▼減価償却費を上手に活用する
不動産投資とは、自分で所有する資産（不動産）を第三者に貸与し、その対価として家賃（賃料収入）を得ていくものであり、これはインカムゲインと言われております。
賃貸収入から、その不動産に関する管理費や修繕費、旅費交通費、そして融資を活用していれば銀行への支払い金利などの経費を差し引いた残金が、不動産所得となります。
減価償却費も不動産投資を行っていく上で重要な経費の1つであり、その金額及び期間によって利益が大きく変わってきます。
ですから、減価償却をより多く、より長い期間で取ることで、全体的に税金の支払いを先延ばしすることが可能となる訳です。
また、あらゆる経費を差し引いた後の姿がもし赤字であるならば、日本で得ている他の所得から差し引く事が出来ます。
つまり、不動産所得の赤字を上手く使いながら、全体的な所得を下げる事で、国税・地方税・保険料・年金などといった、所得金額を基に計算される全ての公的負担の金額が軽減されることにもつながるのです。
▼目的に応じて不動産の種類を変える
前回の記事で、建物の構造上の違いによって耐用年数が違い、それによって計上出来る減価償却の額が変わってくることはお伝えしました。（減価償却費とは？）
それによると、木造は耐用年数が22年と比較的短いので、同じ金額を持つ資産を購入したとしても、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC）の47年と比較して、より多くの減価償却費を計上出来る事になり、税制上有利に働きます。
またさらに、中古の建物を取得した場合では、経過年数の80％を耐用年数から差し引くことが出来ますから、早期に節税を図りたい場合には、中古物件の取得が効果的なのです。
ここで、簡単な例を出して説明したいと思います。
例えば、ここに3000万円の新築木造住宅を購入した夫婦がいるとします。この建物は都心から電車で1時間程度離れたところにあるベッドタウンで、建物の価値が土地よりも高く、2000万円だったと仮定します。
新築木造ということですから、耐用年数は22年であり、これを定額法で償却した場合の償却率は「0.046」です。
その計算式は、「2000万円 × 0.046 = 92万円」となり、毎年92万円、毎月約76,000円の減価償却費を取れることになります。
一方、同じ3000万円の価格でありながら、築20年が経過した木造住宅を購入した場合、耐用年数は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」で計算されます。
「（22-20) + 20×20％ = 6年」となり、6年の耐用年数の定額法での償却率は「0.167」ですから、「2000万円 × 0.167＝ 334万円」。
今後6年にわたってでしか費用計上する事が出来ませんが、毎年334万円、毎月約28万円の大きな減価償却費がとれることになります。
さらに、もしこの建物が鉄筋鉄骨コンクリート造であったとして（新築で3000万円などありえませんが・・・笑）、減価償却費を計算してみると、、
・耐用年数：47年
・償却法：定額法
・償却率：0.022
・計算式：2000万円 x 0.022 = 44万円
となり、年額で44万円、月に直すと37,000円と、木造のものと比べて一気に少なくなってしまいました。
こちらについては、別に木造であれSRC造であれ、償却出来る全体の金額は同じですが、その期間によってこのように毎期で費用計上出来る金額が変わってきます。
ですから、短期でのキャッシュフローを重視するのか、あるいは節税の為だけに所有するのか、それぞれの目的に応じて購入する資産の種類も考えていく必要があるのです。
補足として、収益不動産を取得するにあたって融資を受けている場合は、その元本の返済と減価償却費の関係がキャッシュフロー
を考える際に非常に重要になってきます。（デッドクロス）ただ、こちらについては、他のサイトでも詳しく書かれておりますので、ここでは割愛させて頂きます。
