『なんでもQ&A』

Ｑ．不動産の売買契約を締結するときには
「重要事項」の説明を受けなくてはいけないという事を聞きました。
この説明はいつ聞いて、
どんな内容について注意すればいいのかポイントを教えてえてください。

Ａ．不動産業者を規制する法律
「宅地建物取引業法」の第35条では、
不動産業者（宅地建物取引業者）に不動産取引において
取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、
その他必要な事項について書面を交付して
説明することを義務付けています。
　この書面のことを「重要事項説明書」いい、
不動産業者は契約書を締結する前にこれを説明しなければなりません。
その説明を大きく分けると、物件に関する内容、
取引条件に関する内容、その他の重要な内容になり、
そのどれもが契約を締結するかどうかの判断基準に
影響するもので重要なものばかりです。
今回は重要事項説明についてのご質問です。
回答にもあるとおり、その内容は多岐に渡り、重要なものばかりです。
物件の引渡しを受けた後になって「聞いてなかった」とか
「理解できていなかった」というようなことのないように、
契約締結前にしっかりと確認しておく必要があります。
今回からは、この重要事項説明の内容について
連続でお送りしていきたいと思います。

宅地建物取引主任者

この説明は賃貸借契約や売買契約を締結する前の
売主業者や仲介業者の義務として
宅地建物取引業法（業法）第35条に定められています。
この重要事項説明（重説）は売買契約のケースでは
契約締結前に買主さんに対して書面をもって
宅地建物取引主任者（宅建主任）がそれを行わなくてはなりません。
そして、説明を受けた後には、その証として、
買主さんは重説書に署名押印します。

重説を行う宅建主任は説明前に免許書を見せます。
説明者本人の氏名は重説書に記載されていますので、
まずはそれが当人であるかどうか写真を見ながら確認しましょう。

説明の時期

さて、この重説は、その契約をするかしないかの判断を
下すための情報や資料です。
なので、できればなるべく早い段階でこの説明を受けたうえで、
疑問や不明な点は納得するまで確認するという流れが理想になります。
ところが実際には多くのケースで、時間的な問題などから、
重説終了後、すぐに売買契約の締結という段取りで行われています。
でも、それだと契約当日に初めて聞く内容ばかりで
不安ということになりがちです。これを防ぐには、
契約締結日前に不動産業者に、
主な資料をもらったり、
物件についての特殊な内容については事前に
よく説明をしてもらうことが大切です。
契約当日も理解が深まり締結にあたっても
安心することができます。
業者には気軽に依頼してみましょう。

心構え

後の説明にも出てきますが、
この重説時には、たくさんの資料が出てきます。
例えば、登記事項証明書、公図、測量図、
建物図面などなど次から次へと出てきます。
また、重説を補完する資料として
「重要事項説明書補足資料」なる冊子などもあります。
そして、その資料や内容は始めて聞く言葉のオンパレードになっています。
だからこそ、資格を持った人間でないと、
この説明ができないということでもありますが、
逆を言えばいきなり聞いても
なかなか理解できない事の方が普通とも言えます。
そこで、一番大切なのは信頼できる業者を選択すること。
信頼できる業者とは、全ての疑問に判りやすく
丁寧に時間をかけて説明してくれる業者です。
判らないことがあったら、何でも大丈夫です。
気軽に質問しましょう。
それをせずに、気兼ねして疑問や不安を残しては
後悔することになりかねません。
次回以降では重説の内容について触れていきます。