」「物件リスク」をお伝えします。

経済的なリスク→金利上昇のリスクや消費税増税のリスクなど
運用のリスク→空室のリスクや地価下落のリスク、家賃滞納のリスクなど
物件のリスク→地震や家事などのリスクや修繕費用のリスクなど

また、投資先を1ヵ所にすることは避けて、分散投資をすることで、安定した老後の年金作りが成功に近づくことになるでしょう

②表面利回りに騙されない

表面利回りは年間の家賃収入の総額を物件価格で割った価格で、

年間収入÷物件価格×100

で表すことが出来ます

利回りには実質利回りという

（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

で表される利回りもありますので、表面利回りだけにこだわらず、表面利回り、実質利回りの両方を見るようにしましょう

そして、その物件は適正価格であるかどうか、需要はあるのか立地はどうなのかなど、利回り以外のことにもしっかりと目を向けることが大切です

③必ず売却できるとは限らない

不動産投資をする際のリスクの中に、流動性リスクというものがあります

物件を売却したいと考えた時に購入者が見つからなければ売却すら出来なくなってしまうのです

ワンルームマンションはどちらかというと流動性は高い方なのですが、この流動性リスクを回避するためにも、売却しやすい物件選びをすることが大切です

④物件相続に関するリスクを知っておく

物件は相続して終わりにはなりません

相続後にしなければならない手続きや費用、そしてリスクも付いてきます

必要な手続きとしては、不動産の名義変更（相続登記）で、相続登記をする際には登録免許税がかかってきます

費用としては、相続登記する物件の固定資産税評価額の0.4%になります

そして提出しなくてはならない書類としては、戸籍・住民票・証明書などがあり、費用は数千円程度となります

また相続した物件を売却する方も多くいますが、購入希望尾者がなかなか見つからずに結果的に空き家として放置されてしまうケースもあります

こういった場合、「空き家対策特別措置法」により固定資産税が6倍にも跳ね上がってしまう可能性があるので要注意です

3. 不動産投資は年金対策の1つとしておすすめ！

これまで60歳から支給されていた年金が65歳からの支給に改正され、現在65歳から2か月に一度年金が支給されていますが、この年金も支給開始年齢を更に遅らせることが検討されています

まだ決定されてはいませんが、その可能性があるということだけでも、老後の生活は不安になりますよねその年金対策のために、不動産投資は安定した収入が長期で得られる事からも、老後の生活資金源として始める方が多くいます

ですが、不動産投資にはリスクがつきものなので、しっかりとした知識とノウハウを学ぶことが大切です

老後のために準備したい金額が、公的年金の受給を受ける65歳から95歳までの一般的な老後資金としては、

高齢夫婦の無職世帯=月24万円×12か月×30年=8,640万円。

予備費として一人300万円×2人を計上すると合計で9,240万円。

ゆとりのあるちょっと優雅な老後生活と過程して、月額35万円で計上すると、合計1憶3,200万円

という金額になるそうですが、とても怖いです。将来が不安になるし心配ですよね今からできることをしておかないといけないと焦ってしまいますよね。気づく人と、その時になって慌てる人がいますが、私はそのときになって慌てる人のほうですが、このことに関しては今からできることをしていきたいと思っています

みなさんはどうですか

【満員御礼で〆切りました】

ありがとうございました

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日時：2019年2月10日（日）

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