『なんでもQ&A』

Ｑ　前回に引き続き、
今回も重要事項説明についてのお話の第6回目です。
今回は契約の解除の話を中心にお送りします。

契約の解除に関する事項

この項目では、いったん締結した売買契約を
解除する場合における契約条項について、
それぞれの概要が説明されます。
したがって、ほとんどの内容が売買契約書の内容と同じになっています。
つまり、たくさんある契約書の条項のなかでも、
もっとも重要な内容のひとつだということです。
以下には、その解約状況のそれぞれについて、
詳しい内容に触れていきます。

手付解除

契約締結後でも、買主は支払った手付金を放棄して、
売主は受取った手付金を返すのに合わせ、
その手付金と同額を支払う（手付倍返し）ことによって、
何の理由なく契約を解除できるという条項です。
契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、
売主と買主の双方にこの解除権がありますが、
一般の方が売主の場合では、
この手付解除の適用期限を定めることがほとんどです。
ただし、売主が不動産業者の場合に
適用期限を定めることは法律で禁止されていますので、
この適用期限は契約の相手方が契約の履行に
着手するまでということになります。

引渡前の滅失・毀損

引渡し前の天災などに基づく「危険負担」に対する特約。
物件が滅失してしまったときは、
買主に解除権を与え、修復が可能なときは売主の負担で修復をし、
困難なときは売主に解除権を与える内容となっています。
民法では、契約締結後の引渡しまでの間に、
天災等によって物件が滅失してしまったり、
一部壊れてしまっても、
買主は売買代金の全額を支払わなくてはなりません。
契約締結後も売主がそこに住み続ける事が多い不動産取引では、
これだと買主の責任が重過ぎるということもあって、
この特約が必要となります。

融資利用の特約

ローン特約とも言われる条項です。
あらかじめ定めた期限内に住宅ローンの承認が得られなかった場合に、
買主が契約を解除できるというもの。
この条項が適用されて契約が解除された場合には、
売主は買主から受取った手付金等全ての金額を戻し、
契約はなかったこと（白紙解約）と同じ状態になります。
そこで重要となるのが、
この融資申込条件と承認を得る期日になりますが、
その内容については後段「金銭の貸借に関する事項」で、
申込金融機関名、申込金額、金利、借入期間、
返済方法（元利均等・元金均等など）、特約の期限、
不動産業者による斡旋の有無などが詳しく説明されます。

契約違反

契約違反があった場合の契約解除は
「契約の相手方が違反したとき、
相当な期間を定めて催告をしたうえで解除できる」と記載され、
その際のペナルティなど詳細については後段の
「損害賠償の予定または違約金に関する事項」
に記載されています。
損害賠償額または違約金の予定額について、
当事者間で任意に定めることも可能ですが、
一般的には20％とすることがほとんどです。
また、売主が不動産業者の場合には、
その金額は売買金額の20％までに制限されています。
その他にも、売主、買主間で契約の解除に関する内容を
特約として決める場合には、
この項目で説明されます。
一旦締結した後に契約が解除される事は、
そんなに多くあることではありませんが、
だからこそ、その内容を十分に理解しておくことは、
売主、買主双方にとって重要な事です。
　　　　　　　（次回に続く）